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发表于 2014-5-30 10:18:52
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5月是一个暧昧的时节：先有住建部多位人士表示，除北上广深外，允许地方对限购政策进行调整，后有相关人士否定。在这样的大环境下，顺德5月份楼市成交量仅稍高于限购当年同期。开发商、购房者对于政策不明朗的环境表露出各种心态。对于后市，因为有多个新项目入市，“平稳上扬”是业内人士普遍的看法。
楼市成交
“红5月”是5月楼市常用词，而今年的楼市，无论成交数据来看，“红”不了，而房价依然坚挺，并微微上涨。楼市表现较为淡寂，就连“五一”假期也难见大型储客活动。但是，5月后，纯新楼盘陆续入市，楼市将呈现新气象。
5月成交1418套
5月26日，顺德区商品房交易信息网公布了5月份顺德房地产（住宅部分）交易情况：共成交1418套，成交总面积17.52万平方米，总成交金额133435.16万元，成交均价7616.16元/平方米。成交套数、面积、金额三项环比均下跌19%~20%，仅成交均价一项微量上涨1.02%。楼市呈现量跌价平，成交显得很平淡，没有5月应有的“旺季姿态”。
今年1月至5月，成交一直显得很平淡，成交未破2000套，成交的最多的是3月，共1772套，凯旋帝景、万科水晶城等楼盘成交大热，让3月最后一周强势回暖。相对于3月的“小暖春”，5月份则显得冷清，“五一”假期是开盘节点，但楼盘成交率不高，大部分开盘当日销售率只有3~4成。而公寓产品则大热，保利V座、招商·依云国际均取得热销。
对比2011年至2014年5月同期成交发现，2011年是限购令推出的年份，其成交量是四年最低，而2014年仅仅比当年成交多了39套，但房价依然保持坚挺。
限贷政策未见逆转
业内普遍认为，限贷是当前抑制成交最大的绳索。而在5月12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会时，要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。我报记者次日调查各银行，发现顺德房贷政策暂无调整，十天后再次调查，仅有少数银行出现“微调”，多家银行反映贷款额度依然紧张。合富辉煌地产佛山公司市场研究部主任廖德源表示，今年5月成交差说明了限贷的威力巨大，5月份的市场供应不多，虽有不少项目在推货，但是新推货量普遍低，造成5月的成交热度不高。
另有分析指，限贷政策未出现逆转性改变，开发贷同样紧张，将会造成行业洗牌，逼使中小型房企降价。事实上，5月份的总体房价并未下降，反而微量上升，不同的楼盘有不同的价格调整策略，如：涛汇领御花园推出全新145~163平方米中央楼王，开盘直减20万元，售价5666元/平方米起，该盘此前的中小户型的售价保持“六字头”、“七字头”；万科缤纷四季的83~154平方米产品价格从8800元/平方米调整至9200元/平方米；绿地国际花都则推出最低7888元/平方米的秒杀活动，该盘此前均价上万元。
纯新楼盘将入市
5月份不仅有央行喊话，更有限购调整的猜测，开发商越来越看清“分类调控”的思路，“以变应变”的思维来调整5月后的营销策略。招商地产相关负责人表示，从政府的表态和行动来看，其目标很明确，旨在通过市场化的手段，通过建立房地产调控的长效机制来实现房地产市场的平稳健康发展。而在经济表现疲软、增长下行的情况下，房地产开发投资增速缓慢下行，房企的压力不断增大，业绩分化将更为明显。招商地产将密切关注市场变化及政策动向，适时调整策略方向，保障今年的目标顺利完成。
对于5月后市的态势，开发商保持了较为乐观的态度，多个纯新项目入市，顺德楼市将保持“平稳上扬”的态势。记者了解到，6月份，龙成国际、花畔里（限价房）、招商·公园1872、顺德绿地中心、颐澳花园预计面世，6月份后，还有保利中央公园、海骏达城、华普新翼、香缤一号、龙光尚街等多个项目陆续面世，市场热度将有望回升。
楼市表情 房子盖好，卖还是不卖？
面对各种楼市信息，部分本土或未上市的开发商显得犹疑不决，本来计划推出的新楼盘迟迟未见影子。容桂一楼盘由本土房企开发，开发商坦言：“项目本来预计6月份推出，但是政策不明朗，市场成交不旺，还是等等看吧。”而大良两个大型项目则按部就班推出产品，某上市开发商表示，上市公司要冲量，一定要推！面对逆市，巧妙地推，小批货，多开盘，争取开门红！
业内点评：普通房企和上市公司对于“逆市卖房”采取截然不同的态度。前者的心态是地在房在，银两不紧张，不必急着来。后者的心态是，完成任务！可是房子盖好不能一直放着，毕竟融资成本还在，面对逆市应更多地思考“如何卖”。
央行喊话，买房等时机？
近日，央行表态，首先满足首套房贷款需求。房贷问题再次成为购房者热点话题。打算买房的德德表示，对于“85年”的小年轻来说，除非家里有“土豪”父母才能一次性付款，一般都要按揭买房。算算贷款成本，利息几乎可以多买一套房子了。现在贷款买房不但没有打折，而且还要执行基准利率上浮5%~10%，现在买房不划算。
业内点评：且想想，若房贷放宽，成交量必将上扬，开发商见市场大好，必会收回折扣优惠，房价企稳回升。怎样买“笋房”？其实，购房最佳时机的窗口已经慢慢打开。
一成首付，房价还坚挺
有心置业的购房者不难发现，5月的房子貌似“便宜”了。楼盘A：首付3.9万元起买两房，5.7万元起买三房。楼盘B：10万元入住德胜新城。楼盘C：一成首付买三房。房子真的便宜了？非也。这只是玩“低首付”而已，开发商垫付部分首付，先办理按揭，购房者拥有更多的时间凑足首付。最后，购房者还是付清房款，计算一下房子还是没便宜。
业内点评：估计这种“垫首付”会走得不远。君且看，5月14日，银监会高层内部讲话，严禁零首付、开发商代垫首付资金等违规行为；有报道指，某国有银行明文禁止与推行零首付、分期首付的楼盘合作。不过，“垫首付”行为也是开发商无奈的刺激成交之举。
卖房找客，更依赖广佛
5月份一向是卖房旺季，开发商拓展客源的技巧在这个月展现得淋漓尽致。根据客源构成来说，顺德分开了南北两个板块。往北，北滘、陈村、乐从对广佛的依赖性增强。记者“五一”期间走进美的·君兰江山、太平洋广场、嘉悦公馆等楼盘，满耳尽是广州口音。有开发商表示，有30%~40%是广佛客户。太平洋广场更是把户外牌驻扎到顺德禅城交界，大有吸纳禅城客的势头。
业内点评：居住圈融合便是“广佛同城”的具体体现。北滘、陈村、乐从三镇街与广佛构成了0.5至1小时的生活圈，房价是广佛的一半，甚至是1/3。在“价值洼地”的刺激下，广佛客甘愿跨越地域来到顺德买房，成为楼盘争相抢占的“大蛋糕”。如何让广州客买顺德房变得符合政策，便是这些楼盘既公开，又“不能说的秘密”。
（来源：珠江商报）
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发表于 2014-5-30 10:24:47
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