楼市隐现提前还贷潮 或为贷款购买第二套房

　　近期，广州楼市隐现提前还贷潮，不少市民申请提前还贷，却被告知要排队等两三个月。值得一提的是，记者采访了解到，不少人提前还贷的目的是为了更好地贷款购买第二配套房。

　　根据“认贷不认房”的限购政策，第二套房买家如果首套房贷已经结清，再次申请贷款可以被视为首次购房，首付三成，房贷利率也可以享受首套房的优惠。也就是说，同样是二套房买家，首付七成贷款三成和首付三成贷款七成，简直就完全调转，这也是人们提前还贷的重要因素之一。那么这种做法，到底能帮购房者省下多少利息?房天下广州二手房高级分析师卢佩婷为大家算了一笔账。

　　假设市民薛小姐四年前按揭贷款在黄埔(原萝岗，下同)购买了一套大三房单位，现在她又在市区看中了一套300万元房子。因为看好黄埔房产的升值前景，并且特别喜欢黄埔的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房，想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下，薛小姐想再次贷款购房，以申请商业贷款为例，有三种方案。

　　第一种

　　首套房继续还贷 二套房首付七成

　　根据首套房贷未结清，购买第二套首付七成、利率上浮10%的政策，300万元首付七成为210万元，剩余90万元做商业贷款，利率上浮10%，30年期的商业贷款(等额本息)，利息共计678747元，月供为5048元。

　　点评：在买家二套房首付资金充足的情况下，上述付款方式的优点是多了首付，月供比较少。而同时，薛小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款，按照当时基准利率打九折的首套房优惠，月供款为6772元。

　　第二种

　　一套房提前还贷二套房首付三成

　　对于首套房贷结清，购买第二套房产的则可被视为是首套房，首付最低三成并享受利率优惠。300万元首付三成为90万元，剩余210万元做按揭贷款可以享受基准利率八五折优惠，30年期的商业贷款(等额本息)，利息共计1583744元，月供为10232元。

　　点评：这种做法的优点是，二套房首付比例低，房贷利率也低。不过缺点当然就是二套房月供款几乎翻倍。不过需要指出的是，在首套房贷未还清的情况下，如果不提前还贷，也是有两笔贷款要同时月供的。就像薛小姐一样，如果不提前还贷，她家庭的总月供一套房6772元+二套房5048元，总额也要达到11820元。比二套房贷款七成的月供款10232元还多1588元。在不提前还贷的情况下，薛小姐的两笔房贷分别是首套房100万元、二套房90万元，贷款总额190万元。如果一套房提前还贷，薛小姐的贷款总额则是210万元。贷款总额少的，月供反而增多。

　　第三种

　　将二套房七成首付用于提前还贷加二套房首付

　　除了上述两种情况外，如果二套房买家的首付款资金充足的话，将原本要用于二套房首付的这笔资金(首付七成)除去一部分用于一套房房贷提前还款，剩余的部分，即使是多于二套房首付比例的三成，也全部用于二套房首付，这样的话，就最省利息了。

　　就像薛小姐的情况，她原本要用于二套房的首付资金是210万元，但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷，剩下的110万元再全部用于二套房首付，那么她二套房贷款190万元，30年期(等额本息、利率八五折优惠)利息共计14.31万元，月供款约9253元。每月的月供款比首付三成的10232元要省约979元。

　　点评：对比一下首付三成90万元，有20万元资金是薛小姐提高二套房首付比例投入进去的，如果将这20万元做最保守的理财，放在银行存5年定期的话(年利率3.10%)，也就是分摊到每月可以有利息约516元。利息的金额还是无法与每月省的979元相提并论的。不过如果买家可以找年收益在6%以上的理财产品或者投资，则可以考虑将多余的20万元用于其他投资理财，每月的收益在1000元以上。