交通变局催热禅西楼市 产业助推撬动多大商住新增量

　　“你能想象到，几年前这里还只是一片菜地鱼塘?”作为绿岛湖最早一批进驻的地产商，金盈绿岛国际中心总经理张翼翔指着旁边一幢幢拔地而起的大厦说。

　　经过数年积淀，如今的绿岛湖不仅遍布天然湖泊，还引来阿里巴巴等一大批都市型产业落地。绿岛湖壹号、和记黄埔涟岸等一大批商住项目，扎堆落户。

　　“不只是绿岛湖，这几年整个禅西板块的楼市崛起很是迅猛。在巨大的区位利好及交通优势带动下，整个禅西板块的楼市已经驶入了发展的快车道。”张翼翔说。

　　从张翼翔的办公室向外望去，沿着快速化改造后的季华路、魁奇路西沿线等，禅城的东西两端被无缝连接起来。东至禅西大道，南至魁奇路南延线，西至顺德水道，北至东平水道和汾江河，禅西新城土地规划面积达36.8平方公里，预计将为佛山中心城区提供未来10-20年所需的发展空间。在佛山城市化的“强中心”蓝图中，禅西新城为禅城中心城市未来发展提供了广阔腹地。

　　禅西新城，正成为禅城撬动新一轮城市化的重要支点。在种种政策推动、交通利好、产业带动下，禅西板块的楼市也正爆发着更大的增量。

　　交通变局：禅西楼市“换挡”进入快车道

　　立体交通网络的逐渐成型，正成为禅西新城融入中心城区的有力支撑。

　　季华路1993年正式建成，从东往西横贯佛山中心城区，成为一条佛山主干道。去年5月，季华路实现了快速化通行，8处红绿灯全部取消，从中心城区核心区所在的市政府、禅城区政府等地到禅西新城的时间，由原来的30—40分钟缩短为不到15分钟。除了促进东部包括来自广州密集的资源和人气朝禅城西部转移和发展，季华路快速化改造也加速了禅西的崛起，禅西板块楼市再次受到关注。

　　此外，佛山一环快速干线、佛开(广佛)高速、广明高速、禅西大道、魁奇路西延线等的建设和陆续投用，也大大压缩了禅西新城与广佛中心城区的距离。交通脉络的打通，使禅西新城与禅桂中心区实现10分钟互动，禅西新城加速融入中心区。

　　交通利好不断传来。今年6月份，佛山地铁2号线禅城段首期多个站点动工建设，禅西正式迎来地铁时代。佛山地铁2号线横跨了禅城、顺德陈村、南海、广州四个区域，在南庄镇内共设南庄站、湖涌站、绿岛湖站三个站点。加上未来将引入的4号线及广佛珠城际轨道，轨道交通将使禅西的区域影响力扩至整个珠三角。

　　2号线是继广佛地铁后佛山连接广州的第二条城际轨道地铁线，经南庄绿岛湖站点直通广州南站。建成后，不仅拉近禅西与广州的距离，而且将佛山中心城区到广州南站的时间缩短了三分之二，市民乘地铁预计仅需半个小时左右即可直达广州南站。然后，在广州南站坐上高铁可以辐射深圳、中山、珠海、长沙、武汉、桂林等中心城市，未来更可无缝接驳香港。

　　“作为大城市元素的地铁进入禅城西部，是对这一区域能够融入广佛大都市圈的一种肯定，也意味着禅西新城换挡进入快速发展轨道。”佛山科技学院经济管理学院院长杨望成，曾如是评价地铁2号线在禅西设点。佛山地铁2号线的开建，将真正改写禅西与广州等中心区域的关系，让建设广佛肇经济圈副中心再获实质性支撑。

　　广阔的土地发展腹地，也构成了禅西板块楼市崛起的另一个重要因素。

　　在中心城区，难以找到大地块的困扰一度异常突出，而禅西新城的崛起满足了房地产商的扩张需求。资料显示，禅西新城规划面积达36.8平方公里，预计能提供佛山中心城区未来10—20年所需的发展空间。以南庄、张槎为代表的禅西板块，已成为禅城区城市建设和“三旧”改造投入最大的片区。

　　政策的倾斜激活了上述两个片区土地市场，地产商纷纷抢滩进驻禅西板块。近几年，保利香槟花园、珠江·罗马新都、龙光·水悦龙湾 、万科城、智慧新城 、海湾城等大型楼盘相继落户，楼市销售前景看好。以南庄为例，今年1—6月份，南庄的房地产业共完成投资14.49亿元，销售面积20.49万平方米，同比增长59.08%，纳税约1.4亿元。预计全年房地产投资将完成28亿元，销售面积达40万平方米。

　　板块崛起：催热绿岛湖商住价值

　　产业助力：“磁吸”效应衍生楼市新需求

　　禅西板块楼市的发展，同样离不开产业转型和升级的支撑。

　　10多年前，禅西片区留给佛山人的印象莫过于多如牛毛的陶瓷厂和针织厂。而在近五六年间，禅西板块在产业升级方面动作频频。2002年12月，佛山区划调整后，将南庄分成了南北两个功能区，南边依托华夏陶瓷博览城发展陶瓷物流、会展、研发基地和居住生活用地，北面是26平方公里的高新工业开发区。随后从2008年开始，南庄镇在一场陶瓷产业整治中关停了65家陶瓷企业、拆除了145个白烟翻滚的喷雾塔。

　　一系列区划调整和产业结构调整，给禅西楼市带来了新机遇。

　　“2008年，在当时的整治中，一大批陶瓷企业将制造工厂迁移到了肇庆、清远，甚至是湖南等。以前开车跑一圈，车上会落很多灰。现在环境的明显改观，来禅西买房的人多了起来。”刘志敏说。

