31个楼盘的购房合同，居然有10种交楼条件！

爱国青年

在签订购房合同时，你是否曾经留意过关于“交楼条件”这一条款的表述？南都记者近期搜集了江门3 1个楼盘的商品房买卖合同范本，其中有关“交楼条件”的表述，竟存在10种不同的方式。江门市住建局提醒购房者，从去年开始，合同交付使用条件应该在第四条的空白处注明“项目工程竣工验收合格并办理备案”。

      交楼条件约定五花八门

      “交付条件”是指楼盘在交楼的时候所需要具备的基本质量，不过，这一条在购房合同的签订过程中，经常被购房者忽略。

      南都记者搜集的31本购房合同中，属于2012年前签订的有6个，2012年以后签订的有25个。

      2012年签订的6个合同范本，关于楼盘交付使用条件的约定各不相同，其中包括“该商品经验收合格”，“取得《建设工程竣工验收报告》”、“取得规划局《规划验收合格通知书》”、“办妥工程竣工验收备案手续”等。

      2012年后签订的合同范本稍微规范了一些，关于楼盘交付使用条件条款中只有4个选项可选择，其中前3个选项分别为“该商品房经验收合格”、“该商品房经综合验收合格”、“该商品房经分期综合验收合格”，第四个选项原先则为空白横线，可由开发商与购房者自行约定。

      而在记者收集到的25个2012年后签订的楼盘合同范本中，有19个楼盘选择在第4个选项的空白横线上填写上不同的交楼条件，其中，有18个楼盘写上了“商品房经竣工验收合格并办理备案”，而北新区的一个楼盘则表述为“该商品房办妥竣工验收手续”，没有点明要办理备案。

      在另外6个范本中，有两个楼盘选择第1项的“该商品房经验收合格”作为条件，但是该选项对于具体要验收合格的内容并没有明确表述，很容易造成双方误解。

      其他4个楼盘则没有预先选择交付使用的条件，如果购房者在实际签合同的过程中，没有跟开发商约定具体的内容，那将很没有保障。

      在这些合同范本里，不少合同或合同附件还添加有可以顺延交楼期限的条件。一个位于中心城区楼盘虽然选定了“竣工验收备案合格”为交楼条件，但在合同附件中却另外约定“乙方同意将交房条件修改为该商品房取得《建设工程竣工验收报告》”。

      理解偏差也易起纠纷

      一方面是购房合同里关于交付条件的签订五花八门，另一方面，购房者和开发商对于交付条件条款的理解也时有偏差，因此这几年，因为购房者和开发商的理解不一样，在“是否延迟交楼”这一问题上产生的纠纷时有发生。

      据江门市住建局介绍，按照国家规定，江门市于2004年取消竣工综合验收，所以买卖合同中不再选择“该商品房经综合验收合格”、“该商品房经分期综合验收合格”这两项作为交付使用的条件。

      而早在2003年，广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确：《广东省商品房买卖合同》(示范文本)第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

      不过南都记者从法律界人士处了解到，该文件作为省级行政部门的文件，不能构成法律意义上的强制性标准，因此法院在处理商品房是否达到交楼标准的案件时，可以不采纳该文件的规定。

      2010年4月13日住建部下发的一份《通知》中，对预售商品住房交付条件规定：“应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。”该通知也是目前各地关于交楼标准的主要依据。

      住宅工程验收内容有哪些？

      住宅工程在施工完工后，需要规划、消防、环保和工程质量验收，前3种验收由开发商向相关部门申报办理，后1种由开发商组织工程建设责任主体单位共同验收。江 门 市 住 建 局 强调，所有验收通过后，并到主管部门备案，工程才可以交付使用。

      官方说法

      住建局：办理备案的时间也有规定

      针对2012年后使用的购房合同范本中关于交房条件的表述，江门住建局认为：由于第1条较为笼统，容易造成买卖双方理解上的歧义，为了保护购房人的利益，合同交付使用条件应该在第四条的空白处注明“项目工程竣工验收合格并办理备案”。从去年开始，住建局基本要求买卖合同中按此约定作为交付条件。

      另外，根据《建设工程质量管理条例》第49条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，对竣工验收后去办理备案的时间进行了规定，避免开发商人为拖延时间。

      由于涉及到购房者重大利益，住建局建议市民在购房前应了解相关的法律法规，在开发商不履行合同约定的时候，应该积极与开发商进行协商，直至采取相应的法律行动，争取维护自己的合法权益。

      个案

      交楼条件解读不一业主开发商对簿公堂

      最近，天骄半岛的准业主龚小姐有些焦虑，她购买的物业早该于2011年12月收楼，但因为认为开发商通知收楼时房子并没有达到交付使用的标准，龚小姐拒绝收楼。在和开发商协商不定之下，她和其他11位业主将开发商告上法庭。不过，一审判决下来，业主们败诉了。现在他们正在等待江门市中院二审的判决结果。

      不见验收报告业主拒收楼

      2010年，龚小姐在天骄半岛购买了一套120多平方米房子。第二年12月，开发商发出收楼通知书，让业主们前去收楼，不过业主们发现开发商不能出示房屋的工程竣工验收报告，也无法提供《建设工程竣工验收备案表》。因此，部分业主认为房屋并没有达到交付使用的条件，拒绝收楼。同时，他们认为开发商这种行为属于延迟交楼，需要赔偿。不过，开发商却认为，项目已经进行了主体工程和分户验收，具备了交付使用的条件。
      从去年年初开始，业主们多次到楼盘和开发商理论协商，要求按照合同的约定赔偿延迟交楼的违约金。在迟迟协商不出结果后，由于急着入住和开发商补偿部分物业管理费后，部分业主开始收楼装修。不过，在2012年9月，包括龚小姐在内的12位业主还是将开发商告上了法庭，要求违约赔偿，甚至个别业主要求退房。

      法庭辩论交楼条件成焦点

      在业主和开发商签订的购房合同中，交付使用条件约定为“该商品房经验收合格”。业主认为开发商当时交付的房子不符合《城市房地产管理法》第二十六条和《建筑法》第六十一条的交付条件，根据广东省建设厅2003年发布的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》，验收合格应该是工程竣工验收合格并办理备案手续，开发商在通知收楼时没有验收合格，也无法提供《建设工程竣工验收备案表》，不具备交付条件，因此要按照合同约定进行违约赔偿。

      而开发商则表示其在2011年11、12月已经进行了相应的分户验收和主体工程验收，符合约定的“验收合格”的交付标准，并表示主体工程经验收合格即可交付使用也是江门地区的惯例，其认为广东省建设厅的复函是针对广州市区的发展商，江门地区不适用。

      一审结果法院支持开发商

      2012年11月此案一审开庭，法院在判决中支持开发商的说法，认为广东省建设厅的复函不适用江门，同时表示江门一直执行“工程竣工验收”是以工程经规划、建立、施工及国家法定的工程质量监督站验收合格，在判决书中认为，开发商已经在2011年12月26日组织了验收，虽然存在一些需要整改的情形，但不属于严重质量问题，并在2012年8月验收合格，“验收过程需要时间，但不等于工程质量不合格，所以通过了验收的工程应视为在被告组织验收时就合格”，一审法院最终判决认为开发商没有违约，业主们败诉。

      此前一直认为证据充足、胜诉可能性很大的业主们对于判决结果颇感意外，当即决定上诉至中院进行二审，今年4月份，江门市中院对此进行开庭审理，而现在正在等待判决结果中。

      (南方网)

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