尚未网签 电商合同和诚意金住建局"不认可"

　　[摘要 ]电商或者中介公司开具的‘认购书’，不被认可，此外，购房意向书、诚意登记等也不被认可。

　　“电商或者中介公司开具的‘认购书’，不被认可，此外，购房意向书、诚意登记等也不被认可。”昨天下午，佛山市房协举办会员大会，会上，佛山市住建局房地产管理科负责人就上周五晚落地的限购升级政策，关于执行时间节点等问题进行了权威解读。此外，会议正式发布《2016年度佛山房地产蓝皮书》，其中发布了近年的住宅成交、非住宅成交、土地市场和二手房等官方数据。

　　“在3月25日之前，有一些人已经发生了购房行为，但是因为没有网签造成了有一部分可能丧失了购房资格。我们此前收到过很多意见，这一次也对此进行了调整。”昨天下午，佛山市房协举办的会员大会上，佛山市住建局房地产管理科负责人就上周五晚落地的限购升级政策，关于执行时间节点进行了权威解读。

　　在3月24日晚佛山市人民政府办公室发布《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》中明确，从3月25日开始，除了继续执行区域政策之外，在限购区域首套房也需要1年社保或纳税证明，限购第二套。

　　住建局对于执行时间节点补充为：执行时间点(2017年3月25日零时起)之前已完成购房合同网签的，按原政策执行。执行时间点之前未完成购房合同网签但已签订认购书且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。

　　“住建管理部门网上备案系统打印的认购书，与房地产开发企业自己制定的认购书，是官方认可的。但是电商或者中介公司开具的‘认购书’，不被认可，且这类所谓的认购书是住建管理部门一致反对的。此外，购房意向书、诚意登记等也不被认可。”关于合同如何认定，银行入账凭证如何认定，佛山市住建局房地产市场管理科科长蔡茂林介绍，银行入账凭证，必须是正式的银行有关房款的收款凭证。凭证加盖银行印章。“单纯一个P O SE机一个刷卡条，是不可以的。”

　　此外，有些项目没有取得预售许可，银行也有收费。这种属于开发企业没有取得预售许可的销售，第一要对楼盘进行查处;第二再对购房资格进行认证。

　　接下来，住建局会将这一细则发给五区操作办事员，进行相关操作指引。

　　土地2016年卖地量为过去10年“第二低”

　　蓝皮书发布的土地成交情况显示，据佛山市公共资源交易中心统计，2007年到2016年以来，2016年佛山商住用地成交面积成为近年“第二低”，仅为307.91公顷，仅高于首次限购的2011年271.94公顷的成交规模。而在这一统计阶段中，2007年和2010年的商住用地成交面积都达到了900公顷以上，2013年达到了近800公顷。2016年的卖地值，仅为近年峰值的大约三分之一。

　　地价从连续5年“2字头”

　　去年跃至“5字头”

　　而据佛山市国土规划局发布的供地计划汇总表中，2017年到2019年佛山市住宅用地(不包括顺德区)年供应量仅为300公顷左右。住宅用地总供应量仍处在近年的低位水平。

　　从2007年以来的土地成交数据来看，土地单价的水平和成交量呈现反向发展。2011年开始，商住用地成交的平均楼面地价保持在2字头水平，2015年达到2786元/平方米。

　　而2016年，这一平均楼面地价达到了5785元/平方米，达到一个新的高峰。

　　成交地价高位运行

　　仍为大概率事件

　　蓝皮书中发布了佛山房协市场研究专业委员会委员对于商住用地成交价格与住宅成交价格关联分析，该分析指出，2006- 2010年，佛山市公开商住用地持续高位供应，商住土地供应充足，市场平稳发展。

　　2011年限购令发布，房地产市场形势遇冷，政府供地同步骤减，此后市场逐步调整，至2013年商住土地供应重回高位。2013年之后佛山土地市场供应再次逐年减少，2016年仅成交商住用地容积率面积767万平方米。但同一年，各开发商扩张发展诉求强烈，外来开发商持续涌入，中、东部板块多宗地块楼面地价接近甚至超出周边住宅售价。

　　而根据2017-2019年供地计划，预计未来三年新增住宅用地90 0万平方米的这一数据，对于市场需求仍有较大缺口。因此，土地市场供不应求仍旧难以缓解。成交地价高位运行成为大概率事件。

