剖析2015房地产骗你的10个关键词！

　　2015年已经过去8个月，又一年金九银十开始，这一年可以说是最热闹的一年，各种思潮纷飞，对于房地产来说，也一样，这一年房地产有十大关键词被反复提及：转型—均价—排名—新常态—链家—互联网—调控—万众创业—股市—房地产金融。

　　当然归根结底，其实都是有水份的忽悠。

　　1、经济转型?

　　实际情况：除了房地产复苏了，其他都在降温!

　　克强指数一路下滑，而房地产数据在刺激下开始复苏。

　　2、房地产转型

　　拿地、盖房、卖，房地产的流程其实就是最轻的资产流程，而且其中自有资本率非常低。这种情况下，任何转型的前提必然是解决土地问题，但遗憾的是，到目前为止，土地市场依然地王频出，这种情况下，房企的转型只能是有限的降低成本。

　　3、链家卖新房是颠覆?

　　新房与二手房是有天然壁垒的，这个前提就是业务员乐意将客户做转化，相比二手房动辄3%的提成费率，优质客户对于中介来说，如果没有近似的提成佣金收入，是不愿意推荐购买新房的。

　　从目前看，链家的发展一直是以规模化获得高收费的能力，这种情况下，对于开发商来说，其实是饮鸩止渴。渠道费过高降低利润率。

　　对于目前房地产市场来说，除了一线城市因为高端化，其他区域还没有中介切入代理的土壤。

　　4、房价，深圳超过北京?

　　从均价看，受到成交结构影响，北京已经进入了六环时代，截止9月6日，北京成交结构中91%位于五环外。而五环内的均价已经进入5万时代。

　　所以中指院、易居等报道的北京与深圳等均价对比毫无意义。

　　5、互联网思维下，股价暴跌。

　　截止目前，互联网思维带来的股价泡沫已经在明显退潮。

　　6、有一种革命叫开发布会。

　　在2015年过去的245天中，北京参与人数超过30人的房地产发布会合计160场，平均每场间隔2天不到。也就是每周平均有3-4场发布会召开。其中同一天出现数次发布会的概率有10%。平均每场发布会历时2.6小时。最长的一次发布会长达4.2小时，最短的一次1.5小时结束。

　　其中产品推荐只占45%，居然有55%的新闻发布只是讲述一场关系的：包括有房地产中介开千人发布会，然后毛变化没有的。

　　7、万众创业

　　结果还是万万、苏万等大佬的独角戏。

　　2005年6月，当时国美电器董事长黄光裕还未入狱前，与王健林携手签署排他协议，达成战略合作，“今后万达集团开发建设的购物中心，国美电器均保证以主力店形式全面进入”。

　　8、回归A股

　　多家企业意愿私有化回归A股，结果呵呵。

　　9、房地产金融

　　目前看，这部分需求依然集中在首付贷，按揭贷过程中，对于房地产企业来说实际获得的利润非常有限，所以金融利差的确有，但肯定不可能称为代理行或者中介的主要收入。

　　10、房地产调控

　　十年调控路，永存救市心。