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2014年房地产市场先冷后暖

2014-12-26 09:06

今周导读

　　2014年对于房地产行业而言并非是丰收年，而更像是调整年。用万科总裁郁亮的形容，那就是房地产行业已经由“黄金时代”进入了“白银时代”。对于市场来说，今年的表现可谓是曲曲折折，百味俱有。从年初的悲观情绪蔓延至后来的成交量持续下滑，再至年末在政策的支持下成交回稳。一路走来，今年的楼市是近几年来较为艰辛的。
　　上半年市场最艰难。前6个月的时间，广州一手住宅成交的情况一反过去稳定的状态进入到一个下行的通道。据网易数据中心提供监控阳光家缘的统计显示，2014年上半年，广州一手住宅成交量同比萎缩了三成。监控显示，截至到6月30日，全市十一区一手住宅成交面积382.86万平方米，与2013年521.4万平方米成交面积相比，同比下跌了26.6%。今年上半年全市网签成交套数为31602套，同比下跌27%。
　　从2014年1月份开始，全国楼市开始降温，广州成交量环比2013年12月份出现超过一成的跌幅，同比更是锐减了近五成。受春节假期的影响，进入2月份，成交量继续向下，包括广州在内的不少城市开始出现降价促销的现象。三月份虽然成交量有所回升，但是和传统“阳春三月”仍有不小差距。随着降价的浪潮扩大，番禺一些豪宅楼盘也加入了降价的行列。4月份成交均价有所回落，成交套数上升。随后，在“五一”假期的带动下，再者一些开发商为了快速回笼资金，加大了促销的力度，这也在一定程度上促进了5-6月广州楼市的成交。但是和去年同期相比，仍然呈现一个萎缩的态势。至2014年6月下旬，广州中心六区网签套数为9864套，较去年12125套同比下跌18.6%。外围五区签约套数21738套，同比去年同期的33036套，下降34.2%，下降的幅度明显。此外，外围五区占全市网签量也持续下滑，由73%下降至68.8%。
　　而降价促销以及信贷政策的改变使得市场开始发生转变，特别是从10月开始，成交就一路回暖。广州房管局公布的最新数据显示，11月份广州各区新建商品住宅网上签约面积87.17万平方米，环比涨15%，新建商品住宅网上签约7670宗，环比涨16%。网上签约均价15626元/平方米，环比上涨9%，自8月份以来首次出现止跌回涨。
　　关键词·市场篇
　　白银时代
　　房地产市场“白银时代”、“白银十年”等类似说法，近期频频被提起，成为2014年度房地产业界、乃至经济界的流行词。2014年，楼市步入了“白银时代”，这句话源于万科总裁郁亮。他表示，“黄金时代”如少年青春期，而步入“白银时代”即进入壮年期，行业将会更加成熟。但“白银时代”跟“黄金时代”相比，毛利下降，竞争压力大，库存压力大，地价高。
　　在今年经济进入盘整期的新常态后，楼市迈入“白银时代”。同时，随着住宅市场的不断发展与成熟，购房者在服务方面也提出了越来越多的需求。在此契机下，各大房企积极谋求转型和升级，多个房企纷纷涉足服务领域，由“开发商”转向“服务商”，在楼市“新常态”下谋求新的增长点。
　　随着房地产市场进入“白银时代”，房企的利润逐渐下滑，另外，随着住宅市场的不断成熟，一些业内人士判断，未来的主流消费群体将会由80后、90后构成，其消费观念、行为都将导致未来市场发生巨变，房企之前仅靠规模增长已难以满足企业可持续发展的需求。业内普遍认为，房地产进入新常态，过去的爆发式发展遇到市场瓶颈，高地价遇到市场的房价低涨幅，房企的利润率明显被摊薄;而物业服务是朝阳产业，也恰好是房企的最容易转型的方向，目前的竞争相对较小。
　　公积金新政
　　10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。同时，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。
　　此外，该新政还取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，以减轻贷款职工负担。公开资料显示，申请住房公积金贷款主要涉及二笔费用，分别是评估费和担保服务费。其中，担保服务费收费标准按贷款额的3‰收取，最低收费300元。而评估费收费标准，是按抵押物评估价值的3‰收取，最低收费300元，最高收费1500元。
　　在央行降息前，多地就已推出公积金新政。据不完全统计，福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市都对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。
　　930
　　房贷新政
