　　另一部分会关注“地王”的普通市民，就像广州客卢威。“准备和太太去美国读书，现在手上还有点积蓄，怕是照这个趋势，4年后回来只够买半间房子了。”在广州上班的卢威打算在出国前，在广佛交界处的南海买一套房子，看了不少楼盘后，他买房子的要求很简单，“现在配套多荒凉都没关系，只要户型好就行。反正也是至少4年之后才回来住。”

　　不管是小周还是卢威，对于“地王”的感情都十分复杂：一方面希望地王的价格越高越好，能够带动手上的房子快速升值;一方面又担心地王的价格“hold不住”，等到自己想买房子的时候，房价又涨了。

　　但对于开发商来说，隔壁的地王无疑是个送上门来的免费广告。在2015年底时代地产以9662元/平方米的单价，在桂城“泛千灯湖”区域拿地后，业界开始讨论千灯湖这一年的楼价会不会突破2万大关。结论未定，新地王的出现，使得千灯湖的楼面地价历史性地突破万元。1.1万余元/平方米，已经相当于当年6月同一区域的佳兆业滨江一号大促时的成交单价。

　　契机

　　去年前11月住宅成交金额破千亿

　　尽管佛山住建局的官方年度统计尚未发布，但是2015年佛山住宅成交再创历史新高已无悬念。数据显示，前9个月佛山一手住宅成交量已达94507套，1036万平方米，成交金额达878亿元。也即是说，去年仅仅用了三个季度就已经超过2014年全年的成交规模，创下历史新高。到了11月份，全市住宅成交金额更是历史性地突破了千亿大关，达到逾1091亿元，成交套数和成交面积的数字，也被推送至117548套和约1284万平方米。

　　成交量“大年”，地王频出。这一年，绿岛湖的楼面地价稳居3字头以上，佛山新城核心区的楼面地价突破了5字头，桂城老城区也拍出了8字头的价格。

　　“时代9662元/平方米拿下的那块地我们也去竞价了，到了9000元初就时才停止。”一品牌房企负责人透露。过去一年大房企土地市场上动作频频，去年12月30日保利华南在狮山拿地，虽然地块总规模并不算大，但是那已经是该公司当年在佛山第9个新地块，拿地频率超越历年，且单单是这一年新获取的地块和项目宗数，就已经接近公司在佛山在售项目的总和。同样拿地频繁的还有碧桂园，除了在佛山新城、三水和顺德多镇街获取地块之外，还以收购、合作的形式拿下西樵、大沥的项目。同样在2015年表现汹涌的，还有时代、万科和中海等房企。

　　这种盛况并不是首次出现，也让不少人都想起了2009年。当年，佛山五区住宅成交历史性地达到近1000万平方米规模，这一记录直到2013年之前都未被超越。据统计，当年陆续成交的全市“地王”和区域“地王”有17宗之多。当年12月南海体育场地块，经过160多次现场报价，以7951元/平方米的楼面地价成交，成为当年及佛山公开土地出让记录以来佛山单价最高的地王。

　　政策

　　解除限购刺激的不只是购房者

　　除了成交量全线飘红的因素外，解限、降息、降首付等一系列政策利好，拾起信心的不仅是消费者，还有那些嗅觉灵敏的房企。

　　2015年5月1日，佛山不再对在佛山行政区域内购买住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查，个人购房套数将无上限。至此，佛山全面取消住房限购政策。8月，禅城区公布实施《禅城区国土城建和水务局、禅城区发展规划和统计局关于进一步优化禅城区住房供应结构的实施意见》，提出今后土地供应的商品住房项目，原则上不再设置住房套型建筑面积比重条款，这意味着禅城正式取消“90/70”规定。

　　同样，2009年也是佛山近十年以来购房政策和房贷政策的较宽松的年份。直到2010年到2011年开始，“粤四条”、新“国十条”、“二套房”认定、首套房首付一律调三成以上、房贷利率7折优惠全面取消，到后来的“新国八条”二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于1.1倍。随后2011年3月份佛山全面执行限购政策。首套房优惠最高出现上浮20%的标准。

