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发表于 2014-5-28 08:42:45
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导语：为深入开展党的群众路线教育实践活动，佛山市地方税务局从日常税收征管、12366热线咨询等工作中，筛选出与民生息息相关的税费政策，并通过“地税之窗”平台向广大市民宣传，敬请关注。本期将带您走进二手房转让专题。
个人二手房(存量房屋)转让包括转让住房和非住房。转让方(卖方)涉及税费包括营业税及其附加税费(包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加)、个人所得税、土地增值税和印花税，受让方(买方)涉及契税和印花税。
根据有关规定，从2012年1月1日起，我市启动应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。对评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。
A 转让方
1营业税
1 .一般规定：在中华人民共和国境内销售不动产(房屋)，应当按规定缴纳营业税。个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人应视同销售不动产。
2.特殊规定：(1)个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
(2)对个人销售自建自用住房，免征营业税。
(3)个人离婚财产分割，暂免征营业税。
(4)个人将不动产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，暂免征营业税。
(5)个人将不动产无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，暂免征营业税。
(6)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，暂免征营业税。
3.税率：5%。
4.计算方法：应纳营业税=(申报交易价格或核定计税价格-住房购入原值)×5%。
2个人所得税
1 .一般规定：个人转让房屋取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得以个人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和相关税、费后的余额为应纳税所得额。
2.特殊规定：(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，不征个人所得税。
(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，不征个人所得税。
(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征个人所得税。
(4)个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
(5)个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
3.税率：20%。
4 .计算方法：应纳个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%。
有关说明：(1)房屋原值的确定。①纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。②经税务机关核准，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据有关规定对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例(我市按2%)核定应纳个人所得税额。
(2)合理费用：是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
①支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在房屋原值的10%比例内扣除。
②支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
3土地增值税
1 .一般规定：转让房屋并取得收入的个人，应当依法缴纳土地增值税。
2.特殊规定：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
3.税率：四级超率累进税率30%-60%。
4.计算方法：土地增值税税额=增值额×适用税率。
对不能按有关规定计征土地增值税、确需适用核定征收土地增值税的，按其转让收入核定征收土地增值税：普通住宅5%；其他6%。
4印花税
1.一般规定：个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按规定缴纳印花税。
2.特殊规定：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
3.税率：0 .5‰。
4.计算方法：应缴纳印花税=合同按所载金额×0 .5‰。
5城市维护建设税
1 .城市维护建设税，以纳税人实际缴纳营业税税额为计税依据，随营业税同时缴纳。
2.税率：纳税人所在地在市区的，税率为7%。
3.城市维护建设税=实际缴纳的营业税税额×7%。
6教育费附加
1 .教育费附加，以纳税人实际缴纳营业税税额为计费依据，随营业税同时缴纳。
2.费率：3%。
3.教育费附加=实际缴纳的营业税税额×3%。
7地方教育附加
1.地方教育附加，以纳税人实际缴纳营业税税额为计费依据，随营业税同时缴纳。
2.费率：2%。
3.地方教育附加=实际缴纳的营业税税额×2%。
B 受让方
1契税
1 .一般规定：在中华人民共和国境内转移房屋权属，承受的单位和个人应当按规定缴纳契税。
2.特殊规定：从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。我省明确：“家庭唯一住房是指在我省行政区域范围内，以家庭为单位，购房人、配偶以及未成年子女在办理住房产权登记手续前，其名下均没有住房，即为唯一住房。对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论是属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税”。
3.税率：1%、1.5%或3%。
4 .计算方法：申报交易价格或核定计税价格×适用税率。
2印花税
1 .一般规定：个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按规定缴纳印花税。
2.特殊规定：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
3.税率：0 .5‰。
4.计算方法：应缴纳印花税=合同按所载金额×0 .5‰。
以案说税
我市张三2005年以40万元购入150平方米的住房一套，装修费用8万元，于2014年5月以80万元卖给李四。经核实，张三的住房不符合普通住房判断的三个标准，不属于普通住房，且张三一家有两套住房。李四购入张三的住房，且李四属首次购房。经我市“房地产一体化税收管理系统”核价，该住房核价100万元。在交易过程中，双方应缴纳税费如下：
转让方：张三
1 .营业税：由于张三不符合“购入超过5年的普通住房”税收优惠政策，应按差额缴纳营业税及附加。应纳营业税= (100- 40)×5%= 3(万元)。
2 .营业税附加(城建税、教育费附加和地方教育附加)= 3×(5%+3%+2%)=0.3(万元)
3 .个人所得税：不符合居住满5年且家庭唯一的优惠政策，装修费用按规定只允许扣除4万元。
应缴纳个人所得税=[100-40-(3+0.3)-4]×20%=10.54(万元)
4 .土地增值税：符合“个人转让住房暂免征土地增值税”税收优惠政策，暂免征土地增值税。
5 .印 花 税 ：符 合“个人销售或购买住房暂免征印花税”税收优惠政策，暂免征印花税。
受让方：李四
1 .契税：由于李四虽首次购房但其购入的住房不属于普通住房，则应按3%缴纳契税。应缴纳契税= 100×3%= 3(万元)。
2 .印 花 税 ：符 合“个人销售或购买住房暂免征印花税”税收优惠政策，暂免征印花税。
[特别提醒]
税收优惠政策适用一般原则
转让非住房(即商铺、办公楼、厂房等)不适用住房优惠政策。
获取更多、更详细的税费政策信息，欢迎您拨打123 6 6 - 2服务热线咨询，地税部门将竭诚为您服务。
（来源：南方都市报）
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