一铺养三代 风光已难再

　　近日，里水一商场被投资客爆料，因经营方陷入困难，今年以来的返租收益分文未收。无独有偶，禅城一商场上月被买家爆料，原本应该一年半前就该开业的商铺，到现在仍然没有动静。

　　佛山各地大型商圈不断涌现。(图文无关)

　　佛山各地大型商圈不断涌现。(图文无关)

　　近年来，佛山商场如雨后春笋般涌现，在供大于求的背景之下，商铺投资纠纷频现。数据显示，佛山去年新增优质商业面积超37万平方米，同比增长363%。但租金方面，2016年年末中心城区优质商业首层平均租金为283.6元/㎡·月，同比下降6%。

　　值得一提的是，“返租”已成为商铺出售的惯用手法，消费者在投资时，应充分考虑商铺的投资价值，不要被眼前合同上短期的收益回报所迷惑。

　　现状：商铺投资纠纷频现

　　近日，南海大沥镇黄岐建设大道一商场，“返租收益”延迟支付引起纠纷。据购买了商铺的邹先生介绍，他在2015年购买了该商场物业的20年使用权。根据合同，前十年该物业的使用权将委托开发商进行统一管理和经营，以获取稳定的收益回报。从去年开始，该物业收益回报出现延迟支付。而今年开始，该商场再也没有向他支付返租收益。

　　除了邹先生外，该物业三期不少投资客遭遇不同程度的返租款拖欠，其中一位从去年7月起再也没有收到返租款。据悉，虽然该物业合同有“投资客有权要求开发商履行回购”的保障，但由于开发商资金周转问题，回购的愿望也难以实现。

　　记者了解到，近段时间以来，商铺投资纠纷时有出现。在上月，位于江湾路的一个广场，因商铺无法及时开业，其负一层商铺业主也与开发商和运营方产生纠纷。据悉，在2014年到2015年期间，不少业主选购了这里的商铺。而根据合同，这里的商铺2015~2018年期间，交由第三方公司运营，返还租金在购买时一次性返还给业主。而业主反映，销售方在商铺销售时，表示这里未来会有双地铁覆盖，2015年10月开业，并承诺投资3000万元作为商铺的暖场资金，打造人气旺场后再交还给业主自行租赁。然而，一年半过去后，所购买的商铺仍然毫无开业迹象。

　　去年年底，位于南海罗村北湖一路的一家商场也出现了商铺投资纠纷，商场拖欠小业主累计的资金已高达300多万元。因该商场涉及三角债务，投资者回报颗粒无收。

　　套路：高额返租回报引你买铺

　　记者调查发现，佛山近日发生一些“投资纠纷”，均与高收益返租回报有关。据在罗村投资的一位业主回忆称，当初销售方营造了旺盛的人气，还给予了丰厚的返租回报。其中，每平方米返租租金高达200多元，他们看中了“回报高”才决定投入。商家还告诉他们，以后的租金会比现在更高。

　　记者总结发现，目前关于投资商铺的纠纷，主要集中在以下几种情况：一种是商铺的收益未能及时给予投资者;二是开发商无法兑现当初的开业承诺，无法让投资者对未来收益看到希望;三是投资的商铺产权不清晰，投资者权益得不到保障。而在涉及返租回报当中，在开发商与业主之间，一般会出现第三方的运营公司。而由于第三方的介入，进一步导致了投资者的维权变得更加复杂。

　　在江湾路投资的业主透露，因商铺未能如期开业，有业主通过法律手段起诉开发商，但由于合同中并未涉及“具体的开业时间”，投资者也按合同交由第三方运营，最终投资者的诉求并没有得到法院支持。

　　当心：没写进合同的承诺都不作数

　　有业内人士指出，高额“返租”已是小型开发商回笼资金的套路。而所谓的返租，很可能就是羊毛出在羊身上，很多开发商甚至会将其计算在售价之中。不管是“一次性返还多年租金”还是“按月支付租金收益”，只是商家出售商铺增加筹码的惯用伎俩。“所谓返租收益，与市场价并没有任何关联。一个月返还租金300元每平方米的商铺，其市场租赁价格可能低于每月每平方米50元。由于人气不足，甚至免费让人入场也未必有人愿意投资。”