　　有多少投资客或者买楼者在追悔“为什么没在2009年之前买多套”，就有多少开发商在懊恼“怎么没在2009年前、或2011年到2012年进入佛山拿地”。

　　2011年到2012年，是佛山住宅成交低迷之年份，土地频繁遭遇流拍或者是以底价成交。但是却是不少房企趁机“淘笋嘢”的年份。这两年的地王都很“不争气”地停留在6字头的水平。但是保利首先在2011年底以2字头的地价拿下大沥中心香基河地块(保利中央公馆)，随后中海在2012年以2607元/平方米的底价，拿下与中铁、奥园的9字头地块，和当代置业万字头地块相隔不远的商住地(中海锦城)。

　　业内有个“江湖传言”，某佛山乃至国内的一线房企的掌舵人曾在一份拿地申请表上签下一串字，大意是“不拿地王”，也有某房企宣言自己“只拿对的地，不拿高价地”。盘点佛山2009年以来的单价地王，两大房企果然不在其列，高歌猛进的主要以“不差钱”的上市房企，或者是新进驻佛山以占领中心区为战略的实力企业为主。

　　地点

　　紧跟城市热点区域看准市民需求

　　“地王”一直是一个尴尬的词汇，拿了地王的房企虽然表现出了雄厚实力，也要承受外界激进的质疑。买了地王项目的市民也很纠结，虽有“豪宅”的身份象征，但又有些当了“水鱼”的忐忑。但无论如何，从佛山近年单价地王诞生的区域来看，这些项目的一直是跟随着城市新区建设的热点。也就是说，地王所在的区域都是城市高地，也是居住前景最被看好的板块。

　　2009年和2010年，千灯湖已经开始大举建设。被视为桂城“新城区和老城区接合部”的南海大道，两年内拍出3宗单价7字头的地块。拥有老城区的成熟配套，已经成型的南海大道商圈以及千灯湖规划利好的这条路，仍被不少“老桂城”视为换房的首选。

　　在这3宗地块的老东家创鸿因董事长涉案而“止步”、项目出现停工之后，家住叠滘的方小姐仍将其中一个在建的地王项目(原名创鸿灯湖左岸)作为置业首选，理由也是“家人不想搬太远”。

　　2011年，佛山正式限购前的第一季度，一天之内乐从南区拍出3宗高价地，受到佛山新城规划利好和区域消费力的驱动，不少本土和外来房企将这一区域视为新的豪宅区。“乐从人不贵不买的”，业内人士如此评价。

　　随后几年，佛山“史上单价地王”几乎都落在千灯湖，仅2014年一年，该区域就有万达广场和万科广场开业，在建的还有招商、中海的多个商业综合体，在省金融高新区的光环下，千灯湖已经变成一个“接地气”的商住区。此外，随着2010年广佛地铁开通，2014年住宅限购放松以及2015年限购解除，广州人置业的主力也从金沙洲、黄岐等区域转战到更城市化的千灯湖。

　　“广佛交界地王频出，很大原因就是睇准广州客需求。”合富置业市场部负责人梁燕明表示，佛山放开限购之后，广州客对广佛交界楼盘的关注度持续提升，合富置业统计数据显示，广佛交界片区广州客的占比较高的二手小区，可达50%左右，其中包括广州户籍的买家以及在广州工作的非广州户籍买家。

　　后地王时代仍待市场考验

　　按此前业界流行的算法，楼价和地价的计算公式十分“简单粗暴”：“楼价=楼面地价×2”。但现在，单就北京和深圳的多个地王而言，业界戏称，“楼面地价=当地楼价+建筑成本”。这可能不是个笑话，而是个严肃的计算题。

　　回顾

　　多个高价地多年仍未入市

　　“以往，楼面地价3000元/平方米的项目，粗略估算单价要卖五六千元。楼面地价要是到了6000元/平方米，那基本是卖到过万。楼面地价翻倍是预期楼价，这是过去的公式。但是现在不一样了。”在从事房地产十余年的一资深业内人士眼中，地价接近甚至相当楼价的情况在全国各地时有发生，这种情况被成为“面粉贵过面包”。但是，过往佛山的多个“史上新高”的地王似乎打破了这一规律。

