本地房企正源被迫关闭 曾拿下张槎“地王”

　　今年9月，佛山市正源集团有限公司(下称“正源集团”)发布公告称，公司及下属或关联的21家企业进入关闭和清算应急状态。消息一出，引发地产行业震荡———这家发迹于佛山南海，横扫禅桂布局全省开发多个楼盘，表面上如日中天且跨界地产、建筑、物管行业的企业为何中道折戟?

　　清算公告解释称，“受到房地产市场不景气等因素的影响，发生公司资金链断裂、无力偿还到期债务、难以维系正常的生产经营等严重危机”。南都记者了解到，其旗下星晖盛汇园项目环评当时未获通过、利息无法交还后7家银行催债，是其资金断链的直接原因。但深究背后原因，却是这家企业创始人袁建星的“倒下”。

　　2013年正源集团就为申报“环评报告”焦头烂额的时候，头顶佛山市政协委员光环的袁建星却突然“失踪”———当年9月14日，袁建星因涉嫌贪污罪被佛山市检察院采取强制措施。记者了解到，身为正源集团的实际控制人袁建星，同时还是国有企业佛山市南海区商业房地产开发公司法定代表人、总经理。根据佛山市检察院网站消息，袁建星涉嫌侵占国有资产、贪污、挪用公款，涉案金额超过1个亿。知情人士称，袁建星利用职务之便，涉嫌巨额的利益输送，于今年9月在佛山中院受审。

　　兴起

　　搭上区域发展快车张槎拿下“地王”

　　2009年，佛山楼市在城市化改造的大潮中频出一个新名词——— 地王。

　　当年，禅城区张槎街道这个楼市的“处女地”迎来了两次高峰：第一次是7月保利地产率先布局拿地，“一改张槎楼市无大盘的尴尬局面”;同年9月，广东星晖房地产有限公司(下称“星晖地产”)以3.43亿元拿下张槎三路南侧的佛禅(拍)2009-001地块。该地块折合楼面地价约为2760 .11元/平方米，超过了此前保利拿地的价格，一度成为张槎片区的“新地王”项目。

　　企业公示的信息显示，星晖地产成立于2003年，注册资本5000万元，股东为自然人麦艳芳和企业法人佛山市南海区建汇物业发展有限公司，法定代表人为麦艳芳。在佛山房地产行业蒸蒸日上之时，星晖地产先后开发了星晖园、星晖叠翠新城、星晖盛汇园等多个项目，在行业内声名鹊起。

　　行业人士告诉记者，星晖地产法人为麦艳芳，但实际掌控者是她的丈夫袁建星。这对夫妻档在行业内颇有影响，他们两人在2002年共同出资7000万元成立了正源集团，星晖地产即为正源集团下属公司。

　　根据正源集团的介绍，该集团旗下拥有20余家子公司，其中包括5家房地产公司。这家以地产开发为主的本土企业，在佛山攻城略地风光尽显。据媒体报道，星晖地产负责人在完成签字确认后表示，对地块成交价格表示满意，地块靠近市中心，周边配套也相对较好。

　　同城媒体当时对这块地成交的报道表述为“轻工路、张槎路、佛山大道以及即将通车的禅西大道等干线环布四周，5分钟即可到达祖庙商业中心;未来，随着连接张槎—季华路—广州番禺地铁4号线的开通，项目将无缝对接广佛都市的繁华生活，交通畅达，全力为广大市民生活提速。”

　　有报道称，星晖地产在张槎布局谋点，正好迎合了当地政府对城市升级发展的需要。张槎街道有关领导表示，随着产业的升级，交通路网的提升以及环境的改善，张槎将从一个老工业区的定位转变为一个宜居休闲居住区。

　　隐患

　　环评未过项目仓促上马佛山疯狂拿地扩张

　　拿地后的一年时间里，星晖地产的这一张槎“地王”项目准备开建。但该地块周边环绕着3间厂房，“其中一间厂，因为有一个液氨罐，在野外无风的情况下如果爆炸的话致死距离是50米，致伤距离是500米，整个项目都在这个范围内。环评组共有五个专家，项目环评被一致不通过。”知情人士透露。

