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长庚养生文化村模型图。该项目为台湾第一个大型老人住宅社区。
随着中国老龄化问题的日渐凸显，养老地产正成为中国房地产市场上最诱人的概念之一。而潜在的巨大养老市场需求与养老施设供应不足现状之间的矛盾正日益凸显。
险资争相布局养老地产
4月中旬，全国首批养老用地，位于深圳宝安中心区和龙华民治街道的两宗养老设施用地成功挂牌出让。良好的市场前景、不低的起拍门槛，当天深圳市土地房产交易中心竞拍大厅引来共计30余家企业抢食，盛况空前。最终，两宗地分别被前海人寿和融通新投资以4亿元、2 .8亿元人民币拿下，溢价率达到484%和600%。
深圳养老用地被险资企业以高溢价率摘得，不是个案。南都记者了解到，目前在养老地产市场占据三大主力之一位置的“保险系”，粗略统计，各险企计划投资养老地产的金额已超过2000亿元。
除了像前海人寿这类中小型规模保险公司外，一些大型保险公司抛出的计划更为“可观”。例如，曾表态要在今年完成长三角布局的泰康人寿，计划未来5-8年在全国投资1000亿元，建设15-20个养老社区，先期构建拥有超过5万客户的连锁养老网络，长期达到20万客户规模。而合众人寿高层亦透露，未来10年，合众人寿计划在全国打造26个大型养老社区，规模在1000亿元左右。有券商研究报告认为，到2050年中国老年人消费需求将达到5万亿元，当前每年为老人提供的产品总价值不足1000亿元。
尽管险资对养老地产的计划投资额已超过2000亿元，但实际投资额并未成风气。公开数据显示，截至去年10月末，保险公司投资养老地产的实际投资额仅为50亿元。
品牌房企也想分“蛋糕”
在房地产领域，独立开发运营养老项目的亦不在少数。目前已有超过20%的品牌房企进驻养老地产，仅一线品牌房企就有万科、保利、中海、华润、绿城等企业均抛出了养老地产发展计划。
中海首个养老地产项目西安亲颐·玺悦在五一试营业；万科养老产品线基本成型，绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓，保利地产已在北京、上海以及广州等5个城市，布局6个在建试点项目。
尽管养老地产已成为各家房企争相抢食的蛋糕，但由于投资额大、资金回收期长、盈利考验等问题存在，对于某些倾向于快周转的企业，对此并不是特别青睐。但各路房企也是各显神通，不少都是通过以养老地产之名变相圈地卖房快速回笼资金。而近期也有一些房企开始创新引进“只租不售”、“全国一卡通”的连锁经营模式。
养老产业总产值大增
去年，国务院办公厅下发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，指出2012年底中国60周岁以上老年人口已达1 .94亿，2020年将达到2 .43亿，2025年将突破3亿。“老有所养”已成为迫切的民生问题，需求的快速增长正在催生一个巨大的养老消费市场。据全国老龄办受国务院委托编制的《中国养老产业规划》测算，到2030年，我国养老服务业的总产值将突破10万亿。
然而，目前我国养老设施仍供不应求。据民政部统计，截至2013年11月底，全国养老床位仅为500万张。在深圳，到2020年将兴建70处机构养老设施。这意味着要新增约40个机构养老设施。但深圳市规划和国土资源委员会相关负责人表示，新增的养老用地倾向于采用招拍挂的方式出让。
中海亲颐相关负责人表示，中海计划在2015年完成全国重点城市布局，但由于现在一线城市地价高企，也可能会采用“租赁”地块方式完成落点。
[典型]
台湾首个养老社区———长庚养生文化村
“我在这里住了快十年，子女都在美国，我自己有退休金，基本不用子女的钱养老，这里的工作人员就像儿女一样。”南都记者在长庚养生文化村采访时，偶遇的一位90余岁老人精神矍铄地说道。经过多日观察，南都记者发现，这样的老人并不是少数，这些老人有着专长、爱好和丰富的业余生活。