　　“佛山南海创鸿城改名新城市广场，注入2亿启动基金筹备开业”、“千灯湖烂尾豪宅改嫁　南海创鸿城无复工迹象”、“退房拿不到钱收楼又再延期　佛山创鸿城业主进退两难”……在这一串媒体报道的标题背后，是曾登上佛山单价地王宝座的南海创鸿城所遭遇的尴尬。由于企业内部的问题及淡市下高成本项目的融资代价，这一连续拿下2009年和2010年单价地王的房企，并没有给佛山土地市场的单价“地王”项目一个好的归宿。

　　比起项目折戟，记者发现还有在乐从、桂城等区域多宗高价拿下的地王，多年迟迟未能入市。与万达和碧桂园拿地几个月就能卖楼相反的是，不少区域地王项目拿地多年都不见开盘，或者是开盘后销售明显滞后于区域其他项目。“定价低了肯定亏钱，定高了价市场不接受。但不开盘的话，银行的开发贷利息成本都收不回来。”业内人士称，这是不少楼盘在淡市时的尴尬，更是地王项目在聚光灯下诞生后，面对市场时的纠结。

　　值得一提的是，2013年刷新土地单价纪录的两宗中铁9字头地块，在2015年底终于开盘入市，且高于区域平均单价。而2012年中海以6字头拿下的地王，在地铁二期开通后，也成了地王行列中“混得不错”的代表。

　　后市

　　地王开盘后未必能当上楼王

　　“地王”是2015年的热词，千灯湖的楼价元旦后会不会立即涨1000元/平方米，桂城的二手房会不会越来越抢手，南海东部的楼价会不会向着广州靠拢?

　　记者统计了2009年到2015年前11月，土地楼面地价与住宅成交均价的互动关系发现，与成交面积与地价成正比不同的是，平均楼价似乎并不会看地价的脸色行事。从市场表现来看，区域最贵的单价水平并非出自于单价地王，而是那些拥有稀缺资源或者是高端产品定位的项目。

　　2009年以接近8字头拿地的创鸿城，开盘之后约1.1万-1.3万元/平方米的价格，在整个泛千灯湖区域并不算高，当时整个区域在售住宅洋房中还有的达到了1.3万-1.5万元/平方米;2010年的单价地王项目同样出自创鸿，开盘时更是以万余元的单价成为区域最“笋”。不同的是，该阶段佛山住宅单价最高的项目出自禅城祖庙的岭南天地、佛山新城的保利东湾以及千灯湖的中海千灯湖一号，其中优质的洋房的单价甚至突破2万元/平方米大关。

　　2015年，地王继续在刷新2009年和2013年的纪录，不仅佛山如此，北京和深圳更甚。有业内人士笑称，现在的楼面地价如此计算，“地价等于当地的楼价，再加上建安成本(即房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本)。”市场最贵的一定是最好的产品，即使它不是地王。地王并不一定就是楼王，除非它后天能够成为建造适合消费者和推动区域人居的产品。

　　与此同时，佛山东部板块的楼面地价已经几乎是西部镇街洋房售价的两倍。市场“东热西冷”的表现没有随着城市化发展而缩小，而是越来越加剧。

　　“地王的新纪录未必代表土地市场和后市被看好。2016年广佛板块楼价无疑还是一个上升区域，土地也将火热。但是不容忽视的是，禅城部分板块和西部镇街市场与限购前并无差异，部分边缘区域甚至还有下行趋势。”南海西部镇街一楼盘负责人告诉记者，该项目所在的丹灶在过往的2015年几乎没有较具规模的商住用地出让，这除了政府推地较少之外，更多的是因为市场关注度低。与丹灶类似的是，不少西部镇街和区域土地市场冷清。

（来源：南方都市报）