房企合伙人时代：“权”同享“利”共绑

　　曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口，以“利益共享”为核心的合伙人制度风生水起。带头大哥万科将事业合伙人计划搬上台面后，绿地、碧桂园、越秀、新城、阳光城(000671,股吧)等各类合伙人版本不断丰富化，来势汹汹。

　　这是一场昙花一现的狂欢，亦或是应对地产下行期的锦囊妙计?答案莫衷一是。

　　赞成者称，在人才博弈面前，合伙人制度通过利益再次分配来调动员工积极性。质疑者则认为，摆平管理层、员工和股东三者博弈关系，并非易事。突破原有层级化的经理人制度后，地产合伙人是否真的具有“话事权”，仍有待检验。

　　个中滋味，到底如何?从万科、碧桂园、越秀地产等已有合伙人制度落地的项目中，或可窥见一二。

　　万科：十年造200个亿万富豪

　　2014年3月初，万科首次提出“事业合伙人”，并决定在接下来的3个月内建立公司持股计划和项目跟投制度。4月，万科合伙人创始大会召开，1320位员工走到前台成为首批万科事业合伙人。

　　代表万科事业合伙人集体的，是深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)(以下简称“盈安合伙”)。所有事业合伙人均要签署承诺书，将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理，包括引入融资杠杆进行投资。而盈安合伙的第一次投资行为，选择的就是购买万科股票。

　　在集团层面，万科也推行合伙人持股计划，大约有200多人的EP(经济利润)奖金获得者将成为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票，可以共同掌握公司的命运。

　　在项目层面，万科建立项目跟投制度，要求部分员工跟随公司在项目中投资，原则上项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟投，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。

　　这当中，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%，同时万科将对跟投项目安排额外受让跟投，总额不超过该项目资金峰值的5%，一线员工在18个月内，按市场利率支付利息即可额外受让。

　　即使身为行业老大，万科在这几年也经历了高管大量流失的现象，三年间大约有一半执行副总裁以及多数中层管理人员离开。在事业合伙人制度下，合伙人与股东的利益是一致的，这既能促使职业经理人真正关注项目运作，同时对职业经理人进行“绑架”，以实现人事方面的稳定。

　　“我希望万科在第四个十年之后，可以培养出200个亿万富翁”，万科总裁郁亮并不违言希望推动合伙人制度来造出更多的亿万富翁，他认为只要通过运营效率的提升就能够做到。

　　今年5月份一组数据显示，万科首批事业合伙人半年内盈利19亿元，绝对投资回报率超过200%。1320个合伙人分享51亿元的市值，均分到人头上是386万元。

　　但一切并不是永远看上去很美，其中跟投制度虽是激励机制，但同时也要共担风险，这当中项目利润率被放大成极其重要的指标。事实上，由于各地项目效益不一，万科项目跟投不平衡的情况也时常出现。

　　据时代周报记者了解，在一线城市，万科的跟投项目基本处于超投状态，甚至有项目采取调低利润预期的方式来降低外地员工跟投可能性。在三、四线城市业绩平平的万科项目，则几乎无人问津，而一旦项目收益与当初预估出现不匹配，项目负责人总会成为第一问责人，离职在所难免。

　　碧桂园：跟投年回报高达61%

　　近两年，以“利益共享”为核心的合伙人制度风潮，在国内房地产行业席卷而来。碧桂园也是行动派，其迅速通过“同心共享”计划，为员工描绘了这样一幅图景：“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”

　　作为地产圈合伙人蛋糕的早期尝试者，碧桂园的合伙人机制到了成果验收时刻。碧桂园集团总裁莫斌在今年中期业绩会上透露，当前碧桂园已申报“同心共享”项目数为45个，根据已经开盘的12个员工跟投项目统计，当前碧桂园合伙人平均回本期为9个月，平均年化自有资金回报率高达61%。

　　据时代周报记者了解，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，具体来说，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例，共同组成项目合资公司。在这一跟投制度中，除了集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理需要强制跟投外，其他员工在不超过投资上限的前提下也可自愿参与项目跟投。其中区域总裁、项目经理等仅需投资自己区域的项目，占比不高于10%，集团员工可投资所有项目，但占比不高于5%。

　　当项目获得正现金流后，利润就可分配，所得利润可用于投资下一个项目，也可交给集团公司有偿使用;项目有盈利时，可进行分红，但如果项目出现亏损，参与者不可退出。值得注意的是，在项目投资期间，参与者则进出自由。