　　按《环境影响评价法》，实行环保审批前置。凡是不符合国家环保法律法规和标准的建设项目，不得审批或批准立项，不得批准用地，不得给予贷款。在房地产开发过程中，“五证齐全”是必不可少：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。但星晖盛汇园项目在所有手续还没有办妥的情况下仓促上马，风险和隐患因此留下。

　　“当时政府口头承诺污染厂在项目销售、办证时就会搬迁，所以项目就如此开工建设了。”正源集团知情人士表示。

　　记者了解到，环评本来是很多项目审批程序的前置手续，一些政府与项目负责人却把它放在最后。地方政府热心于通过投资推动本地经济发展，通过对开发商的行政许诺，导致一些开发项目违法立项建设，给开发带来潜在的风险。

　　不过，对于正源集团的这种单方面说法，记者无法得到核实。但可以确定的是，星晖盛汇园项目到了开盘销售前仍然没有拿到环评报告。

　　2011年，在周边污染厂仍未搬迁的情况下，星晖盛汇园在当年十一黄金周开放了销售中心。当年底，该项目以约为6300元/平方米的均价开盘。“项目的开盘可以说是风光一时，2012年的时候单价已经涨到8000多元，很多时候都上了周成交前十榜单。”业内人士透露。

　　与此同时，正源集团旗下的星晖地产也迎来了鼎盛时期。2012年8月，位于南海千灯湖万达广场地块南侧，毗邻桂澜路的两宗商服地块出让。两地块均以6.1亿元底价成交，其中一宗就是由星辉地产拿下。“除了千灯湖地块，星晖还储备有一宗佛山新城地块。”

　　纠纷

　　无法办理房产证业主多次维权

　　2013年，是星晖地产及正源集团发生转折的一年。

　　“这一年5月，到了星晖盛汇园要交楼的时间，但是污染厂仍未搬迁，环评仍旧未能通过。这就意味着，楼盘是非法建设施工和销售，不能办房产证，就连网签系统也被关掉了。”知情人士透露。

　　星晖盛汇园遭遇严重的信任危机，先后多次爆发小区业主向有关部门上访、拉横幅等维权行为。据一位不愿透露姓名的业主表示，自己2012年在销售人员的引导下买了盛汇园一套房子，“当时说隔壁的东亚集团和漂染厂将会在两年内搬迁，周边的环境会改善，而且肯定能够拿到房产证和过得了环评。”这位业主说，交房前自己去现场考察，发现周边的工厂依旧作业，烟囱冒出的白烟带有浓重的臭鸡蛋味道，闻到即有呕吐的状况，“试问这样的小区环评是否能通过?又或者有无相关的资料证明该地段的厂房会搬迁?什么时间?星晖盛汇园能否拿到房产证等问题?”

　　但所有业主的疑问和担心没有一个明确的答复。当年5月，小区业主因为项目环评未过、未拿到竣工验收备案表而拒绝收楼。这意味着，星晖地产因自身手续的不完善导致楼盘不能如期交付业主，将承担巨额的违约赔偿责任。

　　“业主索赔，同时还有很多首次置业的业主，因为等待交楼之前租房子成本较高，希望先入住。所以小区也开始提前‘违规交楼’，这期间也要投入小区维护、安保、物业和清洁等，需要大量的资金投入。”星晖盛汇园项目内部人士也大倒苦水。

　　“后来，正源集团向有关部门发了律师函，一间厂到期搬迁了，一间厂把液氨罐这部分搬到其他地方去了，事件才有所缓解。”某业内人士透露，在污染厂搬迁后，星晖盛汇园的销售一度恢复正常。

