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佳兆业寻财务顾问或启债务重组

2015-1-14 09:12

今周导读

　　佳兆业公告显示，截至1月9日，已有6.73亿元银行存款被冻结和罚扣。
　　本应于1月8日偿还的一笔2500万美元的利息未能偿还。
　　12日深夜，佳兆业公布其一系列财务状况。公告显示，公司第一次出现美元债违约，目前已经有4 .47亿元和2 .26亿元银行存款被冻结和罚扣，并有多名债务人向法院申请资产保全。而佳兆业12亿出让上海青湾项目给万科的交易也宣布告吹。
　　不过，佳兆业表示自有解决方案。公告称，佳兆业正在聘请财务顾问。业内猜测，这是佳兆业将对现有债务进行重组自救。南都记者从佳兆业广州公司获悉，目前公司项目正常开展。不过，有知情人士透露，销售情况不乐观，不少项目存在较大的资金需求。
　　汇丰豁免提前还款
　　自财务违约传闻以来，佳兆业已数次公告自述情况，回应市场传言。12日晚的最新公告达4页，阐述了汇丰银行对其豁免债务违约、委聘财务顾问、中止上海青湾兆业股权出让事项，以及回应了多起债务违约传言。
　　汇丰银行“雪中送炭”的豁免，可以说是佳兆业此时难得的好消息。公告称，公司于2015年1月7日接获汇丰的豁免通知，以豁免就郭英成辞任公司主席而违反汇丰融资协议的违约事项，以容许公司制定可行的还款建议及相关方案。这意味着佳兆业无需急于提前还清这笔4亿港元的定期贷款融资，从而获得些许喘息机会。这笔涉及汇丰的融资协议是2013年8月2日由佳兆业向香港上海汇丰银行有限公司签订的。
　　然而，始于此事的债务违约风波，恐怕没那么快平息。开年以来，多家往来金融机构开始申请诉前财产保全，要求查封佳兆业资产。截至1月12日，已有19家金融机构采取这一行动。佳兆业公告显示，截至1月9日，已有6.73亿元银行存款被冻结和罚扣。
　　爱建股份昨日发布公告披露，为保障全体信托受益人的利益，其子公司爱建信托已向法院申请判定佳兆业下属公司杭溪隆业房地产(杭州)有限公司提前归还6.5115亿元信托借款本息及违约金，并将抵押土地优先用于清偿上述信托计划。上海一中院已经裁定查封、冻结杭溪隆业银行存款6.5115亿元或其他等值财产。2015年1月9日，上海市第一中级人民法院已办理完毕杭溪隆业土地使用权及在建工程查封手续。
　　“鉴于佳兆业集团面临重大不利情形，可能对信托计划构成重大不利影响。”爱建股份如是解释此番举动。
　　此外，佳兆业6日曾公告称，深圳两龙岗区旧改项目伙伴也将与其终止合作协议，并要求佳兆业退回12亿元。市场传闻其中有大股东生命人寿的资金在内，佳兆业被生命人寿要求偿还款项。不过佳兆业12日再次公告称，公司主要股东生命人寿并非该项目伙伴之一，公司也尚未接到生命人寿有关偿还任何款项的要求。对此，生命人寿昨日也向南都记者证实称，其确实并非上述项目的合作伙伴。
　　佳兆业的困难还不止于此。公告披露，该公司本应于1月8日偿还的一笔2500万美元的利息未能偿还。也使得佳兆业成为首家美元债违约的中国房地产企业。一位资深业内人士评论称，该公司2018年到期的美元债券收益率飙升到45%的水平，可谓流动性干涸到要命。
　　佳兆业目前正致力于找出解决方案。公告称，其现正与数名包含国际投行在内的候选人商讨，以委聘可就公司的资本架构提供战略建议的财务顾问。而财务顾问将协助公司审阅及评估多种方案，及制定可获得各方同意的解决方案的计划。佳兆业称，预期此事将于近期最短时间内尽快落实。
