增加房地产市场多样性 发展住房租赁市场

　　日前，佛山印发加快培育和发展住房租赁市场实施方案，多举措带动和规范佛山住房租赁市场。自从去年中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，各地政府都在不断出台调控政策，推动房地产市场健康平稳发展。佛山在这一时间节点及时推出新政策，是紧跟中央导向，也再次体现出政府的管理、引导效率。

　　加快培育和发展住房租赁市场实施方案的出台，可能会对房产交易市场和投资者产生一定影响，比如减少房产购买市场一定的刚性需求，将一部分住房需求转移到房屋租赁市场。同时，这也有利于解决中低收入家庭的住房问题。

　　不过由于政策刚出台，仍处于指引阶段，加上中国人传统观念中对“拥有一所自己的房子”的重视，因此新政短期内对住房购买需求的影响应该有限。而新政效应，还有待在政策落地过程中检验。

　　近年来，佛山房屋租赁市场一直处于持续发展中。不久前，住房城乡建设部会同有关部门选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。佛山便是12个试点城市之一。这在一定程度上反映出佛山房屋租赁市场发展受到认可。

　　作为一座制造业大市，改革开放后佛山涌入了大量的外来人口，这些群体中蕴藏着大量的租房需求。不过，制造业占大头的产业结构也让佛山的外来人口以中低端产业工人为主。这些人受限于其工资水平，所租房子主要集中在城中村，导致租房市场发展不平衡。

　　近几年，随着佛山推进产业转型升级、优化产业结构、大力发展第三产业，加上佛山采取相对宽松的人才政策，更多中高端人才开始进入佛山。他们对住房要求更高，推动了一些中高端物业租赁市场发展。

　　此外，佛山开展城市升级行动计划，优化城市的软硬件配套，提升了城市环境质量。这促进了佛山房屋租赁市场的完善，带动了千灯湖等城市核心区的租房业务。加快培育和发展住房租赁市场实施方案则为以上这些进步带来了更多政策红利。

　　也有一些人猜测，加快培育和发展住房租赁市场实施方案的出台是否会推动自持地的拍卖。自持地交易在最近受到很大关注。6月6日，万科以25.3亿元最高限价、100%最大自持面积以及70年最大自持年限斩获佛山桂城宅地，折合楼面价约1.53万元/平方米。目前万科已在北京、广州和佛山三地拥有多宗自持地块，共计斥资超百亿元。

　　自持指的是开发商自己持有物业，不得转让、出售。这类土地的产权归属是开发商。换句话说，在自持期间，产权不能变，开发商没法卖，大多依靠出租盈利。

　　那么，加快培育和发展住房租赁市场实施方案释放的政策利好是否会让更多房地产商加入自持地开发的行列，并进一步成为租赁市场的玩家?笔者认为，这一判断还为时过早。

　　虽然政策鼓励租赁，让这一市场呈现更多机会，但是大多数房产企业还是对开发自持地，以及深度踏入租赁市场持观望态度。自持的方式，会给开发商带来巨大的资金压力。企业必须对自身的能力有清楚的认识，判断自己是否有充足资金开发自持地，消费者能否承担高昂租金，收租多久能收回成本，资金能否实现平衡。这就是说，企业要对后续盈利模式有充分把握。

　　如果大家都投入自持地开发，可能会导致房企洗牌。而资金实力不足、后续盈利难以保证的中小企业可能会遭遇困难。

　　总之，资金挑战和盈利模式的不确定，让开发商目前对以自持方式拿地仍持谨慎态度。

　　接下来，佛山的租赁市场如何获得更优质的发展?笔者认为，最重要的是政府要进一步做好政策引导和落地。

　　房地产的每一块市场发展都离不开政策指引。此前佛山政府大力推动三旧改造、盘活土地存量的探索，成为广东乃至全国的典范。这就是政府引导的最佳案例。而目前，在租赁市场仍存在一定的政策真空的背景下，佛山一定要加强政策引导。政府如何落实新政策的具体细则、进行项目审批、提供金融优惠等等，都会对租赁市场产生切实影响。

　　因此，政府要善于通过引导来调动市场的积极性，让更多民间资本和企业力量愿意参与到租赁市场，从而促进房屋租赁获得更好的市场化发展。

　　总之，推动房屋租赁市场发展可以为中低收入者住房带来更多实惠，也增加了房地产市场的多样性，为投资者带来多元化的选择。这有利于供求关系的平衡，为房地产市场生态化、体系化的发展注入动力。在政策逐渐完善的过程中，企业要找准最适合自己的方式切入租赁市场。

　　徐伟钊(作者系长信集团副总裁)