被误读的“村里卖地即变土豪”

　　佛山新城又有高价地块卖出。9月底，因未达保密底价而未能成交的佛山新城地块，在重新设定起始价之后，昨日成功被保利顺源房地产有限公司以122478万元摘得。相比上次挂牌开发商给出的最后报价，本次成交价高出336万元。

　　据悉，此次拍卖的地块，有部分属于乐从大墩村，大墩村也是佛山最大规模的整村改造项目。此次高价拍出地块，大墩村村民是否能像乐从腾冲村那样跻身“土豪村”?乐从镇国土部门表示，本次出让的地块大部分属于该镇的国有储备土地，仅有小部分地块仍属于大墩村，并不涉及如腾冲村那样的巨额分红。

　　首次拍卖 未达保密底价流拍

　　二次出让 高出336万元成交

　　据悉，该地块位于佛山新城、顺德乐从镇吉祥道以东、华康道以西、富华路以南，出让面积为62187.24㎡，属于城镇住宅用地兼容批发零售用地、住宿餐饮用地。

　　此前，该宗地块已于8月26日挂出出让公告，挂牌起始价为78142万元，报价截止于9月30日。当天，网上挂牌系统显示，开发商共经过了55轮的竞价，最后一次价格定格在122142万元。如果以这个价格成交，该宗地块溢价将达56.3%，但最终该宗地块却因为未达到政府设定的保密底价而未能成交。

　　10月29日，该宗地块卷土重来，又出现在顺德区公共资源交易中心官网上，但按照出让文件显示，其起始价已猛增至122478万元。

　　昨日，进入新一轮的竞拍环节，最终该宗地块以底价被保利顺源房地产有限公司拿下。虽然是底价成交，但对比第一次挂牌起始价，溢价仍然超过了五成，楼面价格达到5050 .01元/平方米。记者了解到，该宗地块也是佛山新城今年的单价成交地王。

　　政府看好 搭上“北部片区”概念

　　未拍先热 地块周边已有多项配套

　　事实上，对于昨日的成交地块，政府一直保有较高的期望值，在9月30日拍地未能成交后，乐从镇党委副书记霍茂昌公开表示了对这块地的信心：“投资商对这块地很感兴趣，最终拍卖价格已经接近保密底价了。因为顺德北部片区前景看好，而且这块地地理位置优越，靠近新城佛山市文化中心项目，对这块地设定的保密底价本来就较高。”

　　而昨日最终底价成交后，乐从镇国土部门也表示，预期这宗地块应该还有提升空间，这个价格成交，对于开发商来说是“物超所值”的。

　　记者观察到，该宗地块之所以能够高单价成交，除了顺德目前热炒的“北部片区一体化”概念的溢出效应外，还在于地块目前及规划配套。

　　记者注意到，该地块位于佛山新城C B D核心区，佛山公园的南部，周边已有多个楼盘进驻，规划有佛山地铁1号线、6号线经过，以及广佛环线等，地段位置、基础设施配套可称优质，未拍先热，多家品牌房企都在关注这一地块。

　　土地拍卖 仅有小部分属大墩村

　　整村改造 村民股金分红翻十倍

　　针对外界关注的村民分红问题，乐从镇国土部门表示，本次出让的地块大部分属于该镇的国有储备土地，仅有小部分地块仍属于大墩村所有，因此，本次卖地并不涉及如腾冲村那样的巨额分红。大墩村村支书梁满全也表示，本次仅有少部分地块属于该村所有，“因为还没有收款，目前尚未有分配方案出来。”另据记者了解到，本次成交的地块是在去年底被政府收储为国有土地的。

　　据了解，去年8月，作为佛山最大规模的整村改造项目——— 大墩村整村改造实施方案以94.6%的同意率顺利通过表决。梁满全介绍，去年大墩村股份社总收入900多万元，每股分红大约1600元。而根据整村改造的规划方案，改造后的大墩村股金分红将比现在翻十倍。

　　梳理

　　禅城南浦村：

　　政府“征收”后招拍挂

　　村民获物业返还

　　南浦村地处城市中轴线上，地理位置优越。2013年7月，作为旧改片区，南浦村地块经过5个多小时、437轮的网上竞卖，以17.72亿元拍出，地块溢价率高达96.20%。

　　禅城采用政府“征收”的形式收回集体土地，用招拍挂的方式推向市场，这在禅城属于首例。改造中，政府先与村民谈物业返还，再谈土地征收方式，村民可以获得回迁安置房，竞买者必须承诺优先建设回迁安置物业。按补偿政策规定，村民住宅有合法产权依据的，整栋房产一层按照1：1.2的比例进行产权置换。此外，南浦村村民还可获得23000平方米的物业返还，通过这些预留的物业，村民可以获得长期性、可持续性的收入，村集体提供土地进行改造的积极性得到提高。

