上半年房企利润率普增 追求高质量增长成趋势

　　8月21日，碧桂园在港披露半年业绩。数据显示，上半年碧桂园实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%，合同销售面积4389万平方米，同比增长36.1%。值得一提的是，其上半年实现毛利润349.7亿元，净利润163.2亿元，同比增长分别为104.6%、94.9%。

　　事实上，不单止碧桂园，今年上半年房地产企业普遍利润上行。东方财富Choice数据显示，截至8月22日收盘，在申万二级行业120家房地产开发企业中，41家公司已公布了半年报。41家公司合计实现营收4876.8亿元，同比增长27.54%，实现净利润426.3亿元，同比增长33.92%。净利增速高于营收增速，这41家上市房企净利润率达到8.74%，较去年同期8.33%有所提升。

　　房企净利润普遍上涨发展质量更受看重

　　以碧桂园为例，其上半年毛利润、净利润约349.7亿元和163.2亿元，同比增长达到或接近翻番。公开数据显示，碧桂园的毛利润自从2009年底之后，已经连续18个财报季获得同比跃升，今年更创出历史新高。此外，股东应占利润约129.4亿元，股东应占核心净利润约129.5亿元，同比增长分别达到72.5%及80.2%，其中股东应占利润连续5个财报季上涨。

　　而从净利润增速看，万通地产净利增速居前。其上半年实现营收22.77亿元，同比增长137.08%，净利润为3.2亿元，同比增长525.6%。华润置地上半年实现营收为437.8亿元，同比增长40.4%;净利润为72.8亿元，同比增长151.8%。

　　净利润规模方面，万科A、招商蛇口和保利地产等7家房企上半年净利润规模超过10亿元。其中，万科实现营收1059.7亿元，同比增长51.80%;净利润为91.2亿元，同比增24.90%。

　　另一方面，随着中国经济增速放缓、企业面临转型，中国消费者对于高品质产品的渴求，将是新的产业动能，从资本到消费者，都会为“高品质”三个字买单。在这种大背景下，住宅供应市场竞争也更侧重产品品质、服务的提升。在市场份额的激烈竞争中，近年来，碧桂园、恒大、万科、保利等众多房企，正改变其单纯追求规模的战略，转为更侧重发展质量。

　　在今年3月的恒大业绩发布会上，恒大集团董事长许家印就表示，今年恒大业绩其实8000亿都能完成，但这对恒大来说没有必要，恒大定调“规模适度增长”，更强调“增长质量”。2017年年初许家印提出恒大要从“规模型”向“规模+效益”并重发展，从过去三高一低向三低一高(低负债、低成本、低杠杆、高周转)模式转变。从过去的“重规模”到“规模效益并举”，恒大的调整显示了在新的市场和政策环境下房企调整趋势。

　　稳健资金流成为关键

　　随着市场集中度上升，房企竞争越发激烈，如何创新融资方式、保证资金流稳健成为上市房企急需解决的难题。

　　在调控持续之下，监管部门仍在对企业融资渠道进一步规范和收紧。5月以来，包括不少龙头企业在内的10多家房企被中止发行公司债，受影响的融资总额超500亿元。方正证券发布的研究报告显示，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已基本停滞。

　　而据数据显示，目前已披露中报的上市房企合计净利润370亿元，负债规模则有3.4万亿元。截至今年6月末，万科合并总资产1.35万亿元，负债总额为1.14万亿元，资产负债率增至84.70%，比上年末增加0.72个百分点。这也是万科和整个地产行业负债总额首次超越万亿元大关。

　　除了万科外，保利地产负债为6455.25亿元，招商蛇口为3145.31亿元，泰禾集团负债总额也达到2017.87亿元。负债率方面，中南建设为89.86%，保利地产为79.32%。

　　在当前，加快开发销售，以快周转获得更好现金流，已成为众多房企采取的策略。以行业标杆碧桂园为例，2018年上半年，碧桂园的净经营性现金流为正，这是继2016、2017年后碧桂园又一次实现净经营性现金流为正。

　　Wind统计数据显示，在2017年的A股128家上市房企中报中，超过一半房企净经营性现金流都为负;而在港股上市的房企中，该比例更低。据不完全统计显示，民营上市房企中能够连续两个财年实现净经营性现金流为正的公司，仅有碧桂园、龙湖等少数几家。

　　实现现金流为正离不开强劲的销售回款。报告期内，碧桂园录得房地产销售现金回款约3360.2亿元。在2018年上半年合同销售同比增长42.8%的前提下，碧桂园净借贷比率为59.0%，保持稳健。

　　公开数据显示，碧桂园自上市以来连续11年将净借贷比率控制在70%以下。而据亿翰智库数据，2017年，上市房企整体平均净负债率达到76.61%。碧桂园的净借贷比率长期处于行业偏低水平。截至报告期止，公司可动用现金余额达到2099.1亿元，另有约人民币2813.9亿元银行授信额度尚未使用，达到历史最高水平，营运资本充裕。

　　专家分析，随着9、10月销售旺季的到来，房企为求加快现金回笼，在销售策略上将有所调整，“以价换量”将再现市场。