　　2014年9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中，关乎个人按揭贷款的条例最受市场关注。包括：首套房首付比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。
　　2014年10月9日，中国建设银行率先实行认贷不认房，支持居民家庭合理的住房贷款需求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。
　　随着多家银行跟进，房贷放松进入实质性操作阶段。业内认为，新政预示着信贷政策转向，对提振市场有着至关重要的作用。新政出台，市场恢复信心的态势明显。从全国范围来看，市场交易出现整体回升态势。数据显示，10月第二周监测的41个城市累计成交面积回升明显，环比上周累计成交上涨43%。其中33个城市成交环比上涨，上涨城市超八成。而购房者群体的反应也证实了他们对这一新政的欢迎。改善型买家、学位房买家等对二套房有需求的置业者都纷纷表示，这是一项利好。
　　降息
　　中国人民银行宣布，自11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
　　这是继2012年7月6日之后，中国央行再次采取全面、非对称性降息。事实上，今年以来，中国经济下行压力加大，货币政策调整动作频频，此前央行已于4月25日和6月16日先后实施了两次定向降准。
　　住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，央行降息力度很大，直接目的是刺激宏观经济，间接利好房地产业，预计会缓和目前楼市低迷态势，“降息会缓和开发商资金链压力，使部分刚需入市，会稳住房价，但预计不会大涨。”
　　值得一提的是，随着贷款利率较大幅度降低，广大“月供族”的还贷压力将得到一定程度减轻。以20年100万元商业房贷为例，如果按照基准利率计算，购房者可以减少月供234元，合计20年可以减少4万元的利息支出。
　　地王
　　房地产行情好坏，可以很明显地表现在土地市场上。今年土地行情的变化也明显地反映出楼市行情的走势。今年上下半年土地市场就分化明显。数据显示，今年1至6月全国国有土地使用权出让收入共为21129亿元，同比增长26.3%，其中6月份增幅回落至7.3%，较一季度土地出让金40.3%的增幅明显下滑。据相关统计显示，今年上半年全国20家标杆房企上半年在全国拿地总金额不足1600亿元。
　　而在下半年，特别是11月份，土地行情就开始逆转，地王也开始频频出现。数据显示，11月，一线城市土地成交建筑面积为686万平方米，环比大幅上升112%;成交均价为10269元/平方米，环比上升20%，同比上升32%。在成交价方面，土地成交均价为2011年以来最高值。
　　11月24日，广州市年内最高总地价住宅地红云涂料化工厂住宅地出让，尽管是底价成交，但也创下了今年的总价地王。11月26日在上海，阳光城子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区03F5-01地块，楼板价达41078元/平方米，溢价61.41%，刷新了杨浦区土地最贵单价纪录。
　　而在12月4日，北京也出让了一宗“地王”级地块。12月4日北京市国土资源局将现场竞拍今年北京土地市场楼面单价最贵的一宗地块——海淀区太平庄村2号地，地块起始价为6亿元，竞买保证金为2亿元，建筑控制规模为16136平方米。据测算，起始楼面单价约为3.71万元每平方米，将是今年北京推出的楼面单价最贵的一宗地块。
　　限购松绑
　　一纸“限购令”在今年楼市低迷的大背景下遭遇了挑战。从4月底开始，各地放松限购的风声就开始吹起。6月开始，限购松绑的城市开始有增多的趋势。继呼和浩特市正式发文宣布取消限购之后，济南的卖房宣传开始“吹风”放开限购，终于从7月10日起也全面松绑，无论是户籍人口还是非户籍人口，购买住宅均将不再受到套数限制。到7月中旬，已有无锡、厦门、宁波、南宁、福州、沈阳等近十个城市对限购政策作出不同程度的调整。而中央层面依然未对市场采取过多干预。
　　7月底8月初，多个城市宣布放开限购。7月29日，杭州在酝酿了半年之久后终于公开表示放松限购。第二天，房价连跌36个月的温州立即跟进，随后，宁波也宣布正式放开限购。与此前“调整”和“放松”为主的方式相比，这一轮“松绑”的城市大多态度更加坚决，基本以“全面取消”为主。
　　9月22日下午，南京市明确提出，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。至此，在南京执行了三年半的限购令终成历史。武汉市房管局于9月23日发布消息证实取消限购，并于9月24日立即执行。9月26日，珠海也宣布放松限购。