　　致命

　　赔偿数千万后银行追债资金断链

　　由于延期交楼及巨额的赔偿责任，星晖地产已经为此付出了数千万的代价。但给正源集团致命一击的仍不止于此：已经嗅到正源集团大难临头的银行终止了双方的信贷合作。

　　“2013年八九月份，由于担心产生不良信贷资产，有一家银行首先因商业贷款到期，通过法院查封了正源集团的部分财产。紧接着陆陆续续有六家银行结束合作催促还款，正源集团的财产被大范围地查封。”该公司一位知情人士透露，“如果不是银行终止合作，可能集团还可以撑一撑。”该知情人士直言，银行从中充当了“救富不济困”反倒“踩一脚”的角色，使得正源集团雪上加霜。

　　与此同时，当年9月起，包括公司高层在内的多人已经无法联系到袁建星，“老板失踪”的传言甚嚣尘上。9月底，佛山市检察院网站公开消息称，依法以涉嫌贪污罪、挪用公款罪对被告人袁建星提起公诉。2014年1月，佛山市政协召开十一届六次常委会议，宣布撤销袁建星的佛山市政协委员资格。

　　“老板被抓与破产没有直接关系，但也不能说毫无关系，如果老板处于正常状态，或许银行不会加大对其还款能力的评估。”公司相关人士称。

　　老板被抓、银行催债、资金链断裂……在苦撑大半年后，正源集团于今年9月6日正式发布清算公告，称因受到房地产市场不景气等因素的影响，公司发生资金链断裂、无力偿还到期债务、难以维系正常的生产经营等严重危机。据称，正源集团面临的财务危机已经波及下属或关联的21家企业，经集团股东会议决定，自2015年9月6日起企业进入关闭和清算应急状态。

　　“我们现在并不是资不抵债，七大银行的债务大约有10亿元，正源集团资产评估有20亿元。”正源集团清算组成员回复记者称，他还表示按照目前的市场环境，项目及时正常销售，“一年的销售额也只能抵利息，不排除清算后重组。”

　　10月26日，记者来到了此前纠纷不断的星晖盛汇园小区，现场保安工作正常，业主进出有序。多名业主向记者反映，目前已经取得了房产证，与星晖房地产公司之间前嫌尽弃，甚至有业主为公司叫屈，“当老板的也不容易。”

　　正源标本

　　房地产开发狂潮下实业转型扩张之殇

　　在业内人士的眼中，正源集团的房地产发展之路，与大多数本土房企一致：从实业转入房地产开发。这些本土企业是在建筑、建材或者其他实业中，挖到第一桶金。在房地产发展最快的2000年初进入房地产市场，快速获取高额利润，并在2005年到2010年开始加速扩张。随后，类似房企随着市场涨势被政策抑制而分化，一部分因为扩张相对盲目及内部管理等出现漏洞而遭遇滑铁卢;另一部分则已经在近年开始逐渐“砍”掉在房地产市场的份额，继续转型。正源集团是前一种类型的缩影。

　　与正源集团有多年业务往来的方先生分析，2007年之前，正源集团给他的印象是“蛮艰难的，资金链紧张。付一小笔合作款都得去银行盖章，因为据说账户是被监管的。”2007年到2009年是佛山房地产高速发展阶段，成交量出现大幅增长。据佛山市住建局统计数据显示，2009年全市一手住宅成交面积达到968.6万平方米，这一成交规模不但达到历史高峰，甚至在接下来的4年都无法超越。

　　“正源资金开始宽松缓和就是在2007年和2008年之后，那时候星晖园卖得很火，单价从最早的2000多到最高峰的8000多元。”方先生回忆，正源就是从那个时候开始高速起步。

　　记者发现，2009年正源集团以星晖地产的名义在张槎拿下区域“地王”，即后来遭遇环评事件的星晖盛汇园;2012年再度进入佛山一直以来的“单价地王”核心区千灯湖，拿下一宗商业用地。在这期间，星晖地产还在2010年底与中信地产联合拿下里水和顺住宅地块。