　　“像禅城南庄，本地人口10万—20万，但加上外来务工和流动人口，南庄现在约有40万—50万人。本地人买房的需求早几年已经基本饱和，这几年的楼房成交很多是外来人口推动。为什么?因为南庄有陶瓷等产业在支撑。”合富辉煌佛山分公司市场研究部总监曹绍林说。

　　南庄目前有多个重点项目开建或投产，该镇披露的数据显示，辖区内超亿元的项目超过30个，总投资额达到200多亿元，区域发展背后有着强大的产业后劲支撑。沿着季华路由东往西，绿岛湖都市产业区、新材料产业园等产业载体正在集聚。仅绿岛湖都市产业区内，包括东鹏、兴发、法恩等总部经济在内的项目总建筑面积就超过百万平方米。

　　金盈绿岛国际中心，作为商业性质的写字楼，也瞄准了禅西陶瓷产业的需求。据张翼翔介绍，目前绿岛国际中心入驻的相关陶瓷企业高达80%，涵盖了陶瓷原材料、陶瓷机械、陶瓷设计、广告公司、贸易公司、陶瓷电商等。

　　“在我们这栋写字楼三公里内，汇集了很多陶瓷企业的总部基地。除华夏陶瓷城之外，这里以后依靠陶瓷总部基地和瓷海国际，也会形成另一个中心。”张翼翔说。

　　为配套产业需求，张翼翔所在的金盈绿岛国际中心也在加强对入驻企业提供各种配套服务，如营业执照、税务定期培训、融资方面的支持等。“从去年开始转型，我们已经不是在做房地产开发商，而是往园区运营商方向转型。”

　　7年前，瓷海国际入驻了绿岛湖片区，主打陶瓷总部、展厅、设计、研发为一体的商业模式。“禅西板块陶瓷业发达，曾经多是前店后厂的模式，我们当时认为未来的发展肯定要往写字楼发展，陶瓷的展厅和企业总部结合在一起。楼宇经济的发展，会带动未来季华路沿线企业的聚集，也会带动绿岛湖片区以陶瓷总部为主题的写字楼。”刘志敏说。7年后，已超过600家陶瓷企业入驻了瓷海国际。

　　除了瓷海国际，他们目前运作的绿岛湖广场，主打禅西板块的商业配套。该项目主要聚焦两类人群：一是在绿岛湖片区工作的白领，二是绿岛湖的常住居民。据他估算，目前绿岛湖在建写字楼有15栋，未来三年左右时间，该片区上班和居住人口将超20万。

　　“禅西板块相较于其他楼市板块，最大的优势是产业拉动。有产业支撑，才会有经济发展，然后才会有相关的住宅和商业配套的需求产生。如今，禅西板块已集结了众多产业项目，对各产业上下游企业的‘磁吸’效应将逐渐显现。对于我们地产商来说，这是一个巨大机遇。”刘志敏说。

　　在禅西楼市热度攀升的过程中，绿岛湖板块的发力尤为明显，其商住价值不断被推高。

　　“两年前，绿岛湖片区的住宅项目单价只有5000—6000元/平方米，现在最新推出的楼盘价格最低9字头，普遍超过了1万元/平方米。这个价格和禅城中心一些楼盘的价格差别已经不大了，说明该片区的价值在提升。”佛山市润丰置业有限公司招商运营部总监刘志敏说。

　　自信财、和记黄埔先后在绿岛湖取得地块后，2013年招商地产以超过9亿元将绿岛湖“二号地块”收入囊中。今年6月份，佛山保利房地产开发有限公司以103155万元底价竞得佛山绿岛湖片区一商住地块。目前绿岛湖片区的绿岛湖壹号与和记黄埔·涟岸两个楼盘的洋房吹风价均过万元，而已开售的招商雍景湾洋房均价也已超万元。

　　“2013年我们项目开卖时，客户很认同，一个月不到，建筑面积2.6万平方米的一栋商业写字楼全部卖完。”张翼翔说。

　　如今两年过去了，绿岛湖的楼市还在持续升温。

　　绿岛湖壹号置业顾问陈晓青说，最近她接待来看房的客户明显增多起来。据她介绍，前来绿岛湖壹号看房的客户，基本都会拿千灯湖、佛山新城、亚艺湖等同样拥有自然景观的区域楼盘来进行比对。

　　“我们项目的客户主要针对改善型客户，多是从事陶瓷行业的管理层，收入高，对环境的要求也高。绿岛湖的自然环境，目前在佛山数一数二，湿地、白鹭、空气、绿道的优势很明显。此外，一些客户顾虑的生活配套，也在改善中。”陈晓青说。

　　目前，绿岛湖内的11条道路和12座桥梁都已建成，片区内的湖涌大道已建成通车。去年9月，作为佛山首家国际外国语学校的佛山市外国语学校已在绿岛湖片区落成开学，未来可为禅西市民及外籍人员提供2800多个学位。医疗方面，投资达8亿元的佛山绿康医院，正在绿岛湖片区建设。

　　交通要素对区域价值、楼市交易的拉动在绿岛湖片区显得尤为明显。

　　借助季华路快速化改造，绿岛湖实现了与禅桂中心城区的快速化通联：到祖庙商圈仅15分钟车程，到广东金融高新区半个小时车程。此外，环绿岛湖片区的禅港路、横三路、弘德北路预计年内基本完工，并有望通车。同时，禅西新城还拥有广佛环线、地铁2号线等轨道交通线路，高速路方面则有广明、广佛等高速，1小时可达广州、东莞、珠海、中山、江门等地。

　　“衡量一个板块楼市的价值，要把交通的利好和相关生活配套进行综合考量。”信财置业开发有限公司副总经理李锐说。

来源：南方日报