央企退房令真相调查：为自保疯狂炒地

　　近日，有媒体报道，多数央企未执行国资委在2010年两会时发布的“退房令”。理由是2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席。

　　刚刚过去的一年，尤其是2016年上半年，中国土地尤其是高价土地市场被“国家队”占领了半壁江山。

　　中原地产研究部统计数据显示，2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。其中，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅高价地块(高总价、高单价、高溢价)。

　　但是，澎湃新闻梳理发现，活跃在2016年土地市场的央企，大都拥有国资委颁发的“房地产牌照”，只有信达地产和远洋地产不在21家以房地产为主业的央企之列。

　　事实上，远洋地产是第一批响应“退房令”的央企。2010年12月，香港南丰集团接手中远国际退出的11.87%远洋地产股权，成为远洋地产第二大股东，宣告远洋地产正式褪下了央企的外衣。

　　“持牌”地产央企成土地市场主力

　　“限房令”最早要追溯至2010年两会时期。期间，央企一天之内拍出3个高价地。当月18日，国资委要求除16家以房地产为主业的央企外，另外78家央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。19日，国资委召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的央企，在15个工作日内制定有序退出的方案。

　　这78家央企在2008年所属三级以上子孙公司超过220家，约占央企中房企的六成。

　　到了2011年，另有5家央企被获批保留地产业务。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌当时就表示，央企的部分退出并不会从根本上缓解高地价高房价。

　　事实证明确实如此。

　　2017年以来，为了做将已经确定的房地产“主业”做强，使得这部分央企越来越敢于主动适应市场竞争，活跃程度日益加强。

　　2月10日，华润置地9.27亿元夺得长沙雨花区韶山路056块商住地(商住比为3:7)，溢价率171.8%。

　　1月19日，绿城和建发联合体以31亿元竞得杭州主城区塘北地块，成交楼面单价超过4万元。同日，碧桂园拿下的杭州另一块地，溢价率达到上限。

　　1月20日，中海地产以29亿元竞得东莞一宗限价商住土地，折合楼面价2.66万元。

　　回望2016年，高价地密集诞生开始于5月，在8月达到高峰。澎湃新闻随便举几个例子：

　　5月13日，南京一天拍出三个高价地。葛洲坝竞拍出每平方米4.5万元的楼面价，不仅刷新当地的单价纪录，还超过了当时上海市商品房的成交均价(每平方米3.9万元)。

　　电建地产和金茂地产以34亿元、35.6亿元拿下另两块高价地，楼面单价都在37000元左右。

　　5月18日，保利地产以54.5亿元竞得上海浦东新区周浦镇一地块，折合楼板价43607元/平方米，溢价率295.8%。

　　5月27日，信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。

　　6月1日，信达地产以总价58亿元拿到了上海顾村地块，3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。

　　6月2日，电建地产和中国金茂旗下广州方荣房地产以总价82.89亿元摘得深圳商住地A816-0060地块，折合楼板价为56781元/平方米。这个央企联合体比第二位同样是央企的葛洲坝70.59亿元的报价高出整整12亿元。

　　6月29日，央企中粮以24.4亿元的价格拍得上海浦东新场宅地，楼板价38300元/平方米，溢价率236%。

　　6月30日，国企奉贤发展以17.22亿元的价格拿下奉贤区南桥新城地块，楼板价36485元/平方米，溢价率240%。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2016年8月份，全国单块土地超过10亿元的地块累计共有45块，其中溢价率超过100%的高达30块。

　　12家千亿房企，央企占三分之一

　　如此局面，身份特殊的央企融资成本低是原因之一。

　　以黑马信达地产为例，母公司为金融界巨头、隶属财政部的信达资产管理有限公司。2015年财报显示，全年营业收入81.36亿元。这一规模，相比万科，收入不足4%。信达地产在2016年的销售额翻了一倍，达到160亿元，但在房企销售200强中，仅排在98位。

　　饶是如此，2015年7月至2016年6月，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是高价地。其时，信达地产的资产负债率和净负债率分别达到83.96%和315.48%。毋庸置疑，大股东资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。

　　此外，2016年一季度，银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，新增贷款规模4.61万亿元，社会融资规模总额6.5万亿元，均超过或接近历史最高水平。在中央严控地方债务背景下，央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。

　　而央企在发行公司债、企业债等低成本融资过程中，其审批流程较民营房企更快捷、更容易。

　　这种背景下，地产央企们在过去一年迅速成长。

　　根据中原地产统计数据，截至2016年5月，国家电网旗下鲁能集团已在土地市场砸下超过100亿元重金，而2015年光在南京、苏州、福州三地高价抢下的4幅高价地总耗资便可达112.4亿元，2015年年新增土储近500万平方米。要知道，在2015年，鲁能地产销售额只有202亿元。

　　快速扩张后，据鲁能集团公布的数据显示，截至12月10日鲁能地产销售额破600亿元，提前完成年度目标。从202亿元到600亿元，销售额同比增长率达300%，排在2016年销售200强第20位。

　　根据克而瑞统计数据，200强中，12位千亿房企中，保利地产、中海地产、绿城中国、华润置地占了4席。排名最高的保利地产位于第5位、中海地产位于第6位，销售额达到2000亿元左右，但与万科、恒大、碧桂园的3000亿元规模也还存有一定距离。排在第9位和第11位的绿城中国、华润置地销售额则在1000亿元左右。

　　分列14位、20位、27位、28位的招商蛇口、鲁能集团、中国金茂、中国铁建的销售额在400亿-800亿元之间。21家拥有牌照的央企，还有13家销售额在400亿元之下。

　　自保之道：谁能在央企整合中占据主导

　　也有分析称，疯狂拿地正是央企的自保之道——央企之间存在相互合并的风险。

　　2015年12月底召开的中央经济工作会议，首次明确提出“促进房地产业兼并重组”。之后，地产央企的重组前赴后继，同时造就了2016年央企疯狂制造高价地的现象。在21家地产央企中，有5家发起了重组：中海、招商局、中冶、五矿、保利。比如，中海与中建地产重组完成后，再并购中信部分地产业务;招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口……

　　国企改革和急剧加速的行业整合的大背景之下，拥有牌照的21家央企尚且如此，其他规模不大的央企国企呢?

　　扩充土地储备、扩大规模、增加估值，似乎成了一些还想拥有房地产业务的央企摆脱出局风险的出路——为自身获得继续开展房地产业务增加筹码，不得不疯狂举牌。

　　毕竟，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。只有做大规模的同时，获取高价地做高成本，以打消那些主业为地产的央企吃掉自己的积极性。而一旦获得更多的“话语权”，优势方也许还能够并购其他央企的“退房”资产。