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南海大道将率先进入双地铁时代

2014-4-11 10:11|原作者: 珠江时报

今周导读

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以桂城越秀·星汇云锦为代表的双地铁物业价值被业界一致看好。

   “地铁一响，黄金万两”，地铁的价值早已获得各界的广泛认同。然而，广佛地铁线路的开通却未能真正将地铁上盖物业的价值显现。目前，不少地铁物业仍被低估；而随着今年贯穿桂城、狮山、罗村、禅城和顺德的佛山地铁三号线的动工和二号线经营权协议的签订，轨道网络的成型将彻底改变这种局面。其中，作为一号线和三号线交汇点的南海大道区域已吸引了以越秀地产为代表的城市开发运营龙头企业进驻，有望成为轨道网络成型时成为类似广州天河城这样的城市核心商圈。
   广佛线孤军奋战地铁物业仍遭低估
   桂城望再造“天河城” 未来价值将井喷
   轨道网络成型倒计时南海大道将率先进入双地铁时代
   广州、深圳地铁交汇处热点楼盘情况表
   楼盘
   捷登都会
   御东雅苑
   珠光·御景壹號
   富力·东山新天地越秀·星汇云锦
   尚东君御
   瑞思中心
   地铁线路
   广州地铁1号线、2号线交汇
   广州地铁1号线、2号线交汇
   广州地铁1号线、6号线交汇
   广州地铁1号线、5号线交汇
   广州地铁3号线、5号线交汇
   广州地铁3号线、5号线交汇
   深圳地铁1号线、2号线交汇
   地铁站点
   公园前站
   公园前站
   黄沙站
   杨箕站
   珠江新城站
   珠江新城站
   世界之窗站
   区域
   广州越秀区
   广州越秀区
   广州荔湾区
   广州天河区
   广州珠江新城
   广州珠江新城
   深圳南山区
   均价
   约43000-44000元/平方米
   约41000元/平方米
   约65000元/平方米
   约48000元/平方米
   约64000元/平方米
   约55000元/平方米
   约47000元/平方米
   虽然受限于客观原因，目前佛山地铁物业价值仍然遭受低估，但业内预期，随着佛山地铁二号线和三号线建设工作的推进，属于佛山自己的轨道网络即将成型，尤其是南海大道，更将率先进入双地铁时代，地铁上盖物业的春天即将到来。
   去年年底，佛山目前最长的地铁线路——佛山地铁三号线进行了第三次环评公示，并首度披露开工计划。这一线路由北向南，贯穿佛山南海的狮山、罗村、桂城以及禅城和顺德，最终达到顺德容桂，全长约74.0公里，设有35个车站。
   根据这次最新的环评公示，佛山地铁三号线计划今年年底开工，而佛山市铁投公司也透露，“三号线相关工作正加紧展开。”
   与此同时，佛山地铁二号线一期工程项目今年2月份签订经营权协议，二号线起于禅城区南庄，经顺德区、南海区止于广州南站，全长32.3公里，设车站17座，采用“BOT+TOD”模式建设。
   根据佛山的中长期轨道交通规划，共规划了地铁1~8号线（注：广佛地铁也称一号线），2010年广佛地铁通车后，地铁二、三号线成为佛山地铁新一轮建设的重点，其中佛山地铁三号线在南北方向把南海狮山、桂城、禅城和顺德连为一体，而南海大道之上的桂城站将是广佛线与三号线的换乘站，也是佛山地铁网络中有望最早建成的地铁交汇点。
   据有关专业机构统计，在与佛山相邻的广州，自1999年广州地铁开通至今，广州楼市迎来了迅速发展的黄金时代，期间，不仅房价从最初的3000多元/平方米快速攀升至每平方米万元以上，“地铁上盖”更成为房子价值的重要衡量标准，地铁物业售价不仅远高于非地铁物业，而且销售行业也更为火爆，有价有市。