　　全国46个限购城市中，目前尚未取消或者松绑限购的城市还有5个，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及三亚。
　　无理由退房
　　回顾2014年房地产市场，在“双向调控”的基调下各地区出现不同的去行政化的迹象，而广州市场则进入去库存的调整期，市场观望情绪浓重，在平淡的楼市环境中，打折、抄底、多少万抵多少万、低首付等各种字眼已经司空见惯。为了突破市场观望心态，打动买家入市，开发商甚至奠出了“无理由退房”的大招。
　　据了解，本次推出的“无理由退房”政策的是广州楼盘罗马家园，旨在购房后至明年5月31日前，如果本物业产生相关不满意，购房者可以申请无理由退房。除此之外，罗马家园项目还推出了“十年免费入住感恩回馈换房节”活动，对于此次活动成功换房的业主可以获赠10年物业管理费。
　　房地产专家指出，目前由于市场存在观望情绪，罗马家园的“无理由退房”政策有效的解决了这一问题，会受到购房者的欢迎。由于最近全国新地王诞生上海，专家还指出，现阶段一线城市的核心地段的房价涨势趋缓，但是降价的可能性很小。
　　业内人士分析认为，目前大中城市楼市前景尚不明朗，这样的购房“无理由退房”对于开发商而言是一个提高销售业绩的好方法。至于开发商这一“无理由退房”的举措，不管是一种提高自身销售业绩的销售手段，还是为了尽快回笼资金举措，如果能够得很好的落实，对楼市的稳定及购房者的置业信心都是一个不错的举措。
　　降价促销
　　2014年楼市的降价促销可以说是近两三年来最为疯狂的一次。今年的楼盘降价不仅是数量多范围广，而且降价的幅度也非常的惊人。
　　广州近郊区域由于大盘集中住宅货量大，成为今年降价的重灾区。而去年较为热门的几大区域，番禺、南沙、萝岗由于去年楼价上涨快速，今年在降价也惊人。据不完全统计，在今年年中的时候，番禺多个大盘降幅超过3000元/平方米。在市桥某学位盘，日前就由于降价幅度过大而引起了旧业主的强烈不满，而该盘的售价从今年初超过19000元/平方米直降至万元出头。而番禺的另一个大盘，同样也因为售价跌至“9字头”而遭到旧业主的强烈抵制。除此之外，众多番禺楼盘今年都曾一度陷入了降价风波当中。
　　在广州其他的近郊区域，包括属于黄埔区内的萝岗板块都有多个楼盘先后降价，如万科东荟城、中海誉城、岭南雅筑、万科金色梦想等等楼盘都曾出现过降价现象，但是基本上这些楼盘仅推出限量的降价单位，房源售罄后优惠取消，报价也迅速恢复之前水平。
　　今年的降价潮不仅影响到近郊，市中心的楼盘也一度被波及其中。位于天河区珠江新城的越秀·星汇云锦项目的售价在今年年中就曾出现了明显的下调。据报价显示，该项目从今年4月份的64000元/平方米已经降到今年6月份的50000元/平方米，虽然降价幅度有1万以上。
　　去库存
　　楼市进入调整期的2014年，高库存已经成为行业最为担心的问题之一。根据国家统计局数据，房地产的待售面积，房地产在建施工面积以及房地产土地储备面积均处历史高位。据数据显示，截至9月底，国内的一线城市的新建商品住宅库存总量已经保持了8个月的环比正增长，库存的压力进一步加大。
　　有数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。
　　而根据克尔瑞最新的报告指出，目前多数重点城市存量持续上升，北京、上海、深圳消化周期同比增幅超过90%，二线城市表现分化，福州、厦门、南京、重庆等4个城市消化周期同比增幅超过100%，仅武汉消化周期同比缩短，城市差别较大。
　　在广州，2014年以来整体市场成交表现较为低迷，而去年各大房企积极拿地，2014年的供应量不断增加，致使住宅的存量不断创新高。根据克尔瑞最新的统计数据显示，截至9月28日，广州全市住宅存量达1009万平方米，市场去化压力不断加大，按照最近6个月的平均去化速度59.05万平方米/月计算，存量去化周期超过17个月。
　　电商
　　在今年，房地产企业也不甘寂寞在电商上的动作越来越大。在“11.11”房地产行业的电商就非常火热。作为行业的龙头，今年万科就抢先联手淘宝全面“触电”，以广州万科为发起者，号召全国18家万科城市公司108盘集体参战，累计推出逾千套精选特价房源，抢滩“双11”。今年参与到电商的房企数量非常多，除了万科外，包括保利、绿城、方兴地产等等都大力参与其中。而今年房地产行业在电商平台的收获也颇丰。今年万科参与淘宝双11活动，据悉,开发商将所有因使用淘宝网点售楼而减免的渠道费用均返利给到客户，仅广州万科的优惠总值即已高达千万。如此大规模的优惠力度让消费者大为实惠，簇拥而至，活动上线首日，店铺接待量即破万，成交过千万;周末两天，累计接待访客量逾4万人，成交金额逾5000万。而同时据记者了解，对于一个正常热销楼盘，年客户接待量约8000台，即万科开店首日，就创造了一个正常热销楼盘一年的接待量。

来源：南方日报