南海“集体土地入市” 是机遇也是挑战

　　日前，广东省在佛山市南海区正式启动农村集体经营性建设用地入市改革试点工作。作为本次国家农村集体经营性建设用地入市改革全国33个试点中广东唯一的试点，南海试点为期3年，至2017年结束。

　　党的十八届三中全会明确提出，要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。南海此次作为试点就是要探索建立兼顾国家、集体、农民的土地增值收益分配机制，并从入市金融和税收制度等方面进行规范完善，推动农村集体经济发展，盘活利用农村集体存量建设用地。

　　在此之后，南海紧接着出台了两份文件，包括《南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点实施意见及分工方案》和《关于加快推进村级工业园改造提升促进产业社区发展的指导意见》，当中创新之处就包括了鼓励发展多层产业厂房，允许其进行产权分割销售，并且可分割销售的产业厂房建筑面积的比例允许达到分割前产业厂房总计容建筑面积的70%;同时明确对“三旧”改造项目利益补偿分配政策进行了完善，包括创新补偿安置方式，探索货币补偿与实物补偿相结合，实行代建物业、留成物业、入股等多种补偿安置方式，充分保障原土地权利人的合法权益。

　　不难看出，方案和意见都是紧贴着试点工作进行推进，其最终目的在于推动集体土地跟国有土地同地同权，释放集体土地在市场上的价值。特别是在集体土地流转方面，集体土地商服项目可分割领证，就解决了集体土体项目上建设的商服项目，办理产权证，进一步释放在市场上的价值问题。

　　这对于南海来说有着深远的意义。目前南海全区1000多平方公里的土地里面将近60%都是集体土地，其中的建设用地又占据很大一部分。而此次政策的突破如能把握和执行到位，无疑会受到村集体和市场的欢迎。

　　当然，在集体土地进入市场带来机遇的同时，笔者认为也需要其他多方面配合齐头跟上，方能真正释放和发挥集体土地入市流转改革带来的红利。正如南海区国土城建和水务局常务副局长黄文富所言，此次出台为南海改革的思路提供了一个保障，但是怎么改，改得成功与否南海仍面临着挑战。

　　首先，南海集体土地除了农用地和宅基地之外，更多的是改革开放早期开发的低端厂房。目前南海共有590个村级工业园，涉及用地超13万亩，占集体建设用地的69%。由此可见，村级工业园能否改造提升，能否进行产权分割销售等都是关键的因素。

　　第二，南海在土地的规划包括农用地红线、商住用地、工业用地还有环保等方面要提前做好“多规合一”，这在一定程度上可以避免房地产的过度开发。目前南海也是全国28个试点地区之一。

　　第三，建立兼顾国家、集体、农民的土地增值收益分配机制能否推动该项工作的关键点之一。政府可以按合理比例收取入市土地增值收益调节金，平衡好土地的征收与经营性土地建设用地取得的增值收入在国家和集体之间的分享比例。

　　第四，土地二次流转市场以及抵押方面的机制能否搭建起来，这是非常关键的一个环节。作为试点，南海的集体经营性建设用地可以一次性流转入市，具体来说就是可以出让和出租，相当于国有建设用地的一级市场。但是后续二次流转包括转让转租则仍然未能解决。

　　打比方，开发商通过集体交易平台取得了集体经营性建设用地的使用权，也可以进行产权分割销售，但是能否得到银行等资本市场的认可，包括能否进行贷款、抵押等则决定了该项政策后续能否正常运转，否则，集体经营性建设用地入市则会成为空谈。

　　笔者了解到，目前南海已经入市的部分集体经营性建设用地仍然未能获得银行的贷款支持，部分综合体只能“重资产”自持运作，这无疑加大了开发商的开发成本，不利于入市工作的开展。

　　最后，随着集体土地入市加快，后续的交易平台是否搭建好，能否做到规范交易、公正公开等问题也越发突出。目前，南海已经先后成立农村集体资产管理交易平台、农村集体经济财务监管平台、农村集体经济组织成员股权(股份)管理交易平台、农村集体经济收益监管中心，这为集体资产流转、登记后的股权流转提供了市场化交易基础和平台。但是随着集体入地的流转，相关的土地问题必须要加快推进解决。

　　(南方日报)