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联滘千亩土地二次释放活力，集体土地上长出现代产业集群□“告别初级租赁模式、直接参与土地终端市场”契合“383”方案
59岁的黄树荣觉得，自己在联滘社区经联社社长的最后一任上，终于兑现了“杀出一条血路”的承诺——联滘调整了广佛商贸城中心区5、6、7号地块的开发模式，变出租土地为直接参与开发。收益将不再是旱涝保收的土地租金，而是以土地作价入股换来建成区35%的商业物业收入。按照3.0的容积率，这些建筑普遍在25层以上，意味着联滘将获得大约15万平方米的物业面积，保守估计，收益将是土地租金的7倍以上。
距离5、6、7号地块不远，同属广佛商贸城中心区项目的广佛智城多栋楼宇已经拔地而起，保利房地产项目开售，有色金属交易中心多个项目正在紧张施工中。围蔽的工地与阳光中熠熠生辉的高楼，让黄树荣在这个生活了大半辈子的农村里，嗅到了城市的气息。
自联滘始，南海乃至佛山的集体土地上，陆续长出全新的产业载体与建筑形态，如桂城夏北，如禅城南浦。这样的变化在未来将越来越普遍：因为佛山土地开发强度已达36%，超过30%的国际警戒线，而目前可用地大部分集中在集体土地中。
近日，国务院发展研究中心为召开在即的党的十八届三中全会提交的一份改革方案（即“383方案”），再为集体土地开发加码。可以设想，农村集体土地将成为新型城镇化的突破口与主阵地，而“联滘经验”，或可为后来者借鉴。
“杀出一条血路”
自傲于联滘“无与伦比”的区位优势的黄树荣，一度为不相匹配的产业与建筑形态感到痛心。黄树荣深知，高强度的土地开发，使得联滘已经没有多余的土地可供发展，唯有推倒重来，“杀出一条血路”，联滘才有可能获得继续前行的动力。这也是南海乃至整个佛山的现状。
上周五，黄树荣刚从珠海学习归来。此行之中的重要一课，便是毗邻澳门的横琴新区土地开发模式。“写字楼租金180元/平方米，土地出让金1.5万元/平方米，这是什么概念？”横琴之行让黄树荣大开眼界，也让这位经联社社长有了更多的想法。
在黄树荣看来，要论区位优势，联滘也不遑多让：广佛高速、广佛路、桂和路与桂澜路4条主干道或横穿，或包围住这片区域，不论是到广州还是禅桂中心城区，都不过15分钟的车程。也正是这种自傲与现实的落差，让他在7年前，感到巨大的痛苦。
那时联滘的产业以废旧塑料回收加工为主，主要集中在如今的广佛商贸城中心区范围内，面积约1000亩，上面拥挤着688家废旧塑料回收、加工企业、作坊。黄树荣无法忘记，每天从早到晚，村庄里都弥漫着塑料燃烧后的臭味，后果是联滘3000多的人口中，患有鼻咽炎的人数却和其他人口2倍甚至3倍于联滘的社区相当。
这几乎是当时佛山农村样貌的缩影。上世纪90年代，邓小平“南巡讲话”后，大量外资抢滩广东，珠三角的土地市场告急，“向农村要土地”成为大势所趋。在以集体土地股份制改革突破农地保护和征地制度瓶颈后，佛山开始了“村村点火，处处冒烟”的工业化进程，以牺牲环境和健康为代价，成就了佛山制造业大市的赫赫威名。
“杀出一条血路”，是黄树荣那届村委会班子的决心，也是基于当时形势作出的决策。1000亩土地，占了村集体土地的七成。2007年，平均每平方米的土地租金1.8元，1000亩的土地，每年租金收入大约1600万元。“每年光工业区内道路维修、垃圾清扫及清渠费用就要花掉700万，加上村民固定分红和村委会（未村改居前）日常支出，入不敷出。”时任联滘村委会主任的黄树荣感到痛心，“浪费了”。
黄树荣深知，唯有二次释放上述1000亩的土地活力，才有可能让联滘获得继续前行的动力。这也是目前南海乃至整个佛山的现状：按照国际惯例，一个地区国土开发强度达到30%已经是饱和线。而在今年8月中旬公布的数据显示，珠三角核心区国土开发强度为27.51%，其中广深佛莞开发强度已超过40%，具体到南海，这一数值已经超过50%。
“现在看到的可用土地中，70%都是集体土地。”南海区区长郑灿儒在一次访谈中明确表示。关键在于如何释放？这也是黄树荣一直思考的问题。
难点在于平衡利益
“三旧”改造成为联滘二次释放集体土地活力的重要抓手。但在具体操作中，黄树荣发现，真正的难点与关键，在于平衡各方利益，尤其是保护村民的利益。
旨在盘活存量用地的“三旧”改造，成为联滘再次释放土地潜力最重要的切入点。利用这一政策，大沥理顺了广佛商贸城中心区1800多亩土地的确权及土地置换、整合问题。但在具体的开发过程中，黄树荣发现，平衡各方利益，才是真正的关键。