作为台湾第一个专门的老人住宅社区，长庚养生文化村自2005年开业以来，目前已入住老人近500户。总占地面积是34公顷，其中绿地的面积占到一半，约17公顷，共规划有A、B、C、D四栋，如果全住满是4000户。但至今只有A栋760间房已投入使用，C栋年底开业，B、D两栋还在规划中。台湾的养老社区，规定最低配置床位是50床，200-300床以上可称作大型。
在长庚养生村，不仅收留需要专人看护的生活不能自理的老人，凡年满60岁配偶年满50岁健康长者都可申请入住，这部分住户就只需缴纳一定的押金和租金。如一房一厅的月租金，单人是18000元台币(约3712元人民币)，双人是23000元台币(约4743元人民币)。但随着入住者年龄的增长，在自理与护理的过度期间，长庚养生文化村还会提供半护理的颐安居社区，比如帮助老人穿衣、喂饭、洗澡等等，月租金要比自理住户贵10000元台币(约2062元人民币)。
[数据]
2025年台湾超两成为老年人
与大陆相比，台湾早在1993年就进入了联合国定义的老龄化社会，这导致了台湾养老服务的发展至少要比内地提早了20年。至2008年底，台湾65岁以上老年人口为2 4 0 .2万人，占总人口的10 .43 %。据台湾行政院预测，到2025年，台湾老年人口将占总人口的20 %以上。
[台湾经验]
台湾养老服务怎么做？
机构式、小区式两种长期照护并存
模式
医疗机构竞争激烈，衍生养老机构
据台湾长庚养生文化村相关负责人介绍，他们平均每天接待三批来自大陆的参观的团体，分别为政府部门、医疗界以及投资公司，其中投资公司的占比超过一半。但与大陆不同的，台湾的养老机构多数是由于医疗机构竞争激烈而衍生，而非开发商逐利房地产。由此，台湾的养老社区多是轻资产概念，通过租赁土地降低运营成本。
“医疗护理机构知道人老化的过程，设置适老的设施和服务，而内地是不懂这一行的开发商在做，所谓隔行如隔山，所以他们才这么辛苦。”帕达国际健康服务研究中心执行长汤志坚解释。
汤志坚介绍，在台湾，做养老都会提到一个概念———CCR C(ContinuingCareR etirem ent Com m unity)，即持续照料退休社区，通过为老年人提供自理、半护理、全护理一体化的居住设施和服务。据了解，CCR C通常选择在距市中心50-100公里、一小时车程内、交通便利的城市周边地区。退休社区以围墙封闭自成一体，配备安全监控、保安巡查等多种方式提供安全保障。社区配有大面积绿地、景观、花园、种植园区。为入住者提供居住养生环境，并且从个人居所到服务场所、公共空间全部为无障碍设计。
而根据模式又可分为机构式、小区式两种服务，对应内地即为机构养老、居家养老。所谓机构式的服务指的是24小时皆有照顾人员照顾老人家的生活起居，如护理之家，而社区养老指的是老人家留在自己熟悉的生活环境中，接受不同专业的服务。
特色
台湾养老政策完善，规定细致
据了解，在早期的“草莽”阶段，台湾政府为呼吁机构参与养老市场，所设定的法律条件相对比较宽松，但发展到一定程度后，特别在1997以后，台湾政府就开始对这个行业进行规范。
“所以现在台湾养老行业面临的问题反倒是法规规范得非常细致、严格，让很多企业做的时候觉得门槛太高、成本太高，甚至规定到每张床位要多宽。”汤志坚进一步说道。
仅南都记者查阅到台湾颁布的与养老服务相关的政策和法规就有《台湾护理员法》《台湾长期照顾十年计划》《台湾老人福利法》等。以1980公布实施的《老人福利法》为起点，台湾其后又陆续公布《加强老人赡养服务方案》《照顾服务福利及产业发展方案》等重大政策，在1997年和2007年还分别修订了《老人福利法》；而卫生行政体系自1997年开始，亦陆续执行《建立医疗网第三期计划》《老人长期照护三年计划》及《医疗网第四期计划》等方案。依据老人收入情况不同，政府还对需要养老服务的个人提供不同程度的补贴和医保报销。
（来源：南方都市报）
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发表于 2014-5-30 09:10:49
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