买卖房屋警惕“杀熟” 一着不慎钱房两空

七七

来源：投资快报作者：费国海

在现实生活中，购买房屋远比“一买一卖”的字面意思来得复杂。具体到实际的买卖中，房屋通常和亲戚、熟人联系在一起，加上复杂的地产政策和金钱伦理关系，买房陷阱比比皆是。稍微操作不慎，钱房两空的悲剧并非危言耸听。

案例一：亲兄弟 糊涂房

2009年因为拆迁现金补偿不够，广州市民邓某从相关部门获得一次购买安居房的机会。该安居房在广州市白云区增槎路，每平方米3000元多一点，房屋面积约120平方米。但是由于手头紧无力购买，又不想放弃这次绝佳的机会，邓某同意把房屋给其弟弟阿杰（化名）购买。阿杰和他哥哥邓某一家三口（还有嫂子和侄子）签订了一份购买该房产购买权的协议，约定他哥嫂一家同意他以他哥嫂、侄子名义购买该房产，但是所有出资由阿杰承担，房屋产权也归阿杰，他支付给哥嫂一家5万元，作为购买该房购买权的对价。该款项分两次支付，首次支付3万元，两年后房产证转到阿杰名下后再支付2万元。

为了防止哥嫂一家反悔，双方还约定，如果哥嫂不过户该房给阿杰，就需要支付50万元违约金给他。此外，阿杰还让哥嫂一家3人单独出具一份声明，内容是：该房由阿杰以他哥嫂一家3人名义购买，出资人为阿杰，全部产权归属阿杰。上述文书上还阿杰的妹妹作为见证人签名。随后，阿杰以哥嫂一家3人名义支付了购房款，办出了哥嫂3人名下的房产证。

俗话说，亲兄弟明算帐。2012年7月，该安居房出证后已经届满2年，按照政策可以进行转让。阿杰要求哥嫂3人将房产转至他的名下。然而，却遭到了哥嫂的拒绝。

无奈之下，阿杰只能找到父母和妹妹主持公道。家人都十分支持阿杰，认为应该按照当初协议办理。但是阿杰的哥哥也提出自己的难处，认为小孩大了，马上要结婚，没有房子住，拒绝把该房过户给他。

如今，阿杰的全部积蓄都投资到这套房产上了，手头再无余钱。而该房已经涨到了100多万元，却不属于他。一边是付出了全部资金投资的房产，一边是血浓于水的亲哥哥，阿杰陷入两难。

案例二：花钱十六年 仍然是“借住”

除了因拆迁补偿问题引出的购房名额之争，历史遗留问题也是房屋产权纠纷的一个重灾区。

陈某与王某是认识多年的老朋友。为了替朋友解决住房问题，1988年，王某将一套产权归属其所在单位的房子借给陈某居住。为了生活更加安定，陈某希望买下这套已经住出感情的房子。通过王某的介绍，陈某找到王某单位，问能否买下该套房屋。得到的回复是，非该单位职工不能购买单位住宅。

陈某确实不是这家单位的职工，但是他想到一个变通的方法。这事是这样办理的：陈某将3.2万元现金交给王某，再由其交到他单位。这笔“建房集资款”被标注在王某的名下。当年，单位将该处房子分配给了王某，办理的公有住房使用证上，记载的承租人是王某。就这样，陈某开始在这套名头不是自己的房子里长期居住下来。

陈某在房屋住定后，双方一直相安无事，直到16年后的2004年。已经退休的王某忽然向法院提出起诉，要求陈某搬出所住住房。理由是房屋产权属于王某名下，陈某是“鸠占鹊巢”。

案件进入诉讼，双方争执的焦点是：这处房子到底是王某借给陈某的，还是陈某花钱购买了使用权。双方各执一词，无法进行调解。在经历了漫长的一审、二审、再审后，案件终于尘埃落定。

在审法院认为，1988年王某单位分配房屋是在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》下发之前，当时正处在职工住房制度改革的初期，公有住房尚没有允许买卖的规定。在住房分配中，虽然可以有其他单位或个人集资，但职工住房仍属福利分配制度，即只享有使用权，不享有所有权。根据记载，承租人是王某。虽然陈某在十六年间多次想把“承租人”更名为自己，但最终未得到陈某和产权单位的同意。王某虽然在取得房屋使用权时，有集资款的因素，但并不能影响其是福利分配房屋使用权人的性质。

2008年10月，法院作出判决：陈某判决发生法律效力之日起90日内，将房屋返给王某，而王某需要将集资款3.2万元给陈某。

律师点评：

广州房产律师王美舟律师表示，有关购房指标的买卖是否有效，尚属法律空白，实际中存在争议。

但是《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

购买购房指标，属于期待权转让，属于债权范畴。该转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效，双方应继续履行。在案例一中，邓某可以起诉他哥嫂、侄子，要求确认该房产属于他所有，并协助他办理产权过户手续。一般法院的判例判决经济适用房的购房指标买卖无效。案例二中，王某与陈某的纠纷来源于其二人并无书面约定，最终只能望房兴叹。