　　“如果不是老板涉案及张槎项目环评纠纷，正源或许不会陷入现在的境遇，至少还能撑一撑。”方先生表示，按该集团此前最“风光”时的土地储备来算，千灯湖项目“起码不会亏钱”，佛山新城项目“可能相对难做一点，但毕竟是核心区”。与此同时，星辉地产与中信、保利也有项目合作，参与开发部分南海大盘。

　　虽然正源本次清算组一位律师直言，“我们只是清算，现在并不能言之倒闭，不排除重组或者其他。”但在业界看来，这一次清算已经足以宣布曾经在发展快车道上的星晖地产已经“倒下”。

　　业内人士透露，纵观佛山甚至珠三角地区，与正源集团境遇相似的房地产企业其实并不在少数，或资金链紧张，或老板涉案。“只不过有些还能撑一撑，有些企业也在‘割肉’了，将项目转出或者是早就开始放缓扩张。”很多中小型房企在近年相继“出事”，除了市场原因之外，还与企业自身内部管理模式不无关联。

　　与此同时，全国不少中小型房企同样面临困境：中国房地产业协会等此前联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2009年-2014年间，中国已有超过100家A股房企退出房地产业务。今年4月，A股上市房企中约有19家宣布彻底去地产化，其中大多是中小型房企。业界所熟知的浙江广厦、莱恩置业、华光地产等房企均于近期对外宣称，将于未来几年逐渐退出房地产行业。

　　分析人士指出，从市场表现来看，外来品牌开发商所占市场份额越来越高，“挤压”了相当一部分本地房企的生存空间，但事实上这背后浮现出来的是，部分中小型房企在房地产市场快速发展以及城市化升级的这个时间段进入市场“挣快钱”，“进入房地产市场的门槛低，有钱有地盖了房子就能挣钱。部分企业在这过程中在产品研发、质量把控、企业内部管理、与政府沟通乃至市场营销体系方面，都可能有相对不规范或者不成体系的问题。这些都将导致市场低迷时企业出现问题。”

　　老板涉案

　　袁建星被控两宗罪：贪污上亿 挪用千万公款

　　在升级改造大潮中曾一时风光无限的正源集团，先绊倒在“环评”二字上，而其老板袁建星涉嫌贪腐使集团风光不再。据了解，袁建星涉嫌贪污一案，省有关部门移交给佛山市检察院并被立案侦查，检察机关指控其涉嫌贪污罪、挪用公款罪。检方指控，原佛山市南海商业房地产公司(下称“商业地产公司”)法定代表人、经理袁建星于20 0 2年至2009年，利用其受国有公司委托管理、经营国有资产的职务便利，以明显低于市场的价格购买房产，侵吞、骗取国有资产共计1亿多元。此案在9月底已在佛山中院开庭审理，目前仍未宣判。

　　被聘为商业地产公司经理

　　商业地产公司在上世纪90年代初设立，隶属于原南海市商业局，性质为国有企业。知情人士介绍，1994年，南海市商业局(后改制为“南海市商业企业集团”)与建设银行南海市支行下属公司南海市丰信总公司(下称“丰信公司”)签订开发协议，联合开发南海商业大厦(下称“商业大厦”，原市东下路新一佳)项目。

　　“商业局以土地出资折价1000万元，丰信公司出资约6100万元，由隶属于商业局的南海商业地产公司，负责商业大厦的开发建设、经营等事务。”据悉，1996年8月该项目建至第5层时，因建设资金不足成了烂尾工程。

　　1998年，丰信公司停止经营，为收回该公司在商业大厦项目的投资，南海市商业企业集团下属的外轮公司和华侨公司以相互担保的形式在南海建设银行贷款7400万元(后被建设银行作为不良贷款处理)，并将其中的610 0万元以“代南海商业地产公司偿还南海商业大厦建设资金”的名义支付给丰信公司，自此丰信公司退出商业大厦的开发项目，不再享有南海商业大厦的投资权益，其原来的投资权益归南海商业企业集团所有。

