佛山人均商业或超国际标准 业内：可走错位运营之路

　[摘要 ]数据显示，截止到去年底，佛山商用物业仍有978 .82万平方米的库存量，今年，加大“非商品住房”库存去化力度成为稳定整个市场均衡发展的重点之一。

　　上周，南都佛山关注佛山商业去库存(详见2017年3月17日南都佛山A 2叠6-7版《谁来拯救商用物业“压货”亟需政府推一把》)。数据显示，截止到去年底，佛山商用物业仍有978 .82万平方米的库存量，今年，加大“非商品住房”库存去化力度成为稳定整个市场均衡发展的重点之一。

　　在商业地产行业资深人士眼中，佛山的商用物业除了去库存，更多地还要着眼于经营与运营，尤其是写字楼和零售商业，在目前租金水平较低，而目前到2020年入市新增仍旧保持高速增长的情况下，广佛同城的再深化、本地产业升级扩张和政府一系列招商引资等利好因素带来的市场需求，都将成为新的发展机遇点。

　　写字楼

　　库存增10.8%，租金五年近乎原地踏步

　　据戴德梁行发布的统计数据显示，2016年佛山主城区写字楼新增供应面积同比减少了42%，而成交面积却同比增加73%，成交均价同比上升26%，达近年成交均价最高点。尽管2016年销售行情转好，受前期大规模供应入市的影响，2016年末中心城区写字楼可售库存依然攀升了10.8%。

　　写字楼租赁市场方面，2016年佛山中心城区甲级写字楼市场共有3个项目交付使用，全部位于泛千灯湖片区，为市场带来20.8万平方米的新增供应。年末中心城区甲级写字楼存量攀升至100.7万平方米，同比上升26.0%。

　　去年，中心城区甲级写字楼平均租金年末升至每月每平方米68.6元，同比上升了4.0%。数据显示，泛千灯湖平均租金分别比季华路、祖庙略高，但整体与20公里以东的广州CBD珠江新城相比，千灯湖板块的甲级写字楼平均租金则低了60 .8%，对比广州平均租金最低的琶洲商务区则低37.3%。

　　而从今年租金水平来看，2011年以来佛山写字楼租金水平近乎“原地踏步”，均在60多元/平方米的水平，年度环比涨幅不超过5%，2013年甚至为零涨幅。从不同的写字楼类型来看，优质写字楼与部分产业载体(工业用地性质)在位置距离、租金售价甚至硬件配置方面，尚未拉开很大距离。市场分层并不明显。

　　空置率38.5%，今年将新增72万平方米

　　虽然写字楼新增供应质素和租金都有所提高，佛山未来几年的写字楼市场依然不乐观。戴德梁行数据显示，2016年年末佛山中心城区甲级写字楼整体空置率已攀升至38.5%。

　　戴德梁行分析指出，甲级写字楼吸纳的疲弱主要源于两大因素冲击：除了一直以来庞大的产业载体分流之外，2016年大幅回暖的写字楼投资销售再度稀释了甲级写字楼吸纳。

　　与此同时，佛山中心城区甲级写字楼市场目前正处于高速成长期，至2020年末前仍将有超过200万平方米的优质物业要入市。其中2017年新增的7个甲级写字楼包括岭南天地商业广场、华南国际金融中心、招商依云置地中心主楼、瀚蓝广场(发展大厦)、信保广场、保利商务中心和保利东湾。计划于2017年交付的新增供应量将达到72万平方米，远高于2010年以来市场的年均新增供应水平。

　　2018年，星星广场、禅城绿地中心和位于佛山新城的中德平台将陆续入市。新凯广场、宝能国际文化金融中心、中信银行大厦和苏宁广场将在2019年入市。到了2020年，6个新增的甲级写字楼将统一汇集在佛山新城，分别有M CIT Y、德国中心、欧浦国际、企业总部、集成金融和中盈盈达。

　　“这确实需要一个过程，我们对比早年的珠江新城，也存在空置率高、租金缺乏支撑的问题。这与整个城市的产业发展有关。”戴德梁行研究部高级分析师缪舒怡指出，广佛同城的再深化、本地产业升级扩张和政府一系列招商引资等利好因素带来的市场需求，将成为新的发展机遇点。

　　商业

　　去年新开业商场面积创历年之最

　　今年将持续“井喷”

　　据戴德梁行发布的统计数据显示，2016年佛山中心城区迎来了五座优质商场开业，新增优质商业面积高达37万平方米，创历年新增供应之最，新增优质商业面积同比增长363%。在新增的优质商业面积中，有58%位于桂城商圈，26%位于季华路商圈。

　　今年，中心城区优质零售市场迎来新增供应将继续井喷。

　　根据戴德梁行统计，如果2017年计划交付的优质商业如期开业，那么新增供应面积将达46.2万平方米。在2017年新增的零售商业中，面积最大的是位于季华路的雄盛王府广场，达到170000平方米。还有祖庙商圈的正佳Young、东方新天地，桂城商圈的招商I Park、新凯广场，以及位于佛山新城的星耀101，预计都将在2017年开业。

　　据统计，从2018年到2019年还有禅城绿地缤纷城、星星国际、新福港广场，禅城万科广场、苏宁广场和星都汇广场。加上2020年金海M -City开业，未来三年佛山中心城区将新增商业体7个。

　　另一组数据显示，至2016年底，新增供应推升年末中心城区优质商业存量至138.6万平方米，同比上升36.4%。空置率为19.5%，同比升高7.8个百分点。在空置率攀升的同时，大体量的新增供应也给招商方面带来了不小的压力。

　　中心区商业集中度或超国际标准

　　同区域商业错位不明显

　　“其实我们发现了一个问题，佛山的人均商业面积尽管已经高于广州和深圳，但是仍旧在一个国际惯例的安全范围内。但问题是这些商业非常集中，如果单一计算中心区的人均商业，可能已经超过了国际标准的‘安全’范围。并且目前来看，同一区域的商业之间，错位并不明显。”缪舒怡表示。

　　2016年佛山实现社会消费品零售总额3017.8亿元，增长11.6%，增速高于全国及全省水平。纵观目前的零售市场，电商优势较前期减弱，百货暂遇瓶颈，实体商业步入调整期，消费主力群体发生更迭，随之而来的消费习惯也发生了改变，新一代消费群体更加注重个性、体验和性价比，这些变化都要求零售运营方及时调整运营策略，方能适应市场节奏的变化。

　　缪舒怡分析，尽管当前市场面临由于新增供应大量集中入市、购物中心同质化现象突出以及运营暂遇瓶颈等所导致的空置率攀升、租金下滑、客流量难以提高等问题。“但我们向隔壁广州借鉴，天河路的商业也非常集中，但是相互之间错位很明显。每个商业都有自己的主打人群，比如快时尚的商业就是要快、时尚、更新;定位高端的主打奢侈品;全家型的综合商业增强体验性。佛山商业需要通过找准购物中心项目定位、突出个性、合理增加体验式业态及其他新兴业态占比以适应市场的变化，加上良好的服务。”