　　受限购政策调整利好，三水楼市销售摆脱了去年的低谷期。据佛山市住建局公布的数据，三水五月份的数据全线飘红，成交套数1290套，同比增长39.76%。相关数据在近三年同期统计数据中，均居榜首。相比5月5632.37元/平方米的均价，增幅为9.22%，连续5个月负增长的存量住宅销售量迎来127.59%的增长。

　　博雅滨江的销售顾问坦言，能够明显感受到政策对楼市的刺激，因为该楼盘主打改善型客户，因此，以前受限购束缚的改善型客户，现在可以入手大户型。

　　恒福新里程的项目顾问也表示，虽然仍有不少市民处于观望状态，但自5月份之后，购房者有逐步增多趋势，“但这也与传统的五六月多是成交小高峰多少有点关系。”

　　虽然数据显示成交量大好，但令人警醒的是，三水楼市的库存量居高不下。

　　帝景湾、北大资源博雅滨江、德保豪庭等多个全新项目在去年下半年入市，三水市场的新房供应量激增。按照去年底经纬地产统计，2014年三水区新房供应量为125万平米，批售比高达1.54，楼盘去库存比较艰难。

　　同时经纬地产预测报告指出，2015年预计三水区新增超80万平米的商品房，加上2014年库存，2015年可售货量将近243万平米，另外加上三水区近一两年拍出多宗商住地块，体量超200万平米，未来供应量将持续高位。保守估计，其静态消化周期长达36个月，位居五区之首。

　　“而随着万达、碧桂园等大型房企新项目入驻，未来西南城区供应量将进一步加大，而该盘本身溢价空间狭窄，若在需求未能得到刺激的情况下，将会面临更大的去化压力。”经纬地产监测报告指出。

　　西南三大片区引发房企大战

　　市住建局公布的5月销售数据，三水区新建住房1290套的成交再创新高，均价也有9.22%的涨幅，达6151.93元/平方米。数据的背后隐藏的是西南中心城区三大片区房产市场竞争加剧。

　　近日，“父亲节”连着端午节小假期，成为三水不少楼盘借机促销的好时机。比如三水西南街道帝景湾销售中心，包粽子、DIY龙舟等暖场活动，吸引了众多市民前来看楼，据其销售顾问表示，活动期间还推出特价房，售价在4600元/平方米左右，假期客流比平日周末增加三到四成。

　　与帝景湾紧邻的楼盘是博雅滨江，该楼盘主打改善型客户，以126平方米—143平方米的大户型居多，相对于其具体规划的多样性配套和服务，均价去到6000元/平方米。

　　帝景湾、博雅滨江作为加入西南中心老城区的新楼盘，文锋西路至河口一代逐渐成为市民购房新选择。目前，已经有德保豪庭、北江明珠、颐澳湾、御龙湾、时代城等楼盘聚集。

　　文峰路至河口片区是曾经的老城区，随着“三旧”改造项目的不断推进以及三达路的延拓，该片区楼盘将直接与恒福广场、三水广场等商圈对接，享受商圈资源的服务与便利。

　　而与此形成竞争的是，三水新城的楼盘也集结成一股新势力。按照目前的布局，三水新城已有保利、万达、恒福新里程、捷合广场等楼盘聚集。其中，按照经纬地产市场最新一期监测报告，5月销售冠军为雅居乐雅湖半岛，成交149套，均价5445元/平方米，前五名当中，三水新城占据3个席，与4月份畅销楼盘所占比重相同。

　　“与老城区不同，三水新城有太多发展潜力，无论是政府对新城的规划还是产业项目的入驻，三水新城都是地产商争相进驻的地块。”三水恒福地产一项目负责人介绍，目前恒福新里程落户在万达旁边，正是看中了区域发展的前景，而市场数据也显示，新城板块成为交易套数最集中的片区。

　　目前来看，碧桂园所拍地块附近有三水一品、澳盈中心、恒达花园、恒福丽铂公馆 (详情图库团购点评 ) 等，形成一片新住宅聚集区。“碧桂园一改以往千亩大盘的拿地做法，此次选择三水广海大道旁38455平方米的地块，可能是想走差异化路线。”一业内人士认为，这种想法与碧桂园拿地后对外公布的规划内容相符，在其公布的三水项目效果图中显示，楼盘户型多采用升级新品：从入户玄关全能收纳，到厨房空间人体工程学设计;从卫浴干湿分离，到长者单键报警应急系统等，均凸显了人性化的居住体验。

