佛山11板块楼价过万 北滘、陈村成“新贵”

　　除了本地客，佛山楼市还吸引了大量广州客源。

　　佛山楼价已攀升到历史高位。

　　“什么?佛山居然有单位成交均价超2万啦?”广州人阿华已经一年时间没有到佛山来。就在上周末，他来到千灯湖板块看楼，被该板块的楼价“吓”了一跳。

　　佛山的楼价真的涨了。不仅仅是许久没来佛山的阿华，还有很多广州人、佛山人都真切地感受到：佛山的楼价涨得厉害。上周末，佛山市住建局公布了5月份佛山楼市成交数据。5月份佛山量跌价升，全市成交均价达9380.47元/平方米，创下了历年的新高!其中，禅城、南海的楼价都刷新了新高度，均价分别高达10741.78元/平方米、11193.24元/平方米。

　　记者梳理各大板块楼价发现，目前全市已有11个板块的楼价破万，最高楼价已直逼广州临近区域，广佛楼价差距正在缩小。但是，佛山的库存量还在持续下跌，供不应求的态势或对佛山今后的楼价继续形成强有力的支撑。

　　数据：全市均价两度破“9”

　　前5月一手住宅卖了65764套

　　根据佛山市住建局公布的数据，5月份全市一手住宅成交量14468套，环比下跌约9%左右。但这并不意味着佛山楼市彻底地降温了。记者梳理佛山放开限购13个月的数据发现，今年5月份的成交量仍处于这13个月的第四高。另外，今年前5月佛山一共卖了65674套一手住宅，同比大涨38%。其中，禅城区的增量尤为可观。今年前5月禅城成交11088套，同比增幅高达78%。

　　佛山“万元俱乐部”的成员扩容至11个

　　佛山全市成交均价高达9380.47元/平方米，区域楼价破万已成常态化。根据佛山中原统计，“万元俱乐部”的成员扩容至11个，广佛新热点板块北滘、陈村新晋“入会”。

　　从板块来看，传统广佛交界热点区域：金沙洲成交均价高达18288元/平方米，是佛山目前楼价最高的区域。千灯湖板块、三山新城次之，但成交均价也达到了17000元/平方米左右。这些板块中，5月份个别套型的单价更是史无前例地突破了2万元大关。

　　在顺德北部一体化的带动下，北滘、陈村成为广佛交界新热点，两大板块也因此新晋“万元俱乐部”。今年5月伊始，受广州南站辐射的碧桂园印象花城将盘开到了广州塔下，吸引了大量的广州客源。该项目的热销，也支撑陈村销量领跑顺德区，目前区域价格已经突破了11000元/㎡。北滘板块则在美的君兰江山的拉动下，整体成交均价达到了10179元/平方米。

　　此外，桂城旧片区(除广东金融高新区)、平洲、大沥东部、禅城祖庙片区、禅城城南片区以及佛山新城片区也持续均价过万。

　　自从佛山放开限购以来，广佛交界区域楼价节节攀升已成为不争的事实。万科金域中央去年售价仅11000~12000元/平方米左右，如今售价已达17000~18000元/平方米，一年时间涨了6000元/平方米左右。三山新城的保利诺丁山成交均价已超过17000元/平方米，但去年4月份的时候，同样在该区域，同样的开发商操盘，保利西雅图部分单位售价一度跌落9字头。短短一年时间，该区域楼价翻了将近一倍。

　　5月楼价比解限前 大涨1240元/平方米

　　虽然全市成交量持续2个月下跌，但楼价却节节攀升。5月份佛山全市一手住宅全市均价高达9380.47元/平方米，创下了历史单月新高。其中，禅城、南海、顺德的楼价也刷新了历史新高度，分别达到了10741元/平方米、11193.24元/平方米、8959. 81元/平方米。

　　这是佛山解限以来全市成交均价第二次破9。上一次是去年12月份，当时全市均价达到了9184.28元/平方米。

　　去年五一佛山彻底放开限购，佛山成交量就出现惊人的爆发之势。伴随成交量的高企，佛山楼价也应声而涨。去年4月份，解限前，佛山全市均价为8140.73元/平方米;而今年5月份全市均价达到了9380.47元/平方米，短短14个月，楼价涨了1240元/平方米，涨幅达到了15%。

　　今年5月，南海和顺德的楼价环比涨幅都超过了13%，涨幅明显。但是，与去年彻底解限前的4月份相比，南海的楼价涨幅并不算太大，仅17%左右。相对而言，顺德、高明的楼价涨幅更为惊人。与去年4月份相比，顺德和高明今年5月的楼价涨了25%。禅城跟南海一样，相对稳定，与去年4月相比，楼价涨了17%。三水则表现得更为稳定，涨幅不到10%。

　　【观察】：佛山楼价洼地要被填平?

