允许“商改住”但细则尚未出台 公寓且慢狂欢

　　[摘要 ]近日，广东省人民政府办公厅发布了《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。

　　近日，广东省人民政府办公厅发布了《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。对比去年6月出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，广东省的《意见》主要落实了各个条款的责任单位，包括省国资委、住房城乡建设厅、国土资源厅、财政厅、工商局、地税局、省国税局以及各地级以上市人民政府等，而文件基本内容则与国务院的指导意见一致。

　　方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，新政策利好公寓类产品，预期各地将陆续公布执行细则。政策也为过剩的商业物业市场指明了发展方向，未来或有更多企业参与到公寓市场的开发与经营中。如果市场盈利水平足够好，不排除有企业进行整体收购，这等于变相活跃了商用物业的销售市场。但某租赁房运营企业负责人则表示，政策实施需多个部门协调，其实现在还远未落地。

　　《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》一出，不少意向买家或者持有酒店式公寓的小业主认为有望迎来“春天”，以后可以安心做包租公或包租婆了。还有市民节后已打算出动去看公寓盘。

　　不过，记者在采访了多位楼市专家后，发现他们普遍对这个政策是否惠及用于销售和已经售出的商业公寓持谨慎态度，多数人认为这个政策主要是为企业自持商业用房盘活提供了多条出路，并且鼓励企业将闲置的商业用房利用起来，改为租赁住房。若全面实施“商改住”，有可能影响目前的土地出让市场，甚至会影响规划部门在片区规划的实施。一旦造成公寓价格上涨，也不是政策希望看到的结果。

　　去库存一年

　　商业用房库存不降反升

　　去年，不少热点城市的住宅成交创造了历史天量，但商业用房的去库存情况又如何呢?据国家统计局发布的数据：2016年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%。可见，2016年去库存的成果主要是住宅市场，而办公楼和商业营业用房的库存反而进一步增加了。

　　克而瑞首席分析师肖文晓认为，真正需要担心的并不是住宅市场的库存，而是商业用房市场的库存。此番允许商业用房按规定改为租赁住房，无疑是从政策源头上为商业用房去库存找了一个新的突破口。

　　《意见》中引起最大关注的是“允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。”记者留意到，这一条的前提是“在建、建成、库存的商业用房”，是否适用于已经卖散或者准备用于分割销售的商业用房则暂未明确。

　　方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，“商改住”可能只是针对企业整体持有经营的商业用房可以转性质，而用于销售的商业公寓乃至存量的公寓产品都不大可能“商改住”。因为土地性质改变不但影响城市规划，而且会影响土地拍卖市场的“游戏规则”。

　　“商改住”

　　受惠范围未明确

　　最引人关注的“商改住”问题，政策前提是“在建、建成、库存的商业用房”，是否适用于已经卖散或者准备用于分割销售的商业用房则暂未明确。多位楼市专家认为，该政策应该主要是为鼓励企业将闲置的商业用房利用起来，改为租赁住房。至于是否会利好用于销售或已经售出的商业公寓产品，则持谨慎态度。

　　“房中房”

　　改建规范没出台

　　关于改建“房中房”，《意见》提出“允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。”与此同时，却不能忽视租赁市场中过往存在的“房中房”乱象，私自乱改建对房屋结构、消防、卫生、治安所带来的安全隐患是有目共睹的，所以广州市一直以来对于“房中房”都是严格管制的，也获得了广大业主的支持。今后，明确“合规”改造的标准并严格监督，至关重要。

　　“水电气”

　　按居民收费未必指公寓

　　有专家认为，改建后的租赁住房“用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，未必指目前市场上的商业公寓水电收费可按住宅标准执行，很可能只是针对企业自持的租赁住房。

　　助商业用房去库存

　　租赁房源大增

　　从去年6月国务院办公厅印发《意见》，到去年12月份中央经济工作会议提出要加快住房租赁市场立法，加强住房市场监管，再到现在的广东省出台相关规定，这是政策逐步落地的过程。接下来各地也会出台实施细则，才能真正成为可操作层面的“新政”。广州中原地产项目部总经理黄韬认为，广东确实有大量公寓供应和实际经营问题，相信广州的政策方向是整体有利市场化，同时兼顾公平合理的竞争环境。铂涛集团旗下窝趣轻社区CEO&创始人刘辉也认为，从《意见》来看，很可能公寓用地性质的变更主要是针对用于租赁的公寓，并非销售。

　　克而瑞首席分析师肖文晓认为，如果严格限定商业用房改为租赁用房后仅能用于出租而非出售，这意味着参与的市场机构不再是传统的卖房子的开发商而是租赁运营商。以目前国内很低的房价租售比来看，基本上不会有太大的利润吸引力，恐怕填不饱习惯了“赚大钱”的开发商的胃口。

　　“商改住”政策对于意图分租赁市场一杯羹的租赁运营商确实是重大利好，因为这个政策解决了他们最为苦恼的房源问题，新增了很多获得房源的途径。对于那些外来人口多、租赁市场活跃的城市的商业用房去库存，也是一条新的出路。这才是“商改住”的要义所在。