“三旧”继续征求意见：商住地补偿不超卖地总额七成

　　顺德推进“三旧”改造，将有新的执行方案。昨日起，《顺德区城市更新(“三旧”改造)实施办法》(下称《办法》)开始征求公众意见。其中提到对工业提升改造项目(即“二改二”项目，不含商品厂房)土地使用权人进行扶持奖励，最高奖励不超过1500万元，而对于商住拆迁地块，则明确补偿标准不超过土地出让总收入的70%。此外，该办法拟从发文起执行至2017年年底。

　　项目认定

　　古村落改造需区一级审批

　　《办法》的制定，是基于顺德对于盘活存量土地资源的迫切需求。此前，主政顺德的一二把手，就曾在多个场合提及顺德推进“三旧”改造的紧迫性和难度。

　　目前，在北部片区一体化、争取广州地铁7号线早日进入顺德大背景下，顺德必须加快盘活存量土地。《办法》依据改造模式，将项目分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态复修类、局部加建类以及历史文化保护类等六个类别。具体包含了各类布局分散、土地利用效率低下的工业用地、村居、厂房等。其中，在综合整治类还包括产业提升改造，即在原厂房内设立区域总部、科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、旅游文化等项目。

　　而另一项区别是，本次首次将古村落、历史建筑、文化遗迹等用地纳入改造范围，并要求必须是在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的用地。

　　《办法》称，包括历史文化保护类、功能改变类和拆除重建类中的非工业升级改造项目均必须由区三旧改造工作领导组审批，其余则可由镇街直接审批，报区三改办备案。

　　规划要求

　　年度计划或半年调整一次

　　由于顺德城市更新工作重点在于推进产业提升、改善生活环境和完善公共设施，在具体改造中，《办法》对改造后用于保障性住房的项目予以鼓励，并适度控制改造后用于开发经营性房地产的项目。其中，《办法》中明确了必须优先保证公益性项目用地的供给和落实。公益性项目用地，包括交通设施用地、公用设施用地、绿地等。

　　《办法》称，一些自行改造的原工业用地，改造后将用于经营性质的，其改造时必须拿出不低于项目面积15%的土地，移交政府用于公益性项目用地，即交通设施用地、公用设施用地、绿地等。对于未落实的，将会依据改造后的该宗地块市场评估价全额计收土地出让金。另外，对于自愿移交超过15%土地的，可按相关规定，增加计算容积率建筑面积。

　　此外，“三旧”改造年度实施计划实行动态调整机制，根据项目推进需要，允许每半年调整一次。

　　房建规定

　　集体用地转变功能要2/3成员同意

　　在以往的推进过程中，由于改造项目会涉及到政府、开发商、村民等各方利益，土地房产确权及建设政策确立就显得尤为重要。《办法》中明确，对于纳入“三旧”改造的集体经济组织权属用地，必须经由集体经济组织成员会议或成员代表会议2/3以上同意，才可由农村集体经济组织申请将其所有集体建设用地转为国有建设用地。

　　同样的，土地使用权人拟将原工业等集体建设用地转变用地功能，以发展经营性项目的，有关的转变功能及协议流转的方案，也需满足上述比例人员同意后方可申请流转。需要注意的是，这一过程需按规定向土地所有权人补缴地价款，向政府缴交集体土地流转收益金及相关税费。

　　另外，《办法》还明确规定，凡涉及商品住宅开发的城市更新项目用地，必须由政府依法回收、收购纳入政府储备后推出市场，并通过公开交易方式出让。

　　财政政策

　　“二改二”最高奖1500万元

　　因为历史原因，顺德“三旧”改造项目大多为村级工业区。顺德的产业导向在突出“二改二”项目的同时，已将村级工业园的提升改造作为今后一段时间的重点工作。为了鼓励加快推进“二改二”，《办法》予以了扶持奖励。办法中，在拆除重建类中的“二改二”项目，即工业提升改造后用途仍为发展工业的，用地面积达到15亩以上，在项目竣工验收后，可按照验收容积率进行分级奖补，单个项目最高奖励不超过1500万元。

　　值得关注的是，此次顺德区还把奖励标准进行细化：即容积率为1.5-2.0的奖励90元/平方米;容积率为2.0-3.0的奖励120元/平方米;容积率为3.0以上的奖励150元/平方米。

　　此外，对于回购及工业仓储拆迁用地，即工业用地改造后用于商住用途的，政府对原土地使用权人的补偿标准将按镇街分类予以执行。其中，大良、容桂、北滘、陈村和乐从为不超过土地出让总收入的50%，其余为不超过60%。而商住拆迁地块，则补偿标准不超过70%。

　　关于监管

　　两年内未办手续用地批复将报废

　　为了确保相关工作推进，《办法》称，顺德区将对项目实行动态管理，建立项目退出机制。如在用地认定之日起两年内，未完善相关供地手续的，认定批复自动报废;不需办理供地手续的，两年内未取得施工许可证的，批复同样作废。而项目重新启动时，需再次办理认定手续。

　　此外，还将建立城市更新联动监管机制：对违反规定经整改后仍不符合要求或拒不改造，政府有关部门可以按土地出让合同约定或划拨决定书规定向土地使用权人收取违约金，另外对拆除重建或新建部分构成闲置土地将按照《闲置土地处置办法》处理;此外改造单位不能享受城市更新相关优惠政策，并由政府向改造单位追缴已享受的各项优惠税费。

　　关于背景

　　“三旧”改造面积占顺德土地一成

　　近年来，顺德土地利用率趋近饱和被政府、企业和民间人士反复提及，并被列为制约顺德经济发展转型的重要因素。顺德必须通过“三旧”改造盘活存量土地，大力推进节约集约用地，为新的经济增长点提供空间载体。

　　截至今年初，顺德区共认定“三旧”改造项目和城市更新项目188个，用地面积14638亩，完成改造项目43个，设计改造面积约2065亩。而去年获批的《顺德区“三旧”改造专项规划》中提到，全区共划分“三旧”改造单元194个，总面积8742公顷，这一改造面积占顺德土地面积的10.8%。

　　此前，顺德区委书记区邦敏曾在公开场合表示，这几年顺德改造总量相对较少，与市场兴趣不大、推动力上不去有关，要研究政府与市场的关系，保持顺德固定资产投入产出的高效益，同时将投资量提上去，“做到政府引导与市场推动相结合”。

来源：南方都市报