　　楼盘销售情况

　　■点评

　　三水新城片区：发展潜力被看好

　　按照政府的规划，三水新城被定为三水未来新城市中心、新产业服务中心、新生态宜居中心，成为三水产业经济的“核芯区”，高端产业入驻以及品牌房企和万达等大型商业体的加入，片区升值空间被看好。

　　也正因为潜力空间，新城的三水保利中央公园 ( 详情图库团购点评 ) 总建筑面积100万平米，拟推出市场的三水万达广场总建筑面积55万平米，加上在售的雅居乐雅湖半岛、捷和广场等新老多个项目，三水新城无疑会成为竞争压力最大的片区。而云东海片区的压力也不小，普遍都是别墅盘，销售去货慢，片区竞争白热化。

　　文峰西路至河口片区：价格接地气

　　该片区新盘聚集较多，其中博雅滨江直接与北江体育公园连通，良好的自然风光成为一大卖点。而且随着三达路的不断延伸，该片区楼盘前往三水广场的形式距离将直接拉近，除了博雅滨江以大户型为主，平均楼价为6000元左右外，其他楼盘均主打刚需用户，均价相对偏低。就三水整体水平来说，4月份，颐澳湾直接以全线打出4000元/平方米的促销价格走货。

　　但是作为旧城改造区，仍有不少低矮楼交错，使得片区缺少生气，另外由于周边没有大型的超市、诊所等配套，楼盘需自建组多相关配套来满足该片区市民的生活需求。

　　西南街道广海大道片区：基础配套完善

　　以碧桂园为首的大型房企，配套十分完善。3分钟车程可达广肇高速，交通十分便利，地块周边有三水汽车站、三水人民医院、三水广场、西南公园、森林公园、西南四中、西南十二中等，生活配套成熟。

　　但是楼盘价格均价相对较贵，在售一手住宅均价6500元-7000元/平米，公寓均价8500元-9000元/平米，此外，由于广海大道是三水交通的主干道，交通拥堵以及嘈杂的环境可能会成为困扰周边居民的问题。

　　■观望

　　楼价还有下跌空间?

　　2014年底三水楼市一片惨淡，市民李静雯以4800元/平方米价格购入河口片区一套商品房，按照她当初的想法，楼市已经触底，可以入市了，而按照如今的标准来看，她仍然觉得亏大了。

　　“五·一”之前，三水市场整体平静，推货节奏放缓，活动也较少。临近“五·一”，许多项目相继放出优惠，但市场反应平平，传统黄金周遭冷遇。

　　在重要路段和节点，不少楼盘频频以降价来吸引购房者，“房价在广告牌上的价格越来越低。”李静雯坦言，其实有她这样想法的市民不在少数。

　　“两年前，广告牌上写5字头促销都觉得好难得，赶紧去询问，现在广告牌打出4000元/平方米，还包精装修，这种对比太强烈了。”李静雯表示。

　　笔者也梳理了近两年来，三水一些楼盘的的价格浮动情况，2009年—2011年，中心城区楼价一下子从3000元—4000元/平方米的低位飙升至7000元—8000元/平方米的历史峰值，以东海蓝湾为例，在限购令颁布前夕，该楼盘价格曾达10000元/平方米。

　　2012年属于量价波动不明显期间，然而2013年下半年开始，楼市逐渐开始呈现下滑迹象，以时代城为例，原来7500元/平方米的均价，现在也多以5字头还带精装修出售。

　　虽然三水一直以广佛肇的区位优势和产业的发展潜力为区域价值站台，但是常住人口62万的统计数据近几年来没有增加，“本地人有自己的房子，三水对外地人口的吸引力并未大增，那么多房企持续进驻，库存不可能不高，按此推断，房价不可能高涨。”李静雯揣测。

　　有房地产业内人士做过统计，三水80平方米—110平方米的户型占新增总量的65%，主要由时代城、保利中央公园、雅湖半岛等楼盘供应，上述人士认为，“2014年房贷收紧，客户观望情绪增加，去货缓慢，市场呈现量大于求，量跌价稳的趋势，但今年5月限购全面放开，政府也不断以产业和生态为标签来提升区域价值，相信市场整体的走势会好转”。

来源：南方日报