　　投资了某广场负一层商铺的林小姐介绍，现在商场迟迟不开业，不仅投资颗粒无收，到明年返租期结束后，还将面临每平方米15元的管理费支出。

　　有多年从事房地产经验的霍姓律师提醒，地铁配套属于市政公共配套的范畴，开发商不可能将其写在合同上，这些信息的真伪需要消费者自行甄别。此外，在销售商铺上，合同文本上只有具体的交付日期，对于投资“返租”商铺的开业时间，销售商为规避风险，一般不会出现在合同上，这些都增加了投资者的风险。当商铺出现停业纠纷等问题时，因没有具体的时间限制，如果运营方按时返还资金，消费者维权很难。在这种情况下，消费者只能为自己购买到“难以盈利的”商铺自行承担责任。同样，其他什么全球知名连锁进驻、投入数千万元打造高端商场等的宣传，如果未能在合同上体现，也同样会遭遇维权难。

　　数据：商业空置率有所增高

　　根据戴德梁行发布的2016年佛山商业数据显示，2016年，佛山中心城区优质零售市场新增供应井喷，迎来佛山岭南站NOVA、佛山丽日广场 ( 详情 图库 团购 点评 )、佛山南海悦万城、佛山越秀·悦汇天地、佛山中海环宇城五座优质商场开业，新增优质商业(指商业2.5万㎡以上、品牌定位中档以上)面积总计37万㎡,同比增长363%，创历年新增供应之最。在新增优质商业面积中，有58%位于桂城商圈，26%位于季华路商圈，16%位于祖庙商圈。

　　大量新增供应及激烈的市场竞争共同作用，让佛山优质商业的空置率大幅提升，租金随之下降。租金方面，2016年年末中心城区优质商业首层平均租金为283.6元/㎡·月，同比下降6%。

　　到去年年末，佛山中心城区优质商业空置率推升至19.5%，同比升高7.8个百分点。在空置率攀升的同时，大体量的新增供应也给招商方面带来了不小压力。

　　业内人士指出，有着成熟运作经验的大型购物中心都出现近两成的空置，其他小型商业广场空置的情况更加不乐观。

　　观察：竞争加剧 商铺投资风险增高

　　最近一两年，商铺投资的推销电话也频繁“轰炸”，销售人员电话中的推销话语听上去都很美。业内人士指出，近年来商业体大量涌现，加上受到电商冲击，商铺的投资风险明显增高。“一铺养三代”已经成为过去，即使是善于打造商业旗舰的大型地产公司，也面临着经营之困而探索转型。而随着众多大商场的涌现，一些小型商场的生存状况更加堪忧。

　　有业内人士指出，以南海魁星阁为圆心，画3公里的一个圆，有大型商业广场23个，小型商场更是数不胜数。如此密集的商业竞争，进一步让商铺投资的风险增大。消费增长需求远远跟不上商业面积的增长。商铺的租金不升反降，显示商铺投资的回报率下降趋势。

　　戴德梁行相关人士分析，部分购物中心进行业态调整升级，退减零售业态面积，增加体验式业态面积，致使租金收益出现短暂下降;此外市场空置率的上升、激烈的竞争及运营瓶颈使得多数购物中心不得不在租金方面做出让步。

　　商铺选购指引

　　一、地铁规划要了解确认

　　最近几年，佛山正加速进入地铁时代。这也将很大程度影响佛山的商业格局，而地铁规划也让投资者更加关注。在商铺的选购中，不要轻信商家一面之词，应自行了解和考察地铁规划，才做进一步的决策。业内人士分析，随着多条地铁的开通，交通格局将大变，对商业也会产生巨大影响。

　　二、厘清产权再看收益

　　目前，购买商铺时，严防“产权”欺诈。根据相关的法律规定，收益权是基于所有权的。不管购买商铺后是否交由第三方运营，首当其冲的是要确保自己产权的合法性。而在众多投资纠纷中，因为开发商跑路、资金链断裂或者违规违建导致的后续问题，常让投资人苦不堪言。尽快办好产权证，是至关重要的环节。至于是否交由商业公司运营，则是通过合同进行约定的，这个与产权无关。而所购物业无法尽快过户产权，建议不要投资。

　　三、运营公司很重要

　　从目前业态来看，运营公司的模式更容易抵御风险。消费者在选购商铺时，除了要考虑商铺的位置、定位等，更要了解运营商的实力。什么品牌在一起经营，在很大程度上决定了商铺未来的可持续收益。因此，消费者在投资时，不宜轻信广告宣传，对于销售人员的说辞，建议多方核实。

　　四、别被短期收益迷惑

　　当前，高收益返租已被开发商玩“坏”了。事实上，眼前的返租的收益，并不能代表未来的高收益。消费者在选购商铺时，要调查周边商铺的市场价格，同类型商铺目前的铺租情况。不要被商家“高额返还租金”所迷惑，因为不少开发商通过高售价补贴日后的返还租金的方式，诱导消费者投资。此外，管理费也是权衡的另一个指标。返租期间由于不需要支付管理费，消费者容易忽略此费用。返租期结束后，管理费会直接影响实际租金的收益。