南海农地“首挂”底价成交

    昨日上午10时，佛山市南海区农村集体经营性建设用地“第一挂”顺利成交，地块以单价200万元/亩、总价5786万元的底价成交，竞得人为佛山市金顺隆物业投资有限公司。这是南海被列为全国33个农村土地制度改革试点地区之一后，集体经营性建设用地首个成功入市的地块。

    成交价的10%需上缴政府

    该宗地块位于南海区大沥镇博爱东路与富康路交会处，博爱东路以南，毗邻狮山镇。地块用途为科教用地，面积28.93亩，拟开发建设为幼儿园。地块所有权人为大沥镇太平村北海股份合作经济社。

    记者从南海区国土部门了解到，按照南海区入市改革试点政策文件要求，该宗地作为首宗按试点政策执行的地块，政府将按成交价的10%向村集体收取土地增值收益调节金，即578 .6万元，体现农村集体经营性建设用地入市“同权同价、收益共享”。

    “已经预计到会是这个价格的了，可以接受。”经联社社长陈锦华告诉记者，地块如果按传统方式租出去，市场价一般是六七元钱一平方米，每年的收益约170万，而且租金是逐年收取。采用出让的方式，一次性收钱，每年光是利息就有一百多万。如果按传统方式将地块收储为国有土地出让，产权不再属于村集体，如今这块地在30年后，土地使用权和上盖物业仍归经济社集体所有。

    竞得人：

    8月成立公司 关注此地块已久

    “老实说，如果首先以赚钱为目的来拿地，那就别搞教育了。”昨日，在拿下南海首块“入市农地”后，佛山市金顺隆物业投资有限公司相关负责人在接受南都记者采访时回应，“这块地我们已经关注很久、考虑很久，希望能做一个比较高品质的幼儿园。当然，这块地本来也是科教用地，村民也很赞成做成幼儿园。”

    相关资料显示，佛山市金顺隆物业投资有限公司于2015年8月25日在佛山工商局登记注册，公司办公地点位于南海区大沥镇，业务介绍中提到其为“投资与资产管理业行业”。该公司注册是否就是为了本次地块而来？相关负责人表示，“时间差不多。”

    “拿这块地的原因有很多，首先这块地是科教用地，适合我们的发展方向，所以对这块地有兴趣。”该负责人表示，未来幼儿园是该公司自己建，但是具体进一步的消息，其表示“因为很多信息未确定，暂时不方便透露，过一阵会对外界公布。”

    专家解读

    “农地”规模、功能有限制 谨防“擦边球”

    以往农村集体土地要进入市场，必须将地块“收储为国有”。本次作为试点的农地入市，尝试了“农地”在更大范围内允许流转，但不能改变土地性质。

    佛山地产业内人士指出，这一尝试对于未来村集体经营性用地的功能优化、使用规范化都将会有所推进，并对村民的收益有着更加长期的保障。同时，另一方面，这类“试点”从尝试到大规模推广，也给土地市场的流转形式、利益方甚至是功能界定，也都提出更多问题和思考。“此举有利于村集体用地资源的合理配置，但是，对于城市化升级和城市功能的改造，还是要以转为国有的形式比较合适。因为毕竟这种流转没有改变土地性质。”有业内人士对此指出，“农地”入市无论是从规模上还是功能定位上都会有一定限制，这一点就不排除未来地块的使用界定上会有出现“擦边球”的可能。

    此外，也有业内人士指出，以往土地市场是政府和发展商之间的交易，即使是不少旧改用地，在发展商与村集体达成初步协议，但仍旧需要通过政府公开出让流程，政府从拍卖中获取土地出让金收入。“这部分以集体地直接流转形式入市的地块，将有别于这一传统模式。”

    党国英：要保证合同的可靠性

    在推进农村集体经营性建设用地入市时存在哪些瓶颈？中国社科院农村发展研究所研究员党国英昨日接受南都记者采访时表示，从目前已经开始启动的试点的情况来看，地方政府对此缺乏积极性，因为这些地不用通过国家征收就可以入市了，地方政府的积极性不高。

