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新的一年“房奴”房贷负担能减几何？

2014-12-31 11:10

今周导读

　　明天就是2015年第一天，新的一年又有新的开始，今年11月22日，央行调整了存贷款基准利率。按照与客户约定的合同，大部分银行将从2015年1月1日起，启用最新的基准利率，对于身背沉重房贷压力的“房奴”一族而言，2015年还是能获得不少实惠。不过业内人士提醒，由于还款方式的不同，银行根据贷款人的贷款总额、还款本金等情况重新计算月供时，有的人明年1月的月供可能会有所上升，1月份的月供并不能代表2015年全年的月供标准，应以2月份的月供金额为准。业内人士建议，客户不妨在自己的1月月供还款日之前，多存入一些资金，以备还款使用，避免贷款逾期。
　　三种调整方式计息方式不同
　　据悉，贷款利息计算是按浮动利率计算的，利息会随着利率调整而调整，不过无论如何计算，对已支付的利息没有影响，而对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，当中有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率，比如目前工商银行、农业银行、建设银行的房贷均是采取这种方式;二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率，比如中国银行房贷是这样的;三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平，中小银行一般采取这种方式调整房贷利率。公积金贷款利率的调整一律在每年的1月1日。因此，1月开始调整月供的需是约定在次年的年初执行新调整利率的，若是约定还款满一年调整执行新利率的，还需再耐心等待。
　　据业内人士介绍，目前大部分房贷客户与银行约定的是每年1月1日调整利率。因此，此次央行降息，客户在2015年还是能够获得不少实惠。比如房贷余额100万元，原先利率为央行5年期以上基准利率6.55%，剩余期限为20年，使用等额还款方式。1月1日贷款利率下降到新的五年期以上贷款基准利率6.15%后，在整个2015年，可以少还大约4000元利息。
　　等额还款1月月供不降反升
　　对于采用等额还款方式的客户，随着明年1月1日利率降低，贷款每个月归还的本金金额都比2014年12月要多，而且会逐月增加。本金还得越多，客户今后在贷款结清前要承担的总的利息反而越少，对客户而言更是一大利好。不过需要提醒的是，1月份贷款月供可能会有所上升。这是因为新利率是从1月1日起执行，因此1月月供中的利息是分段计算的：12月的利息按照旧利率计算，1月的利息按照新利率计算。还款日在每月2日、3日、4日等时间较为靠前的，以旧利率计算的还款额比例就比较高，还款日比较靠近月尾的，则是以新利率标准计算的还款额比例较高，假设贷款扣款日为每月20日，那么1月份的月供利息就由12月最后11天的利息和1月份头20天的利息组成。如果贷款还款日比较靠近月头，那么1月份使用新利率的时间较短，就可能会造成部分客户月供上升。到2月份以后，利率就不存在分段计算的问题了，因此，1月份的月供并不能代表2015年全年的月供标准，而应以2月份所交的月供金额为准。
　　考虑到1月份月供可能存在小额增加情况，业内人士提醒，还款日在每月2日、3日、4日等时间较为靠前的，需格外留心1月的月供金额，最好在房贷扣款的银行账户多存几百元，以备还款使用，避免贷款逾期。

来源：广州日报