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有钱人游戏
“现在好像是全国都在盯着温州看，与房地产市场联系在一起似乎已经成为了温州的标签，无论是早年被热炒的温州炒房团，还是现在热门的‘温州楼市崩盘和断贷’报道。好像提到温州的负面新闻，就能引发很大关注度。”温州房地产业内人士常勇（化名）无奈地笑着对新金融记者说。
国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售变化情况显示，温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成为70个城市中唯一房价同比下降的城市，而这已经是温州房价连续第25个月下跌。
“温州的房价，一方面是因为前些年投资投机所占比例过高，导致房价在炒作中脱离实际需求，积累了很多泡沫，现在下跌是价值回归；另一方面则是温州民营经济近两年受到较大冲击，经济环境不好使人们不敢买房。”中国指数研究院华东分院研究总监高院生在谈到温州房价下降的原因时表示。
作为曾经的炒房人，陈杰（化名）对于温州房价的下降可以说深有感触。“像被媒体报道比较多的绿城[简介 最新动态]鹿城广场、香缇半岛等曾经温州高端楼盘的代表，前者最高峰房价超过10万元/平方米，后者房价也曾超过5万元/平方米，如今这两个楼盘的二手房价与高峰期相比近乎腰斩。”陈杰还举了身边朋友的例子，“我身边一个朋友早年以3.5万元/平方米买的香缇半岛的房子，2011年初的时候有人出6万元/平方米的价格想买，当时他觉得房价还能涨就没卖，结果最近出于资金周转的原因硬着头皮出手，只卖了不到3万元/平方米。”
在另一个温州市中心的楼盘中梁首府，陈杰的两位亲友都在该楼盘购买了大户型。“其中一个人在2011年9月以6.1万元单价买了167平方米的户型，另一个人买了178平方米的户型，花了1226万元。大约在一年后的2012年年中，房价下降最厉害的时候，业主们纷纷组织维权，开发商最终妥协，给这两个人分别在总价折扣了300万元和不到200万元。”陈杰表示，温州独特的地域文化，决定了开发商与买房人之间往往都有一层熟人关系，所以很多时候双方都会选择各让一步，“那个时候，温州的新房楼盘不多，房价天天涨，大家都在托人买房。最终楼市逐渐沦为少数有钱人的游戏。”
虽然一直自认比其他人更加谨慎，但陈杰本人也在房价下降中吃到了一些苦头。“我其实早就看出温州的房地产市场不健康，所以2011年就不投资房产了。不过去年身边熟人说能以不到4万元/平方米的价格买到温师院项目的房子，而这个地块当年是全国有名的单价地王，地价曾经达到3.7万元/平方米，房价几乎和地价持平了，我觉得是个投资机会，就和朋友联手买了一套178平方米的房子，原以为会很快上涨，不过现在要出手的话价格几乎没有任何变化，相当于被套牢了数百万元的资金。”陈杰表示。
疯狂的代价
对于温州当下成为70个城市中唯一房价下降城市的“窘境”，就不得不提两三年前当地楼市的疯狂。
“温州房价最为疯狂的时段是2010年6月至12月那半年当中，毫不夸张地说，那个时候几乎上午与下午的房价都有变化，也许同一套房子下午的价格就会比早上涨了几十万元。”温州天浩置业有限公司总经理陈鸿对新金融记者表示。
常勇也对新金融记者表示，身边有朋友甚至在中介看好一套600多万元的房子，正在办理过户的过程中，就有人加价100万元要买，最后一个多星期的时间，该朋友就靠这套刚到手的房子赚了100万元。
“那个时候感觉炒房钱来得太容易了，只要觉得能有下家接手，多贵的房价都有人买。”陈杰对新金融记者回忆道。而来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006-2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，上涨了3.3倍。
“泡沫大多是在那个时候积累下来的，在买房者中，自住的比例很小，大多都是投资投机者，在玩击鼓传花的游戏。”陈鸿表示，后来爆发的温州民营经济危机，打破了市场上的买涨心理，使得房价连续20多个月下跌。“可以说温州的房价经历了一个轮回，经过连续下跌后，当前的温州房价几乎回到了2009年上半年的水平。”陈鸿表示。