　　禅城石头村：

　　宅基地换新房

　　村民一夜身家千万

　　石头村位于禅城区南部，东平河北岸，与东平新城隔河相望，属于典型的城中村。2009年，该村被列为全市宅基地换房的试点村。

　　以该村的滨海御庭房地产项目为例，石头村委会拆除村民住宅和旧物业44000平方米，按规划建成高档次的商住小区达32万平方米。拆迁村民按拆迁房建筑面积1：1置换小区套内面积原地回迁。置换以后，不少村民换到了几套新房子，一夜之间成了百万富翁，有的家庭人多，置换面积更大，身家过千万。

　　解读

　　成为“土豪村”的可能

　　“并不是整村改造中，每成交一块所谓的地王，就要诞生一个‘土豪村。”在外界关注热点都聚焦在“土豪村”分红时，新成交地块在网络上都被折算成“又有多少分红”、“又可以和土豪做朋友了”。事实上，资深业内人士指出，在整村改造的土地流转和出让性质方面，网络上的不少观点存在误读。

　　住宅用地

　　公开招拍挂出让 村集体按比例收益

　　“听说这些中心区的旧村改造，很多大房企都是已经谈了多年。这类地块，村委会可以直接找个开发商谈好、卖掉然后获取股份分红吗?”

　　对于不少市民的疑惑，业内资深人士表示，村集体用地不可以直接卖给开发商，要从集体用地性质转成国有，通过政府公开出让，村集体再按照一定比例获取收益或者股份分红。

　　据业内人士介绍，村集体用地通过公开出让变成商住地块，这其中村民获得土地收益补偿的方式主要有两种。“第一种，是在土地公开出让之前已经以一个固定的价格‘卖’给政府，作为国有土地收储。不管未来土地是何成交价格，村民都不再获得成交带来的分红。第二种，就是村集体的部分或者全部用地，并没有在出让前全给政府收储，而是按照未来出让时权益分成，也就是说，村民在土地公开招拍挂成交后再获得收益，土地价格卖的越高分成越多。这个分成比例在土地出让之前就会确定，通常村民和政府是五五分，政府这部分收入用于市政公建配套的提升和区域环境改造。村民的这部分收益，也就是股份分红。这也是部分地块成交后，诞生‘土豪村’的原因。”也就是说，就算是房企和村集体谈好了初步的意向和价格，甚至签订协议，但最终土地成交都要通过公开招拍挂的形式。“比如绿岛湖一宗地，开发商已经与村集体达成初步协议，但是仍旧要通过招拍挂，村集体和政府都不能直接指定给哪一个房企。”

　　收益分红

　　已收储地块成交价与村民没关系

　　事实上，整村改造中，并非每成交一块所谓的地王，就要诞生一个“土豪村”，甚至是，有些土地以区域“地王”的价格成交，与村民也没有后续分成和收益的关系。

　　业内人士介绍，村集体用地通过公开出让变成商住地块，其中村民获得土地收益补偿的方式主要有两种。第一种，是地块全部或者部分还是村里的地，村里并不将土地在出让前全给政府收储，而是按照未来出让时权益分成，这就是部分地块成交后，诞生“土豪村”或者是村民分红的情况。第二种，是政府已经提前将该地块以一个固定的价格收储。

　　“如果是地块已经提前被政府收储，也就是说村民已经将地卖给政府，那么这块地卖什么价格，与村民没有关系。”该人士指出，目前佛山其实有非常多的土地是这一成交形式，“此前有过一些土地成交后的村民纠纷，也是因为招拍挂的成交价格远远高于政府的收储价格引起。”

　　楼价影响

　　高额分红背后的高地价楼价

　　事实上，在网络一片围着“土豪村”看热闹的同时，也有业内人士指出，这类土地成交价格走高带来村民收益的提高，这是正常情况。但是不容忽视的是，应该更加理性地看到，“地价和分红的增加其实是一个互相推动的循环，循环的结果可能是区域楼价也因此增加。”

　　众所周知，整村旧改基础上政府推出的地块，土地成交价格越高，村集体的分红和收益可能也就因此而更加丰厚。但是同一区域“高价地”的成交，则会进一步推高村集体对于将出让地块价格的预期。“以千灯湖为例，楼价上涨的同时，成交的地价也会走高，有地块村民看到周围的土地涨价了，于是把将出让地块的价格要求提高。