房地产税改革面临三大难点

　　备受关注的房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾4年，但影响十分有限。在未来推进房地产领域税收改革深化的情况下，房地产税立法将走向何方?

　　试点多以户型面积划分

　　2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。

　　上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%;重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率0.5%—1.2%。

　　从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策，其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收改革具有参考价值：

　　——对房价影响不大。根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税前3个月，两市住宅成交量分别降46%和26%，比同类城市降幅高10%—20%，但成交均价未明显下跌;第二年，两地成交量均呈现较大幅度增长。此后3年多，房产税试点对房价影响几乎可忽略不计。

　　——对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入29.8.8亿元，占比仅为0.03%;而2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。

　　——涉及人群有限。记者跟踪发现，由于房产税试点不涉及存量住房，其中上海试点中还有6条税收减免政策，这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。

　　未来征税难点在哪里

　　出台综合性的房地产税是大势所趋，但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。

　　难点一：作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善?

　　记者了解到，国土资源部近日下发通知，要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被业内看作是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。

　　记者在多地采访得知，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。

　　难点二：如何确定房地产税征收范围和税率，防范税收“擦边球”?

　　业内人士普遍认为，全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。

　　与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。如此前在重庆，为规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念。

　　难点三：征税房产的房价如何评估确定?

　　从现实情况看，房产评估价格如何确定存在一定难度。记者暗访北京多个房地产中介公司发现，长期以来，出于避税考虑，部分二手房实际交易价格和官方系统登记价格差距较大，比如可将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。

　　有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。

来源：新华社