   然而，广佛线的开通并未如一剂神药让佛山立马复制广州当年的疯狂。目前，佛山地铁沿线楼盘售价多在10000元~13000元/平方米左右，而且不少房源还赠送精装，与普通市区新建住房售价并未拉开距离；而与佛山正在紧密融城的广州，地铁沿线新建住宅售价则明显高于非地铁住宅，基本在30000元/平方米以上，而作为双地铁上盖的房子则卖得更贵一点，如公园前站旁边的御东雅苑目前均价约为41000元/平方米，珠江新城站上盖的越秀星汇云锦则更是卖到了约64000元/平方米。
   这些年来，广佛同城不断推进，同为地铁上盖，因何佛山地铁物业未能与非地铁住宅拉开差距，从而让洼地效应如此明显？有业内人士认为，佛山地铁线路未能形成轨道网络，单一的地铁线路并未能让地铁成为人们出行的主流方式是其中的关键。
   广佛地铁公布的一组数据印证了这一观点。广州地铁发布的统计数据显示，2013年上半年8条地铁线路日均客流562万人次，其中广佛线日均运客仅13.4万人次，约占2.4%。
   “广佛线连通的仅仅是广州和佛山禅桂中心城区的小部分区域，这极大地限制了人们对地铁的依赖。‘地铁上盖’未能成为购房者选房中的重要指标，地铁物业也只能随行就市，紧跟市场大势定价，并没有得到理论上应该得到的‘天之骄子’的地位。”资深房产研究人欧先生如此认为。
   南海大道将率先进入双地铁时代
   轨道网络成型时价值将井喷
   “地铁线路交汇点，不仅是交通中枢，往往也是城市的商业中枢、经济中枢。”不少业内人士认为，率先进入双地铁时代为南海大道提供了极佳的二次发展机遇。
   纵观广州、上海等一线城市的发展经验，双地铁对于区域的发展都是带来腾飞的“金钥匙”。
   早在12年前，广州地铁二号线首通段(三元里─晓港)于2002年底通车时，当时作为广州地铁一、二号线换乘枢纽站的公园前站，就让附近的北京路商圈，商业客流量和人气得到一个很大的提升，作为广州千年商业文化的核心，北京路商圈的价值也因为这种地铁枢纽站的区位条件得以放大。
   在广州地铁一、三号交汇的天河城商圈，更成为广州最典型的地铁枢纽型商业中心，人流量密集、商业高度发达。除了市民们熟悉的天河城、正佳广场等大型购物中心，越秀地产为代表的知名房企更是在天河城营造了多个商业地标项目，如财富广场、维多利广场等，市民耳熟能详。
   在上海，轨道交通密集的枢纽站，同样造就了不少炙手可热的商圈。如上海的不夜城、上海南站板块，结合了公交、轨交、列车等多种交通方式，而虹桥交通枢纽，更是把机场、高铁和地铁结合在一起，成为商业大鳄“重金囤积”的热门板块，徐家汇商圈就有一、三、四、九号线等多条轨交线路交汇。
   南海大道区域一直以来都是桂城的核心区域，沿线聚集了行政机关、金融机构、写字楼和高档住宅，南海区政府也在此处办公，还有由南海广场、凯德广场等多个商业项目构成的传统商圈，可谓是南海的政治、经济、文化中心。而佛山“双地铁首站”的规划更让人们对桂城的未来增添了遐想。
   “目前南海大道已经吸引了包括新鸿基、中海、创鸿、宏鼎等发展商大肆投资发展，尤其是有‘城市运营家’美誉的越秀地产，更是在2010年耗资13.5亿元拿下了桂城站双地铁上盖地块，打造大型城市综合体项目。越秀地产打造这类型地铁上盖物业的经验非常丰富，如天河城的财富广场、维多利广场；珠江新城的广州西塔、珠江新城星汇云锦等地标性地铁上盖物业均出自其手笔。”资深商业运营人士吴先生认为，地产大鳄纷纷投入巨资建设，再加上广佛线和三号线交汇带来的数十万消费群体，可以预期，南海大道未来将可以媲美现在的广州天河。
(来源：珠江时报)