　　城市更新项目将成房地产开发重要来源

　　据房协发布的数据显示，2006年至今佛山市共新增新建商品住宅10248万平方米，同期成交10156万平方米，供需基本持平。潜在供应方面，2016年成交商住用地容积率仅767万平方米，另全市尚未取得预售的新建商品房住宅约3000万平方米，整体库存仅有约1000万平方米，参照2016年去化速度，库存去化周期6个月，供不应求加剧。

　　“土地供应规模难以增加，新建商品住宅库存大幅减少，多片区供不应求明显。”房协观点认为，除了土地供应和住宅成交之间的供求关系之外，未来高地价将成为房价的支撑点，房地产市场运行风险加剧。

　　对此，广佛房地产行业资深人士赵卓文表示，城市增量土地紧张，存量土地开发越来越重要。未来，城市更新项目将成为房地产开发的重要来源。赵卓文对比了深圳和广州的经验。其中，深圳存量用地的规模已经超过新增用地规模，近年深圳城市更新推向市场的商品房预售量，占了全市批准预售量的35%.而广州的城市更新用地“从单一目标转向多元目标，改造程序和操作方式规范化，原权属人获得的补偿呈现下降趋势，同时，微改造将是近期的主流”。

　　商业

　　建议购买商业物业入学享积分优待政策

　　值得一提的是，本次佛山市房协发布的蓝皮书，同样针对“非住宅”的商业部分进行研究。

　　建议进行政策扶持引导

　　分析认为，首先要从商业地产供给侧方面给出有效措施。对商业物业供应明显偏多的地区，或在建、闲置商业物业规模过大的地区，减少商业用地供应量。对商业物业的开发用地供应规模实施总量控制。

　　其次，建议有关部门在商业地产需求方面，进行必要的政策扶持及引导。包括：购买商业物业(含商铺、写字楼、商业公寓)的，入学享受积分优待政策;对在建商品住宅项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，根据市场需求调整住房户型及商业配套部分的建筑面积比重;根据房地产供应和在建房地产项目用地规模及市场实际状况，出台未开发用地的用途转换方案，引导用地转型;继续严格控制商业物业供给速度，鼓励开发商自持经营，消化商业物业库存;加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商业存量与保障房通道。提高棚户区改造货币化安置、国有土地上房屋征收货币补偿和公共租赁住房发放租赁补贴的比重。商业地产库存量较多的城区，可通过集中采购或租赁区位优越、价格适宜、配套完善的存量房源作为保障性住房。

　　此外，还建议房地产企业发展新业态，对商业体经营模式进行创新。并鉴于佛山岭南文化底蕴深厚，开发旅游和商业经营相结合，具有文化特色的功能复合型地产项目。

　　该分析同时指出，针对日益扩大的养老需求，现存商业地产可以向服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老机构开发，城市规划配建日间照料中心等养老服务设施。

　　对于各区城区中心区域商业、厂房、办公等老旧、闲置建筑，可以从优化城市规划和“三旧”改造方案入手，重新调整全市各区商业物业布局和商品房供应结构，实时把控库存情况，合理安排改造土地项目的改造方向和节点，强化去库存与土地改造的联动。

　　祖庙板块主要商业体租金最高

　　在本次发布的蓝皮书中，来自深圳市同致诚土地房产估价顾问有限公司的一份《2016年佛山商业地产跟踪报告》中，还对目前佛山各区的商业租金水平进行了调查研究。数据显示，目前五区主要商业体平均租金最高水平仍旧是祖庙板块的三大商业，岭南天地、东方广场和百花广场。三水区部分商业租金水平高于顺德区，而高明区商业租金水平最低。

　　该数据显示，2016年，全市新增商业经营面积共129.5万平方米。以佛山常住人口805万人计算，人均商业面积增加0 .15平方米。预计于2017年开业的商业体面积共288.2万平方米，预计人均商业面积增长0 .36平方米，为2016年新增商业面积的两倍。主要分布在禅城区和南海区核心商业区，市场竞争进一步加剧。

　　在电商冲击和商业面积不断增大的双重夹击下，佛山整体商业租金水平呈下跌趋势。各商业体纷纷采取联合促销、加快促销节奏等方式提升人流量。同时，部分商业体更采取减租、免租期优惠等方式留住租户。在这种情况下，全市商业体空置率仍然呈现升高态势，传统商业体受到的挑战更大。