　　广佛交界区域楼价的暴涨令广佛交界处的价格洼地正逐步被填平。根据广州网易数据中心统计，紧邻佛山东部的广州荔湾区、番禺区，5月份成交均价分别是18496元/平方米、19063元/平方米。

　　三山新城、金沙洲以及千灯湖板块的比价区域集中在荔湾区。目前三山新城的成交均价近17000元/平方米，与荔湾区的均价差价不到1500元/平方米。这是否意味着三山新城等区域的价差被填平了?其实不然，据佛山中原策略研究中心负责人朱伟德介绍，5月份荔湾成交均价环比下跌15%，主要是受到该区珠光御景壹号回迁房集中网签的影响，拉低了该区的均价，事实上，该区域正常成交均价超过3万元/平方米。

　　番禺的成交均价一直不到2万元/平方米，但番禺客户主要流入的是陈村和北滘板块。目前陈村和北滘板块的成交均价万元出头，与番禺19063元/平方米的均价也存在较大的差距。可见，短期内佛山仍然具有明显的价格优势。

　　但是，如果佛山热点区域楼价继续快速攀升，甚至是大规模突破2万元/平方米，那么，桂城与广州芳村等区域的价格差就会被逐渐填平，广州客可能回流到芳村。

　　供不应求 楼价仍坚挺

　　解除限购这一年来，佛山成交量迅速放大，库存量因此持续降低。根据佛山中原统计，截至2016年5月末 佛山全市商品住宅库存744万平方米。按照今年以来佛山平均每月去化143平方米的销售速度，那么，佛山住宅库存量只需消化约5.2个月。从供应情况来看，5月份南海和顺德的供应面积都环比大幅下滑40%~50%。

　　朱伟德认为，短期内佛山的住宅市场依然会处于“供不应求、库存持续走低”的态势，对楼价形成较强支撑力，但成交量有可能进一步下探。

　　最近，易居研究院公布的全国30省房价收入排行榜在各大社交媒体上广泛传播。房价收入比，也被人们亲切地称为“房痛指数”，这个指数越高就意味着买房的压力越大;反之，指数越小，买房的痛苦程度越低，幸福感越强。那么，佛山的房痛指数到底有多高呢?

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　　佛山人均买套房 不吃不喝要24.8年

　　算一算：佛山户均总价95.8万元/套

　　房价收入比的通行算法是：每户住房总价÷每户家庭年总收入。房痛指数也可以理解成一个家庭要奋斗多少年才能买得起房。在计算房痛指数之前，必须要先弄清楚每户的住房总价。

　　根据佛山市房地产协会统计，今年一季度全市新建商品住宅户均面积为109.7平方米/套，户均总价为95.8万元/套，户均总价同比2015年一季度上涨6.79万元/套，但户均面积几乎不变。

　　其中，禅城户均面积99.9平方米/套，户均总价99.4万元/套;南海户均面积104.8平方米/套，户均总价105.4万元/套;顺德户均面积126.5平方米/套，户均总价99.7万元/套;高明户均面积112平方米/套，户均总价58.7万元/套;三水户均面积101.7平方米/套，户均总价60万元/套。

　　可见，佛山一手市场仍以刚需和首次置业为主。那么，一个刚需置业者，在佛山买房到底要奋斗多少年呢?

　　比一比：南海房痛指数最高 高明最低

　　佛山市统计局今年5月份公布了2015年佛山市城镇非私营单位以及城镇私营单位就业人员平均工资数据。2015年全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为61572元，其中，在岗职工年平均工资为61810元;2015年全市城镇私营单位就业人员年平均工资为47057元。

　　但是，这里采信的数据是佛山在职人员的平均工资，该工资指的是工资总额，税前工资，并非是佛山人直接拿到手的收入。而根据佛山市统计局公布的2015年统计年报，佛山居民人均可支配收入是38501元。那么，一个家庭如是双职工的话，家庭一年的可支配收入约77002元;如果单职工的话，家庭一年可支配收入是38501元。

　　以今年一季度95.8万元/套的户均总价以及双职工的家庭收入计算，佛山全市的房价收入比为12.44，也就是说， 双职工家庭大概不吃不喝12.44年，可以买到一套房。 如果只有一个人来养房的话，“房痛指数”就相当“灼心”了，“房痛指数”高达24.8。

　　在佛山5区中，南海的“房痛指数”最高。一个人供房的话，在南海不吃不喝要花26.25年;在高明就最具幸福感，只需要21.22年。

　　佛山购房幸福感较强

　　那么，佛山的房痛指数与周边城市对比，到底处于什么样的水平?自媒体“城市战争”近日对全国30多个城市进行了“房痛指数”的对比，但其算法非常的简单粗暴，仅用平均房价与人均可支配收入进行了测算。

　　今年5月份，佛山市全市一手住宅成交均价是9380.47元/平方米。如果佛山也同样简单粗暴地把平均房价与人均可支配收入(月收入)做一个除法，得出一个房价收入比，这个比值是2.92。而深圳的比值是13.5，珠海为5.5，广州为5.3，东莞大约3.2，显然，与这4个珠三角核心城市相比，佛山指数最低，也就是说在佛山购房的幸福感最强。