恐怖！千灯湖二手房价都到2万 祖庙的广州客也近3成

据合富辉煌关于佛山二手房市场上半年的分析报告指出，2016年上半年，受总体房地产环境向好、政策宽松、承接广州外溢需求增多等因素影响，佛山整体二手楼市交投火热，成交量同比大增，买家入市意愿增强，价格明显上涨。

　　区域看，千灯湖板块交投最火热，价格快速上涨;禅城和桂城旧区、黄岐—盐步、顺德、大沥紧跟其后。面积上，上半年佛山二手楼市仍然以迫切性首置刚需持续释放为主，但改善需求有所增多。大户型、高总价的优质单位需求上升。

　　价格上，受整体市场好转影响，2016上半年禅城、桂城以及黄岐-盐步等板块的价格均大幅上涨。调查显示，大部分业主的心态较强硬，不肯让价，部分优质物业的叫价大幅提高后，仍或市场承接。由区域看，南海的桂城的价格升幅最大，同比接近两成;主要受千灯湖价格快速上涨带动;其次是禅城和黄岐—盐步板块，二手价格也有一成以上的升幅。

　　成交: 禅城和南海成交增幅高达六成以上 祖庙广州客高达两到三成

　　据佛山住房建设局数据，2016年上半年佛山二手住宅成交28531套，339.6万㎡，同比2015年上半年分别上升了36%和39%。

　　2015年佛山“全面解限”后，二手需求快速增加，交投节节攀升。2016年3、4月份，二手成交量创近五年来的单月最高峰，接近6000套。5、6月佛山二手楼市虽然高峰小幅回落，但住宅登记交易量仍维持在5000套以上的理想水平。

　　与2015年同期比较，交易登记量升幅最大的是禅城区和南海区，同比分别上升了74.9%和57.2%。禅城二手楼市主要集中祖庙商圈以及旧城区一带，由于这一片区新货供应不足，加上广州客的需求却逐渐增多，二手需求旺盛，二手成交增幅高达七成五。据了解，目前祖庙一带广州客的比例高达两到三成，而2015年同期，祖庙的广州客基本维持一成以下。

　　南海二手市场主要集中桂城旧区和千灯湖一带。2016年广州的外溢需求大量涌入佛山。千灯湖和桂城旧区最靠近广州，加上地铁直达，因而受到广州客的热烈追捧，需求自2015年以来持续火爆，2016年的同比增幅接近六成。

　　房价：千灯湖板块价格大幅上涨超20% 均价1.8-2万/方

　　板块看，2016年上半年，桂城千灯湖板块和禅城靠近地铁的楼盘需求持续火热，价格上涨。据合富指数监测，由于千灯湖核心片区(A区)的一手新货供应阶段性不足，部分需求转投二手楼市，保利花园、中海锦城 ( 详情 图库 团购 点评 ) 国际等大盘供求两旺，价格较快上涨。统计显示，千灯湖板块的一手价格不少已经由1月份的1.5-1.6万元/平方米，上涨至6月份的1.8-2万元/平方米，涨幅超过20%。受一手价格快速走高带动，二手价格也快速上涨。如：保利花园的价格由1月份的1.4-1.5万元/平方米，涨至6月份的1.8-2万元/平方米;中海千灯湖花园也由1月份的1.5万元/平方米，涨至6月份的1.8万元/平方米以上。

　　数据来源：合富辉煌

　　此外，由于广州客持续增多，桂城旧城区以及桂城东的江南名居、鹿璟村、水韵尚都、丽雅苑、万科金色家园等较优质盘持续受欢迎;禅城的雅居乐花园、天湖郦都、汇银奥林匹克花园供求两旺;广佛交界的保利花园、中海锦城国际花园、万达华府、中海千灯湖花园等大盘热度不减。总体来说，禅桂的优质盘需求两旺。

　　改善换房需求和投资客入市增多 市场看涨信心增强

　　上半年佛山二手楼市仍然以迫切性首置刚需持续释放为主，但改善换房需求有所增加。据合富指数数据显示，2016年上半年佛山首置买家的占比为70.7%，较2015年同期下降了8个百分点;相应的，改善换房需求的占比为24.2%，较2015年同期上升了4个百分点。总体来说，由于楼市向好，加上房贷利率降至历史低位，买家入市意愿强烈，过往单纯依靠迫切性首置刚需支撑大市的格局有所改观，换房客增多。

　　此外，值得注意的是，2016年上半年，投资客的比例上升。投资客增多，侧面反映市场看涨的信心增强。

　　“一步到位”的置业需求增多 大面积、高总价单位需求上升

　　2016年上半年较大户型、高总价的优质单位需求上升,如:禅城的天湖郦都、金地九珑璧以及桂城的保利花园、万科金色家园、怡翠玫瑰、中海千灯湖花园、中海万锦豪园等优质盘均录得较好的成交业绩。据合富指数监测，2016年上半年90㎡以下的成交占比由2015年的45%左右，下降至2016年的38%;90-120㎡的非普通住宅占比则由原来的25%，上升至2016年的30%;120㎡以上的成交占比也有所上升。90-120㎡的首改型产品需求增加，一方面首楼价快速上涨影响，部分客户希望置业“一步到位”，也与“二胎”政策有关。

　　总价方面，据合富指数监测，50万以下的成交占比已经由原来的20%左右，下降至2016年的约10%;相对应的，100万以上的成交由2015年的35%左右，上升至2016年的52%，其中150万以上的成交占比22%，较以往的15%左右明显提升。

　　预计下半年二手楼市仍持续向好 价格保持升势

　　佛山二手楼市在沉寂多年，2016年在“解限”、房贷放松等政策的刺激下，大量承接广州外溢需求，量价均快速上涨。政策环境没有实质变化的情况下，随着广州中心区的价格不断走高，到佛山置业的广州外溢需求仍会持续旺盛。由此预计，2016年下半年佛山二手楼市应该会持续向好，需求畅旺，价格上涨的态势或会继续。其中千灯湖板块会继续担当楼市风向标的作用，影响并带动佛山其他板块(如黄岐-盐步、禅城、顺德等)的价格稳步上升。