赵晓:房地产“去库存”要循序渐进

　　在“供给侧改革”的大背景下，房地产“去库存”话题正被政府层面提升至前所未有的高度。虽然“供给侧改革”包括四个歼灭战，但“化解房地产库存”显然已经成为最先打响而且进度最快的战役。

　　强调房地产“去库存”的宏观背景是GDP增速“破7”，微观背景是房地产库存再创历史新纪录。概括来讲，“去库存”的目的有两个：一是为启动需求，二是为化解风险。

　　启动需求就是为“稳增长”，这是最直接的宏观目的。房地产“去库存”有一个特点，就是它既是“供给侧改革”，也是“需求侧改革”。在需求方面，“去库存”可以刺激住房消费，带动家电、建材等相关领域的消费。在供给方面，只有房地产库存下来了，房地产企业的投资才能得以修复。近十几年来，房地产投资都占固定资产投资的四分之一强，而且基本上都保持了30%- 40%的年增长率。但今年1- 10月，房地产投资的同比增长率只有3 .4%，跟两年前相比下降了17个百分点，房地产投资的超预期下滑成了经济增长的最大拖累。虽然近些年来大家一直呼吁中国经济增长要克服“房地产依赖症”，总想找个东西来替代房地产，但说起来容易做起来难。

　　笔者以为，“去库存”的具体措施大致可以划分为两类：一类是长期政策，一类是短期政策。

　　长期政策包括三个方面：一是促进房地产企业调整和转型。中国房地产市场已经由增量时代进入存量时代，“阿猫阿狗”进入房地产市场都能挣钱的“博傻”时代已经结束，轻资产、重服务、产品个性化的时代已经来临，提高市场集中度、允许中小房企倒闭或重组是政策核心;二是加快推进“以人为本”的城镇化，促进农民工在城镇定居落户。同时健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，激发有条件的进城农民工的住房需求;三是要加快推进房贷资产证券化，打通房贷和资本市场之间的通道，释放信贷流动性，刺激个人住房贷款潜在需求。

　　短期政策包括七个方面：一是由“放松限购”转为“取消限购”;二是首套房的按揭首付比例由25%下调为20%;三是继续降准降息，降低购房成本;四是住房公积金贷款门槛进一步降低。包括扩大缴存范围、放宽提取条件、提高贷款上限、公积金实现跨城市放贷等等;五是实施税收优惠。包括取消二手房交易征收个人所得税或者按1%的简易税率征收、契税减免等等;六是给予购房补贴，或者购房附带落户;七是由政府出资购买商品房作为保障性住房，以及棚户区改造由补房改为补钱。

　　对房地产企业而言，政府出面开打“去库存”歼灭战无疑是重大利好。但是，是不是意味着房地产市场从此要翻身“逆袭”呢?笔者以为，现在下结论还为时尚早。

　　首先，“去库存”一定会“区域差别化”，而不会“一刀切”。虽然有数据显示，10月份全国商品房待售面积再创历史新高，但是里面有两个特点：第一，城市分化明显。一二线城市的房子“不愁卖”，去化周期大多在12个月以内。但是在三四线及以下城市，去化周期有的都超过了40个月，其产能过剩风险很大。第二，“去库存”压力最大的并不是住宅，而是写字楼等商业办公产品，特别是许多中小城市的m all购物中心，供过于求普遍存在。如果不顾实际而采取“一刀切”的去化政策，则去化的同时，很有可能催生新一轮的楼市泡沫。

　　其次，“去库存”一定会循序渐进、相机抉择。前面提到的七个短期政策举措不会一步到位，应该会“边看边改，边改边看”。最有可能先出台的会是取消限购政策，因为这最容易，也最符合中央和地方两级政府的利益。而税收优惠政策的出台会比较纠结，这既要看其他去化政策的效果，还要看中央减税的决心。出资购买商品房作为保障性住房，以及购房补贴政策，则要取决于地方政府的财力。

　　房地产投资想要“由低转高”，不仅需要“去库存”政策之手给予外力支持，更需要政府大力发展区域经济，留住有消费能力的人口，为区域楼市注入向上发展的内生动力。