斩断土地财政 方能借助市场之力“松绑”楼市

　　自去年以来，楼市寒冬来临，一度膨胀得非常严重的楼市泡沫在热潮退却后遗留了大量的房地产库存。根据统计局11月公布的今年1- 10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，刷新了历史纪录;而全国房地产开发投资也因此受到影响，1- 10月名义增速较1- 9月回落0 .6个百分点，同样创下历史新低。

　　虽然对于中国楼市的实际库存多少各方存在争议，但对于房地产库存严重这一事实，却是没有争议的。而去库存无法忽略的一个重点，是中国的城市之间价值差异化已经越来越明显地显现出来。在过去几年的楼市疯涨潮中，大量二三线城市大力发展房地产，甚至出现“家家房地产、户户高利贷”的状况，于是造成了商品房的供给远大于实际需求，且由于城市发展前景所限也不会有太多的投资价值，所以，楼市开始下探后，这一类城市的库存问题是最严重的，此前各种楼市优惠政策接连推出也没有去库存的效果。同样在利率和公积金政策放松的背景之下，城市价值稳固甚至有升值发展空间的一线城市楼市已逐渐回暖。以在创客潮与自贸区潮中出尽风头的深圳为例，今年1- 10月商品住宅成交均价同比涨幅高达40.5%，位居全国之首，11月均价更是轻松突破4万元大关。

　　由此可见，准确而言，需要去库存的是在过去几年的楼市疯涨中拼命拓展楼市、房地产供给远大于需求和潜在需求的二三线城市，而对于有升值发展空间的一线城市而言，这是个伪命题。因此，有效地为楼市去库存，实际上是如何有效地为后泡沫时代的二三线城市楼市去库存的问题。

　　目前所知即将出台的去库存政策，核心原则是“借助市场的力量引导资源配置和供需流动”，对于具体地方和去库存数据并没有硬性的量化指标。而被吹风及被讨论得最多的，莫过于打通保障房与商品房，以及启动国家住房银行这两项。

　　打通保障房与商品房的逻辑，就是商品房有库存压力，保障房也有建设压力，既然有多余的商品房，用于做保障房即可一箭双雕地解决两个问题。然而，需要注意的是，无论是安置房还是公租房，保障房的标准是保障低收入人士基本的居住权利，而商品房无论是刚需盘还是豪宅盘，从一开始就和保障房的建设标准是不一样的。建设标准不一成本也会不一样，那么，如果收购库存商品房作保障房，收购哪些商品房、有什么评判标准、以什么价格收购，会是一个极具挑战性的问题。若以约近于成本价收购，这样的成本高于保障房多少，如何防止数据注水，又是否合理且必要呢?若以低于成本价收购，则需考虑开发商意愿问题;若以接近于市场价收购，则会涉嫌以纳税人的钱为开发商买单，其中的寻租空间亦难压缩。况且，二三线城市泡沫之下库存之高，又有多少是置换成保障房就能消化的呢?

　　至于国家住房银行，理论上是类似于美国“两房”的低利率贷款政策，但按照此前透露的思路，并非如“两房”般向为购房者提供低息贷款的金融机构提供资金保障，而是直接向购房者提供低息按揭贷款再加以按揭贷款证券化，也就是公积金升级版加上住房抵押贷款证券(M BS)。这样一来，公积金当前碎片化、低效率的弊端很可能延续。而最重要的是，在新型城镇化之下，一线城市由于资源和机遇优势，将产生聚集效应，越是发达的城市对于国家住房银行的需求越大，欠发达的城市则反之。所以，实际上并不能解决二三线城市去库存的问题，让农民工为楼市“接盘”也很难在户籍政策、教育改革等没铺开的基础上进行。

　　楼市多番起落，每逢下探地方政府必然出手，无非因为土地财政捆绑之下有着共同利益，行政之手伸得太长如何借助市场之力?惟有推动新一轮土地改革与财税制度、户籍制度改革不断深化，斩断土地财政，斩断地方政府与房地产之间的利益纽带，方有可能借助市场之力“松绑”楼市，优化资源配置。