“温州人现在几乎很少会投资房产，大家都更愿意把钱存在银行。”陈鸿给新金融记者提供了一组数据，2009-2012年年终温州的银行存款余额始终在3100亿元以下，而截至今年5月底，这个数字却达到8100亿元。多出的5000亿元资金，就是来自于民间资本。“温州投资者现在更愿意投资固定收益产品，只有出现更为稳妥的投资机会时，这些资本才愿意投资。前些日子温州有一个用于温州轨道交通建设的私募基金，募集额在10亿元左右，很多人都是托人才能买到。而房地产投资显然不在投资者考虑之列。”陈鸿表示。
而疯狂背后付出的代价，也是巨大的。在房价下跌和经济环境走弱的背景下，温州民营经济开始出现跑路和破产现象，金融审判法院成为温州法院系统中最忙碌的单位。据了解，2012年温州全市法院金融审判法官人均结案227件，高居浙江省第一位。而处于温州市中心的鹿城法院金融审判庭法官人均结案380.12件，其中结案最多的达到480件。
金融案件中40%以上被告没有到庭。
国家统计局最新发布的70个大中城市房价数据中，温州成为新房价格同比唯一下降的城市。2011年9月份开始，温州房价已经连续下跌了25个月。在全国房价一片涨声中，温州这个“另类”就显得异常扎眼。楼市泡沫破灭后现状如何？民间经济危机是否还在蔓延？断贷风波是怎么回事？带着这些疑问，新金融记者对温州房地产市场进行了采访。
“或者跑路了，或者没钱还。”温州当地一位法官表示。债权人存在恐慌心理，急于实现自己的债权，温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象，最多的一处房产被查封了7次。
断贷风波
房价连续下降，温州是否出现大规模断贷潮成为各方关注的焦点。此前有媒体曾在报道中表示，温州楼市出现断贷潮，已经或者将要拍卖的断贷房源超过1.5万套。针对上述报道，温州银监分局在9月专门对该市42家银行业金融机构进行专题调查，并对房地产抵押贷款情况进行了调查核实。新金融记者拿到的温州银监分局的调查报告显示，目前温州全市银行拥有抵押物权的房屋供给21.86万套，总市值约为4067.09亿元，按贷款状态分，已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套，其市值占总市值的比率分别为2.8%、3.46%、2.49%、0.41%。
“之前被媒体爆炒的断贷潮，其实并没有那么严重。从我身边的例子来看，那些断贷的房子，很多都是民营老板利用房价快速上涨时期银行风险意识不强，通过‘抵押+保证’贷出远超房屋价值七成的贷款用于生意经营，在房价下降后，又遇到经营危机，导致无力还贷。真正贷款买的自住房，单纯因为房价下降弃房的几乎没有。”常勇表示，“温州法院实际查封房产在1200套左右，就这个数字法院的法官们都忙不过来。银行工作人员都要托人才能把自己的案卷往前挪一挪，争取早日审理。”
常勇给记者算了一笔账，一套单价3万元/平方米，面积200平方米的房产，按照80%的估值，再乘以最大抵押贷七成计算，能得到336万元的贷款，而温州独特的信用体系，使得剩余的200余万元房款，还能去担保公司的其他金融机构进行二次抵押，再次贷出100多万元的贷款。当房价跌到2万元/平方米的时候，很可能出现的情况就是房屋当下价值低于贷款总额的情况，这时候就可能出现断贷的情况。
而温州银监分局的数据显示，目前已发生“弃房”的共有580户，而由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款余额约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%；由担保链风险传导原因形成不良的房屋贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。
