佛山楼市吹啥风 且听专家说

　　观点

　　房地产协会

　　房企“抱团”，互荐客户

　　佛山市房协副秘书长周倩

　　从目前统计数据和市场趋势来看，今年全市商品房销售面积将会再度突破1000万平米，预计还将是省内第一。成交量继续增加的同时，平均价格并没有上涨。今年佛山房地产市场营销形势和房企“抱团”推广方面，也呈现出很多新特点。

　　今年下半年，房协前后举办了房博会和网上房博会，其中网上房博会是今年首创。举办网上房博会是希望信息的发布能够覆盖更加全面，且用最短的时间将楼盘推广出去。同时，因为是禅城区建设主管部门搭建的官网，所以房源的真实性更加有保障。

　　在此轮以网上房博会为平台搭建的禅城区房企线上促销实践中，有10 0 0多套房源被推广。我们总结的第一条经验是，房源的信息要及时更新，保证真实性和时效性，这样才是真正直达消费者看房和购房体验的第一步基础。

　　在举办网上房博会时，还有例如“向广州市民派贴”等活动，这是希望在广佛同城化的背景下，将更多的广州客户带到佛山来。

　　通过今年网络房博会的发起和组织，可以看到很多楼盘在营销策略上开始采用“抱团”销售。

　　这次网络房博汇以禅城区为主的30多个楼盘参与，具体形式以楼盘的集体促销为主。这不再是某一楼盘的小范围促销，而是整个区域的活动。在这个过程中，最让我们意外的是，参与的楼盘之间甚至会互相推荐客户。

　　比如，意向客户在某一项目经过咨询沟通，确实在该项目没有达成购房意愿;或者是，客户中意某一区域，但参观的楼盘只卖大户型或者小户型，那么该楼盘可能会将客户介绍到别的项目，双方产品和客户会有交叉。

　　“这个超乎我们最初的想象，但真正实现了平台的意义，对市场有良性推动。”

　　南海楼市出现“三个分化”

　　南海区房地产业协会秘书长麦志光

　　一份来自南海区房协的统计数据显示，截至11月份，今年南海区已经合计实现新建商品房网签销售额不少于620亿元。按照这种成交趋势，今年南海区的新建商品房成交创出历史记录已无悬念，并有望达到650亿以上的成交水平，“这意味着南海区新建商品房的成交份额将稳占佛山五区的50%以上，超过广州的30%以上。”

　　此外，今年1到10月整体呈现出销售数据大于预售数据的情况，合计净去化库存6946套，65.32万平米。“去库存”目标实现良好。

　　价格方面，东部片区由于去化速度比较快，价格率先触底回升;中西部楼盘价格尚处于低价位运行状态，与东部片区的差价越来越大。预计在未来半年，中西部楼价会被东部楼价慢慢拉升。未来，中西部价格回升主要取决于区域的库存消化进度。

　　虽然从整体数据来看，南海区的房地产成交相当亮丽，但细致研究数据，却有几分隐忧。2015年南海区的房地产呈现出明显分化现象，主要表现如下：

　　第一，东中西区域发展的严重分化。目前全区八个镇街商品房销售极不均衡的现象继续延续，东部板块桂城、大沥、里水成交总额占比达到77%。

　　第二，住宅地产和商业地产的表现严重分化。住宅地产受惠于南海处于广佛交界的区域优势，“去库存”目标实施得比较好。但商业地产方面，受到国内经济下行压力增大，企业投资欲望下降等客观原因，包括写字楼、商业公寓方面的成交均出现了断崖式下降。

　　第三，大品牌开发商与中小型开发商发展方面的严重分化。从信贷资金投放来说，2015年的新增信贷资金属于比较紧张的一年。因此，南海区的房地产市场出现了非常明显的行业洗牌现象。

　　中介专家

　　今年客户增量在改善型和广佛客

　　佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩

　　今年房地产市场可谓“大起大落”，呈现多变的特点。佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩认为，在营销推广和产品展示方面，今年并没有看到房企们有颠覆性的创新，而是紧紧围绕销量，在务实中求新。

　　在产品打造和升级方面，刘世恩分析，受严格的建筑规范约束，房企在房子上能创新的空间不大，只能把房子做得更精细，售楼处功能更加复合，增加客户体验感。“预计接下来售楼处的功能将增加实景感受、3D穿戴等新奇的方式，在细部展示上更突出，注重客户的进入性体验。”

　　刘世恩认为，客户的心理更加理智成熟，对房子全方位的比较越来越明显，尤其是刚需型客户，很少会因为单一原因出手。在经济不景气的大环境下，客户持币待购，仔细挑选。需求方面仍保持实用的角度，从配套、房间数等比较大的指标上来衡量。但由于供应结构的缺失，受刚性需求的驱动，120平米-140平米很是热销。

　　在刘世恩看来，今年的客户增量主要在于改善型和广佛板块。一来是异地限购的放松，释放了大量原来想买但是被限购的客户;二来在供应上，释放了一部分有需求的改善型客户。“以前整个市场以90平米左右的为主，120平米到140平米的产品较少，政策放开后，多个项目出现这样的改善型产品，虽然量不是很多。”

　　此外，广州到佛山的置业潮，从被动向主动改变，越来越多支付能力强的客户在佛山选择舒适型住宅。在置业地段的选择上，广佛客户首选的仍是广佛交界地带，另外就是按地铁等交通动脉走，比如禅城的时代云图，因其临近地铁，就吸引了不少广州客。

　　政府调控更加遵循市场规律

　　佛山世联地产董事总经理葛朴

　　一份来自世联地产的数据显示，佛山今年前11个月热点成交的户型中，90-120平米的户型仍是主流，改善型的140-160平米成交较多，160-180平米的成交比较少。

　　从消费者购买力来看，佛山目前的人均购房面积大约为110平米左右，相比广州、深圳等一线城市要高。“从城市视角来看，佛山房价绝对值不高，近两年均价一直维持在9000元/平米上下，总价100万左右是成交主流。从佛山城市发展看，人均购房面积比前几年有所下降，因为9000元的均价，比起5年前、8年前增幅还是比较大。”葛朴说，在购买的客户结构上，收入中间层成为购买主力军，相比早年购买的人群，对房价的承受能力下降。

　　另一方面，面临外来大型品牌房企的竞争，本土房企今年压力进一步增加。葛朴认为，本土房企在“三旧”改造方面有资源优势。此外，还可以考虑几个本土房企联合的模式，将资金放到一起做大项目，提高整体竞争力。

　　和5年前乃至10年前相比，佛山的房地产市场有什么变化?

　　葛朴认为，首先是政府。对房地产的调控更加遵从市场规律，在土地供应方面也越来越市场化，例如今年在奇槎片区地块的推出，有明确的规则，配套先行，推地时引入了大型开发商，整个过程严谨、有章法。在房地产市场成交好时，及时推地，而且在土地结构上注重高中低档搭配。

　　第二是开发商。近几年外来品牌房企纷纷进驻佛山，在商品质量、开发速度等方面拉高了整体的市场水平。

　　第三是客户主体，越来越趋成熟，对城市价值、地段、价格等有自己的预期。

　　第四，银行的市场化程度越来越高，按揭以国有四大银行为主，愿意把本不宽裕的资金用于房贷，放款速度相对较快。