　　项目收益目标是否可取，是碧桂园面临的现实桎梏。在项目盈利后方可分红及退出机制，这放大了碧桂园与员工间的风险共担程度。在时代周报记者采访中，有碧桂园员工建议，公司的跟投制度可以稍稍改进，如集团方面可对跟投项目利润进行托底，以带动员工跟投，或者再往前走一步，加大对内部创业氛围的鼓励。

　　不过，在内部合伙人机制尝到甜头之后，碧桂园也顺势推出了外部合伙人机制。“外部合伙人可以带土地入股。”碧桂园首席财务官吴建斌解释称，外部合伙人与碧桂园共同成立平台公司，碧桂园享有平台公司80%的股东权益，外部合伙人享有20%的股东权益;碧桂园拥有对平台公司管理的最终决策权;外部合伙人的项目拓展不受碧桂园现有区域及城市公司划分限制。

　　越秀：国企版本合伙人制

　　全面推进“合伙人”计划，是2015年越秀地产董事长张招兴团队迎面而来的首要任务。

　　“通过合伙人制度的试点，有望进一步缩短项目开工周期，提升资产周转率。未来，会考虑在集团、地区和项目三个层面推行合伙人制度，”张招兴描绘中的越秀合伙人蓝图是这样的，上市公司层面会结合股权激励，项目公司直接让管理团队跟投持股。

　　他们倾向于在短平快的新项目中执行合伙人计划， 第一个落地项目在佛山禅城佛平路。该项目的全体管理层员工均有机会跟投持股，且所持的股权合共将不超过项目总权益的2%。这项跟投通过一个基金公司来完成。

　　市场反应很激烈，因为这与之前万科、碧桂园等民企版本的合伙人制度有着截然差别。民企版本合伙人制似乎更加灵活，比如碧桂园是全员可以参与，高管则定额跟投，万科在跟投金额上也不设统一的标准，各城市公司允许存在差异性。

　　越秀地产佛山项目2%的跟投比例要低于万科、碧桂园等最高可达15%的数值。而据时代周报记者了解，越秀地产员工最高跟投比例不超过项目总投资额的10%。

　　此外，目前越秀地产的国企版合伙人计划还只停留在项目跟投层面，在公司股权层面未有进展。在外界的眼光里，老国企要进行组织方面的自我突破和改革，阻力应该会远远大于其他所有制企业。辉立证券分析师陈耕等就曾说，越秀地产的合伙人制也是广东省国企改革的一部分，在推进速度上可能会更加谨慎。

　　创业成潮 年内109名房企高管离职

　　铁打的房企，流水的兵。2015年，从地产围城里出去的高管，一个接一个。

　　当下，绿地执行副总裁胡京亦被爆离职在即，他顶着中国超高层产品最有经验设计师的光环。1个月前，原中海地产集团副总裁曲咏海被爆离职，22年中海生涯结束。半年前，万科集团高级副总裁毛大庆给5载万科光阴画上句号。

　　这仅是今年房企职业经理人离职潮中的冰山一角。按照东方财富(300059,股吧)choice金融终端汇编的数据显示，截至10月30日，今年内地上市房企中的董事、监事及高管人员等岗位，因“辞职”和“个人原因”而离职的人数已经达109人，涉及万科、招商、中海、世茂、保利等大型房企。

　　在2012-2014年间，这项检测数据汇总的离职人数分别为95人、89人和154人，已经呈现上升趋势。从总裁到营销线，甚至产品线，全方位离职已成为趋势。同策咨询研究部总监张宏伟对时代周报记者说，即便是推进合伙人制度，也并没有改变房企高管离职的现实，人才流失问题依旧存在。

　　高管告别的背后，正是行业发展环境骤变的写照。国内房地产投资到了历史冰点，2014年至今年8月，这一指标已经连续20个月呈下滑趋势，并从2013年底20%左右的高位水平跌至如今4%以下。尽管大房企增收还是主流，营收仍保持两位数增长，但净利润下滑至10%以下已是不争尴尬。

　　与往年“离职不离行”不同，今年部分高管筹备自主创业或者进入新领域，电商、互联网金融等创新领域平台张开胸膛拥抱。

　　毛大庆做了优客工场，主攻联合办公和众创空间领域，意图创造中国版的WeWork;蔡雪梅做的Elab正在等待A轮风投，主要研发的是基于C2B的整体房地产解决方案;原上实城开董事会主席倪建达加盟钜派投资，希望在房地产互联网金融领域开创一番天地。