　　深圳观韬律师所律师陈发对南都记者表示，佳兆业寻找财务顾问，意味着可能启动债务重组。投行等财务顾问可能发挥的作用就是帮助佳兆业做资产证券化或其他处理以偿还债务，但鉴于各方面风险，佳兆业能否如愿自救有待观望。
　　万科收购撤退
　　从佳兆业12亿出让上海青湾项目来看，业内本以为佳兆业已经效仿当年绿城“断臂自救”，不成想这笔买卖并未做成。
　　根据佳兆业披露，其全资子公司上海新湾投资发展有限公司与上海万科房地产有限公司签订协议，后者将以12亿元的代价，接手佳兆业上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款。但在1月9日，双方已经决定解除协议，终止上述项目转让。
　　这笔交易本可以改善佳兆业恶化的现金流，缓解接连违约的不利局面。然而交易的突然告吹，无疑令佳兆业的状况再度成疑。
　　对于万科缘何撤退，佳兆业的公告并未明说。但南都记者仔细翻阅出让协议，注意到这笔交易有一定先决条件。协议规定，交易先决条件是出售事项的完成须待买方在签订该协议后两天内完成对上海青湾兆业及土地进行的尽职审查，及买方信纳尽职审查结果后，方可作实。佳兆业方面如未能在12天内完成交易交接，或上海万科未能取得上海青湾兆业的实质控制及独立管理权，上海万科有权终止该协议。
　　“房地产行业竞争加剧，会逐渐优胜劣汰，万科也会留意到有关的机会，争取合法合规的前提下获取一些优质的土地资源。”万科有关高层在不久前的业绩会上如是告诉南都记者。而由此看来，万科或许对这项交易仍有顾虑。
　　事实上，在项目危机期间有意接手的房企并不少。1月6日晚，一向对地产问题评论活跃的保利地产广东公司董事长余英就在微博透露了接手意向。
　　广州四大项目目前正常
　　佳兆业还得面对的一个难题是，违约风波下，现有的房子还能不能卖得出?
　　“事实上佳兆业深圳房源锁定，可能对品牌有所影响，但就各地项目公司而言都是独立运营和核算的，广州项目仍在正常推进。”佳兆业集团广州公司一位资深内部人士告诉南都记者，公司目前没有一桩裁员，员工也齐心协力照常推进项目。
　　据悉，佳兆业在广州住宅市场上连推四个全新项目，包括佳兆业城市广场、佳兆业天御、佳兆业天墅以及佳兆业1号。其中黄埔南玻项目佳兆业城市广场已经入市开卖，白云梅花园项目佳兆业天御将于年内入市，目前已经拿到预售证，正进入认筹。而金融城板块项目佳兆业1号以及白云区同宝路项目佳兆业天墅则预计2015年陆续面世。
　　据接近项目的人士了解，项目去化缓慢，目前待售项目资金需求仍很大。从已经开卖的佳兆业城市广场的情况看，网签数据显示，截止到1月7日，总共售出75套，未售434套，去化率不到2成。
　　记者翻阅土地出让信息获悉，这4个项目由于地段优势突出，拿地成本并不低。售卖价格基本超出目前周边楼价，在广州楼市处于中上的水平。这意味着，在目前的楼市大环境下，去化率可能难以保证。
　　记者咨询了广东格林律师所获悉，一旦企业向法院申请破产重组获批后，债权人就不能向破产企业催逼债务。如果不破产重组而选择清算的话，企业可以依法进行资本结构重组、管理层调整、生产经营计划转变等，通过财务整顿存活。但原有股东的权益将大比例被摊薄，中小股东的权益或许也重新归零，代价同样巨大。
　　不少购房者关心的是，如果真的被动破产，房产证还能拿到吗?对此上述律师所副主任李前斌告诉南都记者，烂尾的情况时而有之，对于接手方而言是债权债务同时转移，因此要将后续事宜负责到底。
　　“如果选择破产清算，财产是要冻结清算，可能进入拍卖流程，到时业主、银行、信托机构等作为普通债权人，可向法院申报破产债权。不过法院会判定清偿顺序和金额。”其表示，一般来说拍卖价值也不会很高。

来源：南方都市报