广佛中心区房价调查：连二手房均价约涨了20%

　　[摘要 ]曾经被很多置业者作为“备选”的二手房，在中心区新房限购之后，开始春风得意起来。据南都记者近日走访，禅桂中心区不少中介二手房成交量都比限购前出现不同程度的增长。

　　“这个小区88平方米户型现在哪家中介几乎都没货!”

　　“小三房只有一两套，可能要再等一段时间才有房源。”

　　“小区一期的看房和成交量最大，这一年业主差不多更换了三分之一左右!”

　　曾经被很多置业者作为“备选”的二手房，在中心区新房限购之后，开始春风得意起来。据南都记者近日走访，禅桂中心区不少中介二手房成交量都比限购前出现不同程度的增长，热点小区均价普涨1000-2000元/平方米，小三房等紧凑刚需户型甚至出现缺货。

　　从区域来看，轨道交通已经成为买卖双方的重要衡量标准。包括越来越多的广州客户沿着已开通和待开通的地铁线路投资与置业佛山，同时，沿线二手房业主则开始提价惜售，“小区附近的道路围蔽起来建地铁口的附近业主，都希望可以等到地铁开通或者更好时机再卖。”

　　购房者：“涨了不少，想再入一套”

　　“去年买时12000元/㎡，现在价格21000/㎡。”去年初在桂城投资了一套二手房的广州上班族李小姐，觉得这次投资“涨了不少，打算在佛山再入一套。”

　　去年初，在广州越秀区上班的李小姐在桂南名都以1.2万元左右的单价，购入一套100平方米小三房作为投资，购买后随即以3500元的月租金租了出去。上个月，她再次打听同小区的售价时，得知目前已经可以卖到2 .1万元/平方米。

　　再度进入佛山淘房时，佛山中心区一手住宅已经迎来了限购政策。由于没有佛山社保，李小姐继续放在二手房市场上，“不限购区域我不看好，还不如去限购区域买二手，即买即收租。”

　　立足于“只买次新房”、“楼龄十年以内”、“电梯房”等几个投资基本要素，看好交界板块李小姐沿着地铁线路，先后看了普君北路站附近的鸿业新天地、魁奇路站的世博嘉园和未来2号线登洲站沿线的万科水晶城等楼盘，最终决定选择单价1.5万-1.6万元左右的万科水晶城。

　　地铁沿线、楼龄十年以内、电梯房、以租养供等升值，是这类“李小姐”们来到佛山选房的投资经。

　　一边是“李小姐”们的以投资或者自住的目的进入“不限购”的中心区二手房市场，另一边是过往成交始终不温不火的二手房市场，开始被更多投资和自住客户关注。

　　去年10月佛山住宅实行区域化限购后，一手房成交量从峰值开始回落，限购区域成交均价也在价格备案与网签限制等制约下，从“大跨步”转为“小碎步”。与之相反的是，不限购的二手房成交开始出现缓步增长。佛山市住建局此前发布的数据显示，1月份佛山二手房成交量在去年11月和今年1月先后达到近一年的新高，分别达到109万平方米和逾108万平方米。成交面积接近去年同期的两倍。

　　交易：成交量涨幅最高达80%

　　本周，南都记者实地走访禅城和桂城的多家二手房中介了解到，从去年限购后特别是今年春节过后，佛山禅桂中心区的二手房成交量、看房量大大增加，部分小区甚至出现供不应求的缺货现象。

　　“这个小区还比较新，放盘的客户本来就不多，很多房子一放出来不久就成交了。”禅城区星星华园国际附近的一家二手中介工作人员告诉记者，过完年看房子的消费者确实有所增多，一些楼龄较短、属于“次新房”的小区甚至有供不应求的局面。以星星华园国际为例，户型以88平方米左右小三房的刚需户型最受欢迎，“但88平方米户型现在整个市场几乎都没货，127平方米倒是还有少量。”

　　随后，记者继续以买房者身份咨询桂城的部分二手中介时，发现地铁沿线确实存在部分紧凑型户型缺货的现象，当记者询问到地铁沿线南桂站附近的鹿璟村、桂南名都、甚至挨着地铁口的楼梯房花苑广场新区时，都被告知“80 - 10 0平方米的小三房只有一两套”，甚至“需要等一段时间才有房源。”

　　“看房和成交量大，这一年小区一期的业主更换了三分之一左右!”家家顺地产的相关工作人员则表示，限购后成交量确实有所增长，但是热点个盘增长更明显。“比如附近抢手的怡翠花园，尤其是小区一期的看房量和成交量增长最大。”

