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前五月土地成交量惨淡房企：拿地不如加速去库存

2015-6-4 18:36

今周导读

　　房地产进入调整期，土地财政难以为继已成行业共识。
　　据某研究院监测公布数据显示，监测的40个主要城市5月18日至5月24日土地成交量环比增加18%，出让金环比减少64%。一线城市中，广州成交3宗住宅用地，合计8万平方米，出让金不足10亿。
　　这是前五个月土地市场的缩影。易居发布的数据显示，1—4月，10大典型城市土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%和20.2%。
　　土地成交量下降背后，地价持续高位。以北京为例，前五个月共成交约34宗经营性用地，土地溢价率居高不下。
　　有分析人士认为，商业用地资源减少会加剧房企在一线城市的竞争;楼市回暖，下半年土地市场成交情况有望好转。
　　不过，房企对土地的渴望似乎并未点燃。“现阶段拿地必须慎之又慎。”一位一线房企相关负责人告诉中国经济网记者，相比加大土地储备量，企业更倾向于趁着行情好尽快去库存。
　　一线城市土地市场沉寂
　　对房地产行业来说，一线城市的标杆意义十分明显。
　　今年一季度，北京的土地成交市场便出现了量价齐跌的情况。据某机构公布的数据统计，今年一季度北京共成交地块28宗，同比减少22宗;经营性用地为25宗。其中，建设用地面积173.61万平方米、规划建筑面积399.25万平方米，同比分别减少57.3%和42.4%。
　　土地出让金方面，一季度北京约有484.73亿元出让金进账，同比减少269亿元，降幅达35.7%。
　　分析人士认为，成交数据的走低主要受推地节奏限制。分析称，2014年整体的市场低迷以及地价的高企，使得部分房企对于土地市场“心有余而力不足”，为避免地块受到冷遇，相关部门也放缓了推地节奏。
　　上海方面，截至4月底，土地成交建筑面积已经连续12个月负增长，但土地成交均价却创下自2010年4月份以来的新高。
　　值得一提的是，上海在今年4月8日还发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》，将全生命周期管理范围扩大到经营性用地。
　　易居房产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，在上海建设用地负增长背景下，根据土地集约节约利用的迫切需要，这一政策是通过控制源头来倒逼房地产行业转型的进一步深化，产业化、专业化、精细化、品质化将行业是未来发展趋势。
　　广州方面，在此前公布的2015年建设用地供应计划，今年预计出让204幅地块，总用地面积约1621万平方米，较2014年减少近24%;在出让计划大幅减少的情况下，广州土地市场成交状况也相当惨淡，今年一季度仅完成全面目标不足一成。
　　去库存压力依旧
　　一直炙手可热的土地为何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市场方面库存高企也是主要原因。
　　据某研究院公布的数据显示，2014年12月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为3897万平米，达近五年最高水平，较2013年12月增长近千万平米。而2014年，一线城市出清周期均值为13.5个月，同样也是近五年最高。
　　易居房地产研究院公布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》，广州2014年1月份新建商品住宅库存为738万平方米，而到了第三季度末则达到了1009万平方米，到了第四季度，库存处于一个高位盘整的态势，到了年末则为994万平方米。
　　这就是今年开年整个房地产行业的情况。
　　“疯狂拿地，到快速开发，再到行业突然预冷，去年末应该是地产业问题集中爆发的关键节点。一度抢手的房子变成了难以消化的库存，这就是为什么在现有情况下开发商冷落土地市场，而专心致志卖房子。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者。
　　确实，今年3.30新政后，政府还推出了降准、降息等利好消息，对急需资金的房地产行业带来了很大的活力。同样，在每一次利好的背后，都上演着楼盘热卖、准备涨价的戏码。但是，在行业研究人员看来，都是只是房企加快去化的手法。
　　目前，房地产回暖呼声颇高。中国指数研究院发布的百城价格指数显示，5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73个百分点。
　　虽然价格有所上扬，但库存压力依然不小。
　　我爱我家的统计数据显示，北京2014年商住房月均成交套数为1112套，而2015年第一季度，商住房月均成交套数进一步下滑至782套。与2013年相比，下滑幅度超过50%。而2014年5月至今，北京商住房库存套数为36653套。
　　下半年土地市场必升温?
　　伴随房价的微涨，6月份的土地市场也已经是风云再起，最受关注非以广州为首的华南区域莫属。
　　5月20日，广东佛山顺德区举办了5年来最大规模的一次土地推介会，25宗优质土地吸引了包括万达、保利、中海、碧桂园在内的37家房企。顺德区国土局有关人士就表示。
　　“这次推地的规模是近年来最大的，土地也比较优质。因为我们对今年的市场有信心。”
　　5月27日，在福建厦门的一场土地拍卖会上，恒大力压万科、华润、金地等房企，以超过30亿元的总价拿下了当天拍卖会上最大的一幅住宅用地。
　　5月28日，广州市国土资源和房屋管理局官网显示，广州将于6月26日以拍卖方式出让7宗地块，起始总价高达198亿元。7宗地块主要是商务和商住用地，集中在广州金融城、广纸以及广钢新城等旧厂旧村等改造地块项目。
　　信息显示，地块起始总价达115亿，楼面价高达1.6万元/平方米。其中2宗商住混合地总占地面积达30万平方米，建筑面积达72万平方米，因其面积巨大，地处市区注定将成为焦点。
　　此外，天津、昆明等地也明确表示6月份将有多宗土地挂牌转让。
　　这都被广泛看作是继房价回暖之后土地市场抬头的信号。北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年将是土地市场的窗口期，房企在一波上行行情，将积极去化，去化的下一步即是积极补仓。
　　不过也有分析者认为，下半年土地市场未必会升温。
　　“土地市场的冷热，直接取决于房地产市场交易情况。眼下，群众购房意愿上升，很多人看涨房地产行业。如果不抓住机会尽快去化，而是选择过早补仓，一旦楼市稍微降温，企业库存高企压力依然很大。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者，对土地入市速度的控制和去库存速度达到合理配比，商品房供应过剩的情况才能得到有效解决。
　　该分析人士还表示，很多房企正在朝着多元化和轻资产方向转型，对土地的渴望已非“欲罢不能”。
　　对于下半年土地市场的预测，他表示，“相比前5个月，肯定会出现一定的反弹，但应该不会太剧烈”。