    国土资源部部长姜大明在谈及农村集体经营性建设用地入市时曾表示，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。但党国英表示，目前入市的一些农村集体经营性建设用地边界并不清晰，为了入市将非经营性集体建设用地转化为集体经营性建设用地的情况时有发生。

    另外，根据规定，农村集体经营性建设用地入市后，其用途要符合规划。“但现在很多农村的规划就是一个‘软规划’，如何服从规划也没有一个标准的尺度，很容易发生‘扯皮’的现象。”

    虽然相关部门曾明确表示，要建立健全市场交易规则，但党国英仍然对出让合同的可靠性表示担忧。“出让方可能对土地长期的经济价值估计不足，有些地拍出去的时候价格较低，后来涨了就后悔了，这个是普遍发生的现象，”党国英说，对于农村集体经营性建设用地的入市法院一定要承认其合同的合法性、真实性，如有违约现象，应判违约方赔偿。“为了避免纠纷，双方在契约签定的过程中，也要保证合同条款完备。”

    改革溯源

    集体建设用地入市的“南海探索”

    南海区是国内最早探索集体建设用地依法有序合理入市的地区之一。早在上世纪90年代初，为满足企业用地需求，南海区村组两级集体经济组织就以兴办乡镇企业名义申请用地，办理土地使用权证，然后将土地出租给企业投资建设。据统计，2012年，南海区工业总产值达到4226亿元，有一半以上的工业用地是集体建设用地，为南海区工业化做出了巨大贡献。

    2007年，南海区成为全省“三旧”改造试点。去年8月，南海区继续成为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。至此，南海区除作为房地产和商业等经营性用地须转性为国有以外，大部分产业升级用地、市场用地和城市用地均保留了集体所有性质，大部分集体建设用地直接参与城市化建设。

    目前南海区已经出台了《南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》、《南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》和《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》3份政策文件。

    其中《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》明确提出，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限与同类用途的国有建设用地等同，且流转过程中“应当依法缴纳有关税费”，并预留城乡公共设施建设用地等与国有建设用地“同权同责”的规定。

    此次南海成为广东省唯一的农村土地制度改革试点，可以在试点框架政策下，实现集体经营性建设用地与国有土地同权、同价、同责，产能更完整、产权更清晰的入市制度，将更多释放南海区集体土地活力。南海区国土部门介绍，按照改革总体要求，已制定出台了《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》、《佛山市南海区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金与税费征收使用管理试行办法》等政策文件，正逐步修订完善集体经营性建设用地入市相关配套政策。

    案例

    使用权流转后广佛智城铺位有了产权证

    以南海大沥的广佛智城为例，该项目是通过集体土地租赁方式获得使用权，预计投入40亿元，完成80万平方米的商服项目载体建设，但由于没有使用权证，土地上盖物业不能办理房产证，只能通过出租物业的方式。而更被动的是，由于没有房地产权证，就无法抵押融资及销售；无法融资和销售，直接影响了集体土地的价值与价格，以及其开发的规模和档次。在成为试点和出台了《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》之后，该项目经确认为集体土地商服产业载体项目，里面的每个铺位都可拿到房地产权证，进行自由买卖和抵押融资。这样一来，就打破了现有集体土地开发之后只能整体转让或者自主经营的困境。

    知多D

    耕地、宅基地不能入市

    根据南海区本月中旬印发的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》(下简称《办法》)，其所称的农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。也就是说，即使作为改革试点，南海的耕地、宅基地等其他农村土地也是不能入市的。入市不改变土地所有权性质。且农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资(入股)的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

    不可开发成商业住宅

    《办法》规定：单位或个人通过出让、转让、租赁、作价出资(入股)等方式取得的农村集体经营性建设用地用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改为居住用房的，由区住建、国土、规划等部门依照相关规定进行查处。