选“以租养贷” 要因人而异

　　以租养贷”是不少人买房的好办法，让别人来帮自己“供屋”，听起来很“着数”，首次置业的小李就采取这种办法供了一套祈福新村的小两房单位。但不是所有买家都适合采用“以租养贷”的方式，有两套房买家就发现不如卖一买一。业内人士教路，市民采取“以租养贷”前要算好一笔账，如收益预期不佳，可结合理财产品对家庭资产进行更合理的配置。

　　情况1

　　首次置业买房“以租养贷” 更划算

　　小李今年26岁，在广州已工作2年多。今年年初，在父母的劝说下，他入手了番禺祈福新村一套88平方米的两房单位，首付和税费加起来一共支付了30万元，月供4000元左右。不过，小李并没有搬到自己的房子住，而是住在海珠区赤岗一带，月收入5500元中有1000元用于租房。他认为，自己一个人在广州打拼，没必要在居住上花太多的钱，而且祈福比较远，上班不方便，“以租养贷”更符合自己目前的经济状况：“如果我自己住，简单装修和家私的添置成本算下来也要几万元，我现在没有那么多积蓄，如果出租的话就可以省下这笔钱了。”

　　据了解，目前祈福新村旧区2房单位租金在1600~2000元/月之间，如果按照每月1600元计算，小李仅需每月支付房贷2400元。他一年的房贷支出约4.8万元，租金收入约2万元/年，扣除租金后每年仅需2.8万元供楼款，压力会大大减轻。

　　建议：关注二线热门板块。房天下广州理财分析师陈径芝表示，对于刚需买家来说，首次置业后以租养贷是一种不错的选择，尤其是房子总价在100万~200万元的情况，月供多在4000~7500元/月之间，而根据地段的不同，租金也多在1500~4000元/月之间。按照100万元商贷30年、月供3715元/月计算，租金每月1500元/月，以租养贷的比例为40%，而同等情况下，投资收益较高的理财产品如银行的理财产品，最高收益多在7.15%以下，30万元年收益为2.1万元，但以租养贷年租金最低收益约为1.8万元/年，尚且不计算房产增值部分，因此对于首次置业者的业主而言，以租养贷是更符合自身需求的投资方式。

　　业内人士建议，打算以租养贷的年轻买家可以重点关注“二线热门板块”如天河区东圃、番禺区市桥、海珠区南洲及机场路板块的二手房源。这些地段二手房价格相较于周边板块更低，但交通便利、配套完善、租客云集，更适合首次置业的买家以租养贷。

　　情况2

　　改善型买家“以租养贷” 年收益亏损

　　有的改善型买家购买第二套物业后，会用闲置的第一套物业的租金来养第二套物业，张女士也打算这么做。今年年初，张女士入手了海珠罗马家园一期的一套三房单位，成交价格为475万元，因为网签在限购前，而首套已经结清贷款，当时以首付三成、商贷七成办理了按揭手续，首付142万元，月供21760元/月左右。目前张女士夫妻二人月收入约为5万，并无太多月供压力。购买二套的因原是张女士计划生二胎，而其住的丽江花园一套小三居无法满足未来二孩出生的需求。

　　建议：选择中心区域物业。据了解，目前丽江花园三房单位的月租金约为2800~3200元，对于李女士而言，这个租金收入只是“杯水车薪”，而按照目前市场价格，其小三房的出售价格在185万元以上，若出售该套物业转而投资理财产品，按年收益5%计算，一年收益约为9.25万元，相比3.36万元的年租金高出275%。

　　房天下广州二手房高级分析师李超建议，改善型买家可以在月供压力较小的情况下，选择出售首套物业投入理财产品，年收益率较高，尤其是限购后，全市二手房市场整体趋平稳，投资理财是增值资产的较好选择。他还建议，如果刚需买家计划以租养贷，一定要在地段上做出合适规划，选择中心区交通便利的区域，因其配套和基础建设更加完善、需求大、空置率也会更低。