“磨破嘴皮跑断腿”是黄树荣对那段时光的深刻印象。在广佛商贸城中心区1800亩的土地中，除了占据大头的联滘外，还有沥中、沥东、雅瑶、平地四个社区。最初的方案是，5个社区共同组建股份有限公司联合开发商贸城中心区土地，股权比例按土地面积计算，各社区按照股份比例出资、享受收益。但是，由于联滘土地“一家独大”，其他社区不愿让出“话事权”，强硬要求联滘最多只能取得49%的股权。
当时，联滘村头巷尾到处都在谈论这个“话事权”的话题，每天晚上下班后，村干部们就去村民代表家挨个做工作，有时候谈到深夜十一二点，嘴都快磨破皮了，但村民还是那句话：“51%的‘话事权’绝不能让步。”
无奈，联滘决定扩大范围征求意见，连开5场座谈会。时值全球金融危机开始形成，珠三角地区的厂房商铺空置率有所上升，租金普遍下降。害怕自己开发“蚀本”的村民，几经讨论才最终确定了“将土地租给政府，自己旱涝保收”方案，并在2008年的最后一天签下了土地征用以及出租协议。
在这种模式之下，广佛商贸城中心区迅速建设起来，2010年9月，中心区首个项目，广东有色金属交易中心奠基，定位总部经济与展贸等产业；次年2月，位于中心区2、3号地块的广佛智城项目动工，主打电商产业；同年12月，经过村民表决同意后，1号地块完成集体转国有的土地性质转变，成功以700万元每亩的价格被保利竞得，并于去年2月正式动工。至此，广佛商贸城中心区1至4号地块已全部启动。
值得一提的是，在土地集体转国有的过程中，联滘人再一次分享地区发展红利—按照南海区、大沥镇的“三旧”改造相关政策，土地出让金中的七成返还联滘社区，在提留部分发展资金后，联滘将大部分资金用于居民分红及福利发放。“每个股民拿到6万元的土地出让金。” 联滘社区党总支书记钟卓威说。
这无疑再一次刺激了联滘盘活集体土地，发展现代都市型产业的雄心。
土地开发的新方向
广佛商贸城中心区发展的利好，让联滘看到了另一种可能--告别初级的土地租赁模式，直接参与到土地终端市场，分享土地利益“大头”。而经过与政府协商，联滘主动参与到商贸城中心区5、6、7号地块的开发中，以土地作价入股的方式换取物业，并主动寻找新的旧改地块。
“经过协商，我们调整了广佛商贸城中心区5、6、7号地块的开发模式。”黄树荣说，广佛商贸城中心区发展的利好，让联滘看到了另一种可能—告别初级的土地租赁模式，直接参与到土地终端市场，分享土地利益“大头”。
具体的操作模式，便是将集体土地转为国有建设用地进入市场流转，并按最终拍卖价格计算总体收益，入股项目开发，并据此获得三大地块物业建筑面积35%的商业物业产权。据其估算，这个面积将达到15万平方米，收益至少是原本土地租金的7倍以上，“这是最保守的估计啦。”黄树荣笑称。
这与不久前，国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383”改革方案中，对土地制度改革的方向不谋而合。在这份改革方案中，明确将在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。同时，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，建立统一土地市场下的地价体系等。后者尚有待各项配套政策，例如中央与地方分税制度改革的铺垫，方有可能实施，而联滘参与土地开发、转让的做法，或可视为前者的探索。
可预期的好处让联滘兴奋。在广佛商贸城中心区地块之外，联滘在联和路以西重新整合出A、B两块总面积接约为57亩的集体土地，其中A地块为联滘社区办公场地，共12亩，由联滘社区经联社按照商贸城中心区标准，自行开发发展商贸业，B地块则由经联社引进开发商投资，如今已确定一个多功能写字楼项目，共28层，预计明年10月即可投用。
与新的集体土地开发模式相适应，联滘正在考虑成立物业公司对上述多个地块的物业进行管理，“这个物业公司将聘请职业经理人进行管理，独立决策。”黄树荣踌躇满志。
（南方日报）
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发表于 2013-10-30 09:36:11
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