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发表于 2012-10-12 09:37:59
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来源：东方早报
“金九”光环渐退的同时，房企近期接连发布9月销售业绩，多家大型上市房企已提前完成年度销售目标。(编注：交银国际在最新发布的研究报告中写道，内地开发商9月份的合约销售收入比8月增长2%，表现优于其他行业。)
10月8日，世茂房地产宣布，1-9月实现销售额为356.98亿元，已超额完成今年全年的销售目标——307亿元(人民币，下同)。该公司称，未来数月计划针对市况“积极调整销售策略”，“全面提升项目价值，致力提高利润率。”
除了世茂房地产，中海外、招商地产、融创中国均已完成年初制定的年度销售目标，部分房企甚至还调升了年度销售目标。绿地集团一高管称，该公司目前也已基本完成全年的销售任务。
对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，年初各大房企对市场普遍比较悲观，定的任务不是很高，而今年以来市场行情还算不错，这促成了龙头房企较容易达到年初设定的销售目标。
“总体来看，那些在二三线城市项目较多的房企业绩要好些，中低价位楼盘较多的房企业绩要好些，而高档楼盘多的房企销售不够好。”杨红旭称，虽然还没有全面的统计，但照目前的情况看，预计全国排名前二十位的房企大部分都能完成全年的销售任务，不过当前房地产行业分化严重，大的企业不错，小的则不行。
“销售目标定得保守”
各大受访开发商普遍认为，今年的销售目标较容易完成，与年初制定目标时过于保守有关。
融创中国相关负责人称，年初因为行情很不好，不少房企在制定全年销售目标时都比较保守和谨慎。
新城地产某高管也说，去年行情特别不好，大家今年的销售目标定得比较保守。
据该高管称，新城今年的销售任务目前已接近完成。
华润上海公司相关人士进一步说，今年上半年被压制的需求数次爆发，是销售目标得以顺利完成的主因，“去年下半年我们还曾减过当年的任务，今年还没听说要加任务。”
据这位人士介绍，该公司年初制定的销售目标在逐月完成，上半年还超额完成，上海分公司的任务也一直完成得很好，完成全年任务不是问题，“接下来不会拼命冲业绩，心态会淡定些。”
该人士说，今年二三线城市的项目表现不错。
初步走出资金困境的绿城中国年度销售任务也完成在望。
据绿城中国某高管介绍，该公司今年制定的销售目标是400亿元，目前已完成355亿元，“全年销售任务肯定能完成，但不会追加任务。”
“年初行情最差，目标定得保守。同时今年公司进行了销售策略转型，进行了促销，市场也有了回暖。”这位绿城高管说。
旭辉集团总裁助理张伟峰认为，目前已完成全年销售任务的多是龙头房企，这些房企的城市布局较为平衡，旗下的楼盘类型也是平衡的，能够确保“东边不亮西边亮”，提前完成任务是很正常的事情。
四房企欲赴港上市
中小房企则没那么乐观。
银亿股份某区域公司高管称，目前只有那些大型房企销售任务完成得很好，“对于中小型房企来说，也只是(刚刚)能完成任务而已。”
据该高管介绍，银亿今年定的销售目标是60亿元，目前已完成40多亿，“全年销售目标应该能完成。”
这位高管认为，从大型房企的销售任务完成情况看，目前房企的行业集中度更高了。眼下，中小房企的销售境况只能保证明年的日子还能过下去。“而销售很好的大型房企可以多买些地，做些储备。”
据张伟峰介绍，房企全年销售目标的完成情况，一般到了每年10月底就能看出端倪，到了11月再去冲刺就很难了，因为11月、12月都是淡季，12月的销售也未必能体现进当年的业绩里。
“由于来年的1月是淡季，有些上市房企为了能让数据好看些，会把当年12月的销售拿到来年的1月去签。”张伟峰解释说。