当前温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，住房按揭0.61%的不良率远低于同期全部贷款3.68%的不良率。截至2013年7月末，温州全市纯抵押贷款不良率仅为2.52%，“抵押+保证”贷款的不良率达到7.17%。
陈鸿表示，从温州银监分局的报告来看，出现断贷潮的说法有夸张成分。“总体应该是风险可控的。”而温州银监分局也表示，接下来将对银行信贷资产风险加强监测分析和监管督导，同时做好压力测试，摸清房地产信贷风险底数，积极做好风险应对预案。对于排查发现抵押物当前市场价值低于原评估价值的贷款，通过追加保证人、提前部分还款、核减贷款额度等方式缓解贷款风险。
自我救赎
在温州民营经济危机和房价泡沫破灭的过程中，温州金融领域的重要一环担保行业受到冲击。在2011年之前，温州各类担保公司超过200家，而2011年温州民间借贷风波爆发后，温州担保行业一下子从高峰跌落谷底。目前温州只有36家担保机构和1家分支机构获得融资性担保机构经营许可证，数量大减。“其实在危机前温州已经意识到担保行业存在的风险，由于主管是经信委，注册归工商，房贷归银监局管，担保行业成为监管空白地，大量中小不正规担保公司滋生。对温州担保业来说，这轮危机是挑战也是机遇。”一位温州本地担保业内人士表示，目前温州要求担保企业注册资本不得低于5000万元，将大多数中小担保企业淘汰，也将最大程度降低行业风险。
而对于当前的房价下降情况，温州诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪对新金融记者表示，温州房价接下来很长一段时间内很可能还会持续下跌状态。“暴跌不可能，但持续小幅下跌或者持平可能最大。”徐良溪表示。
陈鸿则从供求角度给新金融记者算了一笔账。“今年1-9月份，1720亩土地，相当于2006-2011年平均3年的供应量。四季度供地还在持续增加，年内有望突破2500亩，相当于过去5年的量。”陈鸿表示，之前温州城市不大，框架没拉开，而现在鹿城、瓯海、龙湾三区建设格局，相比于鹿城区为主的狭义温州，面积扩大好几倍，龙湾、瓯海以前是有区无城，现在成为名副其实的副城，占据温州绝大部分新房供应量。“温州是在为以前市场供应不足的后遗症还债，在土地供应成倍增加情况下，供大于求局面将长期存在，房价也就没有反弹动力。”陈鸿表示。
不过值得一提的是，一些新盘在房价低开前提下，开始在销售上取得成效。其中最具代表性的是9月2日开盘的中梁外滩首府，2.3万元/平方米的单价，吸引了近8000组买房人争夺1000多套房源，使温州楼市出现了久违的“日光”场面。而在新金融记者的采访中，诸如公园天下、金域中央等楼盘现场也有数组买房人咨询。“现在温州买房的大都是首套和改善自住需求为主，好卖的楼盘都在2万元/平方米左右，这些新盘的开发商在拿地时价格便宜，也就有低开的操作空间。”上述楼盘的一位销售员对新金融记者表示。
来自中国指数研究院的一组数据显示，今年6月份开始，温州商品住宅销售面积和销售额逐月回升，9月温州商品住宅销售面积达到63.96万平方米，销售额106.59亿元，均达到2012年以来的最高值。
据高院生介绍，温州楼市长期以来相对封闭，一直是本地开发企业为主，而随着万科[简介 最新动态]、华润、绿城[简介 最新动态]、万达[简介 最新动态]、德信等全国性开发商进驻温州，使得温州楼市开始注重产品的质量和品质。“温州的房地产市场，正在回归正常的居住属性，现在这种独特的房价下降情况，是为此前的泡沫进行救赎。”高院生表示。
而温州中小企业发展促进会会长周德文则认为，温州民营经济还处于危机蔓延之中，这个根本不解决，温州房地产市场将长期处于不冷不热之中。“温州现在需要金融、税费方面的全面改进，出台对中小企业特别的扶植政策。同时如何吸取此前发展的教训，也值得所有人反思。”周德文表示。
（新金融观察）
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发表于 2013-10-28 14:41:31
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