王美舟律师提示买房者：

1、凡是购买或借用他人购房名额买房的，应签订书面协议，说明一方借用（或购买）另一方的购房资格买房，出资由一方承担，该房屋产权全部归出资方所有，另一方应协助办理过户手续。

2、付款时，尽量通过银行转账方式直接将款项支付到最终的卖方，并注明汇款用途系购买某房的房款，如交付现金，也应当这样写明用途，并保留汇款单据、收款收据和购房合同等一切票据和法律文书原件。

3、其它借名买房均参照上述方式办理。

案例三：亲信“干儿子”骑虎难下

2011年7月，广州市黄埔区一位50来岁的妇女张某找到房产律师进行法律咨询。其表示，因为跟老公感情不太好，通过QQ认识了一个广州房产中介朱某。聊天中两人成为朋友，朱某30来岁，未婚，是一位湖南小伙，经常对张某叙说在广州奋斗的艰难。

由于油然而起同情之心，张某将朱某认作干儿子。由于职业关系，朱某告诉张某炒房很赚钱，他们可以合伙炒房。“你出钱，干儿子我负责办理一切手续。”但是由于限购政策的影响，名下已有其他房产的张某不能继续买房，所以炒房只能以朱某名义进行。张某考虑之后认为可行，就按照朱某要求，汇了37万元给其炒房。

朱某忙活了很久，贷款买了一套房产，按照约定，房产的户名是朱某，只字不提出钱的张某。看到房产证，张某忽然开始着急起来。她找到朱某要求有一个出钱凭证。朱某开具了一张借条给她，表示借张某37万元，一年后偿还。

骑虎难下的张某不敢跟老公说，更怕得罪干儿子最后钱房两空，只能忍气吞声。2011年下半年，朱某去云南发展了，偶尔回广州。为了和朱某搞好关系，害怕干儿子提前把房子卖完“走路”的张某还要小心侍候，煲汤给干儿子喝。直到现在，张某仍然没有取回37万元钱，也没有取得房屋的产权。

案例四：卖房给堂弟落得钱房两空

2011年12月，深圳市民祝先生与其远房堂弟签订了二手房买卖合同，约定他出售位于深圳市福田区的一套房产给他堂弟，面积80多平方米。该房尚欠80余万贷款未还。买方通过按揭贷款方式购买该房产。买卖双方约定：尚欠的贷款由买方负责偿还，之后再按揭贷款供楼。扣除所有费用后，卖方实收房款30万元。

签订合同后，堂弟表示购房款由自己熟识的担保公司负责提供，协助其提前还款。为了谨慎起见，祝先生还到公证处委托担保公司代办房屋出售和过户手续。随后，祝先生按照担保公司的要求开立了专用的收取房款的存折，并将该存折原件和堂弟身份证原件留在担保公司。该公司财务表示，以后要其堂弟本人才能取回存折原件和身份证原件。

对此，堂弟对祝先生说，所有手续由他负责办完，一定没问题。祝先生考虑到两人的亲戚关心，就放心把一切事务交给堂弟去办，自己则回了茂名老家。

过了几天，祝先生接到担保公司电话，说其在某银行网点开立的存折不能用，应当在另一网点开。由于人不在深圳，祝先生委托堂弟的父亲拿着其身份证原件前往银行代办存折开户。其后的事情，再次放手堂弟进行运作。

然而到了2012年4月左右，祝先生一直没有收到约定的30万元房款。之后他一直联系不上他的堂弟和其父亲。根据调查，祝先生的房产早已经转到堂弟名下，并被其转卖。因为太过相信亲戚和担保公司，祝先生面临钱房两空的悲剧。

对此，王美舟律师评析称，买卖房屋落得钱房两空的案例并不少见。这类纠纷呈现几个比较明显的特点：

一是杀熟。堂兄弟，“干娘与干儿子”，都是自以为很亲近的关系。但是“爹亲娘亲，没有钱亲”，不少人利用受害人盲目相信熟人的心态获取不法利益。

二是全程包办。既然签约、过户，甚至收款等全部过程委托他人代办，这个受托人侵犯委托人的利益，也不稀奇。

三是轻易把身份证原件、存折等重要证件交给他人。他人拿到身份证原件，可以开立银行账户，可以变更存折密码，可以取款。

案例四中，买方应就是利用他们自己开立的卖方名下的账户取走房款的。祝先生可以起诉要求他堂弟支付购房款30万元，如确实无法找到，也可以起诉担保公司，要求该公司赔偿他的房款损失，因为该公司未妥善保管他的存折和身份证。

而案例三中，因为炒房后期转为借款合同关系，张某也只能等到期满后起诉。值得庆幸的是，广州是借款地借款合同履行地，故该案可以在广州法院起诉，无需去湖南或云南起诉。起诉时应一并查封其房产，以保证能顺利执行判决。

针对此类案件，王美舟律师提示：

1、亲戚亲，柴米分。感情和生意要分开，公私分明。尤其不要迷信熟人。

2、不要授权他人代为收取房款，代为签约。最基本的过程，包括签约、过户、收款，还是应参与把关。

3、不应当把身份证原件和存折原件交给他人保管。

大世界

这个确实是要小心，亲兄弟，明算账

jwtnd

我又回复了












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呵呵，不错













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