上海宝华集团副总裁杨健的感受是，今年整个行业的状态只是比预想中的要好些而已，其实也有不少房企还没完成任务。多数房企其实都是在逼近销售目标，再努力一把才能够完成，“对于多数房企来说，完成全年销售任务还是很艰巨的。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，龙头房企率先完成全年销售任务，这体现出房地产行业集中度加大的趋势。在调控状态下，特大型房企在融资、客户渠道等资源占有和政策应对方面表现出的优势越来越大，中小型房企则艰难生存，甚至没有还手之力。
值得一提的是，香港《信报》昨日援引市场消息称，旭辉、金轮、新城及由瑞安房地产分拆出来的新天地，均密锣紧鼓地进行上市前推介，这四家内地房企计划赴港集资约164亿港元。其中，旭辉已通过上市聆讯，预计最快可于今年11月挂牌。
部分房企上调销售目标
已完成年度销售任务的大型房企，在营销上的回旋余地更大。
上述新城高管介绍，完成年度销售任务后，开发企业“可进可退”：一，可能加大对未来市场的研究力度，进入土地市场，为下一轮扩张做准备；二，可能守住甚至提高价格，提高利润；三，调高年初制定的销售目标。
不少房企已经提高了年度销售目标。
融创中国某高官介绍，该公司年初制定的年度销售目标为220亿元，9月底已完成212亿元，“到现在肯定是完成了”。考虑到前面卖得不错，剩下还有3个月时间，该公司又把销售目标提高到了300亿元。
“我们把各个项目都盘点了一下，估算了一下在剩下的3个月里能卖多少。从目前的情况看，300亿元的目标也是肯定会达到的。”据该高管称，融创光在“十一”期间就完成了近20亿元的销售额，四季度每个月完成30亿元是不成问题的。
除了融创，中海、世茂房地产也调高了年度销售目标。其中，中海的今年的销售目标由800亿港元，调升至1000亿港元；世茂则由307亿元调升至350亿元。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海说，追加任务很正常，因为制定任务时比较保守。他认为，未来即便要想保利润，大部分开发商也未必要涨价，而是可以通过追加任务、增加销量的方式来实现，“价格会维持一种稳定或稳中略升的态势。”
上述新城高管认为，各大房企调升销售目标是“建立在提高利润的前提下的”，“目前已完成销售任务的房企中，利润水平其实都是不高的。”
“明年目标或再提升”
谈及涨价，各受访开发商均显得较为谨慎。
上述融创高管称，在接下来的时间，该公司该推的楼盘还是会推，根据各个项目的差异性制定价格策略，“不好说统一提价什么的。但比如上海玉兰花园，现在的价格比9月时提高了不少。”
绿城一高管亦称，该公司会维持原来的优惠幅度，既不会减少优惠，也不会加大优惠。
据介绍，绿城的项目主要集中在长三角，目前货源充足，接下来的三个月如何推盘主要是看市场表现。
银亿股份一高管进一步说，各家已完成销售任务的房企情况不同，在各城市对不同项目也是有保有压，“接下来涨价的可能性不大。”该高管说，目前卖得好的项目多为刚需等中低价楼盘，中高端楼盘的销售情况仍不太好。
张伟峰则提到，“现在开发商心里还是怕的，没有多少人想要囤货。不是说明年日子就会更加好过，价格就一定会上涨的。”
陈晟的观点是，接下来的3个月，已完成销售任务的房企降价动力已不大，但大企业能意识到政策层面的要求，因此不大会出现大幅涨价的情况。
“当前大家对价格反弹的期望不大，对增加销量的期望较大。”新城地产一高管说，今年一二三线城市的项目发展比较均衡，不像去年，限购的一线城市很差，没有限购的二三线城市较好。
该高管称，虽然下一年的销售目标一般在今年12月份才会公布，但现在已到了研究下一年任务的时候了。从上市公司扩大经营的角度看，明年的目标会在今年的基础上有所提高。
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