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“松限”药效渐失风向标杭州再现“亏本卖房”

2015-1-14 09:45

今周导读

　　杭州楼市历来是全国房地产市场的一大风向标。2012年3月，杭州曙光之城楼盘就首先喊出了“亏本卖房”的口号。2014年2月，又是杭州德信房产一个项目的降价，打响了马年降价的第一枪，全国房地产市场也自此进入了寒冷的冬天。
　　进入2015年，在市场有所回暖的背景下，杭州又有楼盘“亏本卖房”。令人大跌眼镜的是，这次喊出降价的并不是德信房产那样的中小民营房企，而是两家实力房企——华润和新鸿基合作的项目“之江九里”打出了“亏本卖房”的口号;另一家香港地产巨头的项目“云荷廷”也以1.9万元/平方米的价格对外销售。
　　《每日经济新闻》记者测算，由于上述项目的拿地成本达到1.1万元/平方米，加上3000元/平方米的装修标准，再算上融资、建安、营销和税费等，开发商可以获得的利润极为有限。
　　某著名跨国房产咨询机构高管告诉《每日经济新闻》记者，2015年，杭州仍然出现实力房企亏本卖房的情况，似乎说明放松限购政策的“药效”已经释放殆尽。
　　两项目低价甩卖
　　位于杭州郊区之江板块的“之江九里”楼盘，近期打出了“亏本卖房”的口号。之江九里的开发商名为华润新鸿基房地产(杭州)有限公司，是由华润集团与新鸿基2005年底共同投资成立的。
　　“之江九里”所处的地块，是华润、新鸿基在2009年以27.7亿元高价拿下的“地王”，折合楼面价格达到1.53万元/平方米，当时震惊业内。该项目在2012年入市至今，已陆续开售了多期，目前正在销售的数百套房源，售价仅为1.8万元/平方米。
　　“我们确实是在亏本卖房，开发商要回笼资金。”在接受《每日经济新闻》记者以购房者身份的采访时，之江九里的售楼人员解释，用1.53万元的“面粉”做出1.8万元的“面包”，加上拿地至今的资金成本、建筑成本，亏本似乎在所难免。
　　距之江九里仅两公里的另一个项目也给出了极为保守的价格。
　　由港资房企嘉里建设开发的“云荷廷”在2015年1月11日开盘。这一项目在2012年拿地，地块总价25.36亿元，住宅部分折合楼板价约1.1万元/平方米。该项目售楼人员告诉记者，此项目产品为精装修，标准为3000元/平方米，目前售价为每平方米约1.9万元。
　　记者从一些业内人士处了解到，房产的销售价格中包括了土地、建安、税费、装修、配套和营销等多项费用。因此上述项目的利润非常有限，且由于开发周期相对漫长，可能会拉低嘉里建设未来的整体净资产收益率。
　　房地产专家蔡为民给记者算了一笔账。嘉里建设的这一项目还包括大规模商业物业，计划自持。“后续的商业物业装修、招商、推广都需要成本，按照嘉里建设的标准则成本更高。”蔡为民认为，嘉里建设还需要为这一项目的商用部分不断投入不菲的资金，综合观察，这个项目在短期内或许将处在投入状态。
　　对于项目可能出现的亏损，《每日经济新闻》记者分别致电华润置地、新鸿基香港公司，并按对方要求发送了采访邮件，但截至发稿尚没有收到回复。新鸿基上海相关负责人向记者表示，这一项目由华润担任主导的一方，新鸿基方面不作答复。
　　记者还致电嘉里建设香港公司，但截至发稿，同样没有获得回复。嘉里建设深圳公司相关负责人向记者表示，深圳与杭州项目略有一些联系，但不清楚情况。嘉里建设上海公司方面向记者表示，不负责杭州公司事务。
　　房企急于回笼资金?
　　“亏本卖房”在业内已有先例，但常常发生于中小房企。明源地产研究院主编潘勇堂告诉记者，当市场不景气、公司资金链紧张时，就有可能降价卖房，只求快速回笼资金，不求赚钱，先“保命”再考虑“保本”。回收资金之后，才有能力拿新的地块。
　　最近几年，业内不乏这样的案例。上海证大在资金链紧张时将上海外滩“地王”出让;绿城曾在财务危机期间引入九龙仓;杭州还曾出现手握“地王”的雅戈尔(11.20,0.020,0.18%)，预估“地王”开发出来仍然赚钱无望，索性退地，数亿元打了水漂的情况。
　　港资大鳄杭州之江项目定价如此之低，是急于回笼资金?
　　克而瑞研究机构总监薛建雄认为，这几家房企资金实力都非常强，不会因为缺钱而选择甩卖。其中嘉里建设一向周转速度较慢，凭借多年来的雄厚积累，用大量的自有资金开发，压力不大。
　　记者查询了解到，嘉里建设曾于2005年以24.6亿元的高价击败竞争对手，夺下浙江大学湖滨校区地块，后来因建筑高度等多方原因修改方案，最终规划为嘉里中心。时至今日，嘉里中心仍未建成开业。
　　从拿地至今已经过去了10年，可见嘉里建设是有资本“拖”的。公司中期报表也显示，在大部分内地房企因为销售欠佳而资金紧张的2014年中期，嘉里建设的经营现金流量净额仍然可以达到16.78亿元，显示出相当稳健的财务状况。
　　华润、新鸿基情况类似，薛建雄介绍说，公司资产雄厚、资质好，这类房企凭借银行贷款就能获得资金。
　　薛建雄表示，可能是开发商判断杭州未来三五年房价很难上涨，与其空耗资金与时间成本，不如现在落袋为安。
　　市场回暖或昙花一现
　　杭州是我国最早举行土地“招拍挂”的城市，也是我国最开放的房地产市场，在全国有着“风向标”的意义。万科、中海、保利、龙湖、世茂、融创、九龙仓和绿地等全国房企大鳄都在杭州拼杀。2014年，全国20强房企中，仅4家房企暂未进入杭州市场。
　　“2013年，全国楼市还处在‘涨声一片’时，杭州就出现了楼盘降价的现象。进入2014年，全国楼市普跌，杭州的跌幅是比较深的。”薛建雄说，杭州经济结构处在调整的过程中，楼市的下跌往往走在全国前面。
　　目前，杭州的绿城等房企去化表现较好，但其价格也不能算高。2014年8月29日，杭州取消限购后，立即出现了销售火爆的景象，但进入2015年，销售势头已有明显减弱。
　　任职于北京某律所杭州分公司的一位律师告诉记者，2014年上半年，杭州城北最先出现降价楼盘，后来逐渐扩大到全城，虽然有些楼盘价格也曾出现短暂上涨，但整体来看，开发商“以价换量”的思路是比较明确的。
　　“杭州取消限购后，我们以为楼市情况会得到改善。”某跨国房产咨询公司高管告诉《每日经济新闻》记者，进入2015年，杭州仍然出现实力房企亏本卖房的情况，似乎说明放松限购政策的“药效”已经释放殆尽。
　　潘勇堂告诉记者，杭州高库存的情况十分严重，除了核心地段、有学区资源的优质房源，其他项目都很难去化。
　　透明售房网数据显示，杭州市区2014年11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。高库存的压力还将持续下去。

来源：每日经济新闻