　　2000年8月7日，袁建星以南海建业开发公司的名义，以520万元的价格购买了南海商业企业集团在“商业大厦”中以土地出资折价1000万元的部分投资权益。随即，南海市商业企业集团聘任袁建星为商业地产公司的法定代表人、经理，“但商业地产公司的国有性质没有改变过。”

　　侵占国资：

　　利益输送1.2亿

　　根据办案部门调查情况，2000年11月，袁建星在明知丰信公司已退出商业大厦项目的情况下，仍以南海建业开发公司的名义与丰信公司签订商业大厦股权转让合同，约定以3000万元的价格购买丰信公司在该项目的投资权益，并于合同签订完毕后支付了10 0 0万元的首期款项。2002年9月，袁建星又向佛山市仲裁委提出申请，请求确认其与丰信公司的股权转让合同无效。经佛山市仲裁委仲裁：支持袁建星的请求，撤销股权转让合同，1000万元款项又经南海建设银行返还给了建业公司。

　　2002年10月，在仲裁尚未裁决期间，袁建星利用其任职商业房地产公司法定代表人、经理的职务便利，指使该公司的工作人员，“以明显低于市场的价格”，首层2000元/平米、2-4层600元/平米，总共约900万元，将商业大厦1-4层共16429平米的商铺出售给了其妻麦艳芳;2004年，又以同样的手段将4927平方米地下室及夹层以589万元(1000元/平米)的价格出售给了麦艳芳的弟弟麦敏超，并在该二人并未支付购房款的情况下为其办理了过户手续。

　　袁建星被抓后，经佛山市物价局价格认证中心评估，商业大厦1-4层和地下车库及夹层在出售时的实际价值为1 .345826亿元，出售价格与实际价值相差约1 .2亿元。通过这种方式，袁建星被指将巨额国有资产据为己有。

　　佛山市人民检察院网站公布了查办袁建星侵占国有资产1亿一案，袁建星被抓的内幕才得以公开。也有业内人士向记者提出不同看法，认为以现在的价格评估当时商业大厦烂尾时的市值，并不准确，这种指控有夸大之嫌。

　　挪用公款：

　　1380万用于个人经营

　　袁建星被指控的另外一个罪名是挪用公款罪。2002年，袁建星利用其任职商业房地产公司法定代表人、经理的职务便利，以明显低于市场的价格，将商业大厦1- 4层和地下室及夹层卖给了麦艳芳和麦敏超，但麦艳芳和麦敏超一直未向商业房地产公司支付购房款。

　　直到2008年9月25日，麦艳芳通过建汇物业公司和奔泰贸易公司向商业房地产公司支付了6564780元的购房款，但同日袁建星便指使该公司的工作人员，将这笔公款以“往来款”的名义汇到了其名下的建汇建筑公司和建汇物业公司，用于这两间公司的日常经营，至今这笔款仍未归还。

　　同年10月6日，袁建星又用同样的手段，将麦艳芳和麦敏超向商业房地产公司支付的7235220元购房款，以“往来款”的名义汇到了其名下的建汇建筑公司和建汇物业公司，用于这两间公司的日常经营，至今这笔款仍未归还。

　　记者从佛山中院了解到，袁建星一案已于今年9月底开庭，该案目前还没有宣判。南都记者在发稿前多次联系袁建星的家属及其代理人，他们均对案件三缄其口，一直没有结果。

　　正源集团：

　　2002年成立，旗下拥有佛山市正源房地产有限公司、广东星晖房地产有限公司、佛山市正浩房地产有限公司、佛山市南海区正源房地产有限公司、佛山市南海区禾天基业房地产开发有限公司等5家房地产开发有限公司以及其他10多家公司，在佛山开发有星晖园、星晖叠翠新城、星晖盛汇园三个项目，其中星晖盛汇园项目仍在售。

　　袁建星：

　　生于1962年，佛山南海人，正源集团董事长，曾任佛山市政协委员、佛山市南海区商业房地产开发公司法定代表人。