　　对此，合富置业佛山分公司(禅城板块)业务副总监陆智荣总结，目前禅桂中心区的二手房成交量的涨幅特别是环比涨幅上升比较明显，目前成交量每月约增长20%-30%，“增幅最大的时候甚至能达到50%-80%。”

　　“新的限购政策不同于以往的‘一刀切’政策，导致许多受政策限制的消费者转战不受限购约束的二手房，此外道路交通的完善，也是10月限购政策实施后，二手房成交量增幅较大的主要影响因素。”陆智荣表示。

　　对比

　　禅桂热点小区均价普涨一两千

　　一手房限购后，与二手房成交量一起“水涨船高”的还有二手房的价格。据合富置业佛山分公司(桂城板块)业务副总监何爱国观察，从去年10月起，“二手房的平均价格约上涨了20%。”

　　其中，以桂城为例，涨得较多的小区分别为保利花园，千灯湖一号和中海寰宇天下 (详情 图库 团购 点评 )。而中海寰宇天下因为有小面积的户型尤受刚需客和投资客欢迎，“中海寰宇天下90方刚需小户型带精装约27000-28000元/平方米，会有投资客下手，双地铁、学位好是价格上涨和吸引大量消费者的主要因素。”据何爱国统计，寰宇天下去年同户型的小三房售价约220～230万，“今年曾有251万的成交价出现，贵了10%左右。”

　　同样是桂城板块，桂城桂平西路一家中介告诉记者，过完年片区单价至少涨了1000-2000元，“过年前，怡翠花园、颐景园等楼盘卖15000-16000元/平方米，今年至少17000-18000元/平方米。”除此之外，该工作人员还告诉记者，“普涨成为了单价上涨的趋势，整个商圈楼龄相近的电梯房价格上涨幅度都差不多。”与电梯房相比，楼龄有十几年的楼梯房的单价涨速相对较慢，“目前东怡花园和花苑广场的单价约为10000-13000元，但也在慢慢上涨中。”

　　禅城板块的星星华园国际年后的价格略有上涨，均价从过年前17000元/平方米上调为现在19000元/平方米。代理该小区的购房顾问表示，虽然价格有所上涨，并没有对成交量产生十分明显的影响。在看房子的时候，买家更多咨询“配套”、“是否靠近地铁”等问题。除了禅城以外，也有买家关注地铁沿线经过的东平新城附近的楼盘，“由于地铁的开通，综合价格比、交通配套等方面的考虑，部分买家会把目光延伸至东平那边。”

　　陆智荣认为，与一手楼相比，二手房虽还是存在价格差异但单价也处于上涨中，限购后涨幅约为10%-20%，“具体升多少还是看小区的素质和户型。”

　　变化

　　广州客户沿轨道交通“搜楼”

　　“道路围蔽的地铁口”附近小区业主惜售

　　轨道交通将成为一张网，连起广佛两座城市。而随着这张网的不断扩大，广州客户分布在佛山的购房点也随之扩大。

　　“以前比较集中在千灯湖板块，但是目前地铁沿线完善到禅城，甚至顺德，这些区域也成为了二手房的热门板块。”在陆智荣看来，地铁的完善对广州客户分散且深入佛山市区起到了重要促进作用。广州客户在二手房的置业一般偏向刚需和自住为主体，“通常是夫妻某一方在佛山工作，或者某一方是佛山人的广州客户居多。”

　　而谈及广州客户聚集比较多的“老地方”桂城板块，何爱国则表示在桂城二手房置业的广州客户中，以投资为主的客户约为30%- 40%。在价格方面，“2016年年中之前，接触到的广州客户都觉得佛山楼盘的价格便宜很多，随着佛山房价上涨价格差正在缩短，但还是比广州便宜。”

　　道路交通和配套设施的完善发展，在售二手房货源少导致价格上涨，业主期望值也更高，“更惜售”是限购后放盘业主减少的原因之一。

　　陆智荣分析，“特别是小区附近的道路围蔽起来建地铁口的附近业主，都希望可以等到地铁开通或者更好时机再卖。”业主惜售，之前放出的盘又已经迅速成交，成了二手市场部分板块的楼盘“断货”的重要原因。

　　除了“更惜售”，部分业主都会比较强势，不到价格不卖。“砍价基本成了不可能的事情。”何爱国说到，“临时决定不卖或者涨价的放盘业主很多，非常多。”除了不砍价、不降价之外，临时决定升价甚至不卖的业主也有所上涨。“一些会提出涨价20万～30万，甚至是临近签合同的时候才提起。”