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出海融资成“鸡肋” 房企回归境内找钱

2015-2-3 09:28

今周导读

　　在佳兆业“黑天鹅”事件的影响下，记者发现，1月份内房企海外融资、房地产信托融资双双同比锐减6~7成，同时，人民币贬值大潮也令已在海外发债的房企成本大增，房企融资陷入始料未及的困境。不过，随着1月份诸多境内资本市场直接融资的利好出台，上市房企再融资的难度降低。业内人士分析称，未来房企融资回归境内将成为趋势，直接融资将“接棒”，而龙头房企将因此而受益更多。
　　佳兆业事件一波三折。随着上周末佳兆业的公告显示，融创仅接手佳兆业在上海的四个项目，此前市场预期佳兆业被融创整体收购的预期落空。昨日，佳兆业再次发布公告，称其行政总裁金志刚辞职。如何处理公司背后庞大的债务依然令人担忧。
　　“黑天鹅”后遗症之一：
　　1月房企海外融资锐减七成
　　从1月份的数据来看，佳兆业事件已明显地影响了国内房企的海外融资。中原地产统计数据显示，国内房企海外融资锐减，宣布在1月海外资本市场有融资的仅7家企业，合计融资额度为158亿元人民币，相比2014年1月的21家企业，600亿元额度的海外融资锐减73%。
　　“这主要是因为在海外发债难度增大了。” 交银国际董事总经理洪灏对记者表示，海外投资者知道中国“有一些房地产公司有问题”，所以现在国内房企到海外卖美元债很难卖出去。
　　“黑天鹅”“后遗症”之二：
　　融资门槛或进一步提高
　　被佳兆业“黑天鹅”事件误伤的，还有地产信托和私募。
　　记者了解到，至少近10家公司与佳兆业存有业务往来。“现在好几个信托已经开始为与佳兆业合作的信托兜底。”一位信托公司华南地区负责人对记者透露。这也让信托的风控团队对和房地产合作更为谨慎。市场消息显示，部分信托近期已暂停地产业务。
　　房地产信托1月份急剧萎缩。用益信托首席分析师李旸认为，主要原因是对于整个房地产市场的风险有所担心。
　　房地产私募也屡次“中枪”。一家地产私募创始人对记者表示：“我们公司对地产项目的合规性要求也增加了，现在对风控的措施中，要求项目公司能够抵押股权。”
　　市场
　　美元升值预期仍存海外融资成本大增
　　洪灏表示，影响房企海外融资的还有美元近期的强劲升值，美联储加息预期还在，同样会增加成本。“再加上有的房地产公司已在海外发了很多债，海外债务的杠杆率非常高，再选择海外发债，对公司运营也有很大压力，所以，今年发债额度比以前有比较大的下滑。”
　　在境外已成功融资的房企，也面临融资利率成本升高的窘境。“目前发债，利息是固定的，但是汇率波动会导致用人民币结算的公司还贷负担加大。如果债券是在公开市场交易，汇率变化可能导致债券价格发生剧烈波动，从而左右市场参与者的态度。” 洪灏表示。
　　数据
　　2014年，人民币银行间即期汇率以年度贬值2.5%收官，这也就意味着，如果房企在去年年初发了融资利率为10%的美元债，目前其融资利率已经高达12.5%。
　　接棒
　　A股市场房企再融资大门敞开
　　当境外市场和信托、私募等渠道对房地产悄悄关了一半儿门的时候，境内融资市场已经给房企开了另外一扇窗。
　　证监会新闻发言人此前表示，对上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查。　有业内人士认为，这意味着在A股市场上，房企再融资的大门已完全打开，房企再融资的获批难度将明显降低。
　　根据公开市场粗略统计，2014年房企再融资已完成400亿元，约20宗，尚未实施再融资资金规模557亿元。而在2015年年初，开年不到1个月，便有6家房企公布了总额近150亿元的再融资方案。
　　在中银国际房地产分析师田世欣看来，随着国土部不再参与再融资的事前审查，股市融资功能将得以恢复，龙头房企将享受的是从无到有的再融资待遇，因而其受益将最为明显。
　　数据
　　2014年地产开发贷款增速与上年相比明显回升， 2014年末，地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高15.9个百分点。

来源：广州日报