金沙洲盘都卖3万/平了 金沙洲PK科学城谁前景更好?

　　[摘要 ]地铁6号线二期预计今年年底开通，在这条地铁线的东和西，有两个正在高速发展的商业板块——科学城和金沙洲。这两个板块未来都将有众多大体量的商业体入市，规模均可媲美天河路。

　　地铁5号线

　　里广路上一个牌坊，无缝连接佛山与广州

　　地铁、医疗、商业都来了，金沙洲板块居民生活越来越便利

　　佛山里广路楼盘的供应量也在逐渐减少

　　广州与佛山在金沙洲无缝对接，因此金沙洲板块最受广州买家青睐，楼价也是最高的。羊城晚报记者了解到，近期金沙洲板块里广路上一个佛山盘卖出了3万元/平方米的高价，创下佛山平层洋房的新高，甚至比同板块广州范围内的平层洋房售价还要高出近两成。

　　虽然3万元/平方米的售价还只是个案，但佛山里广路的楼价，已经快要追上广州盘的售价了。据了解，目前在金沙洲板块内，广州项目的洋房售价为2.6万—2.8万元/平方米;佛山里广路洋房的主流售价为2.2万—2.8万元/平方米。

　　3万元/平方米

　　暂时只是个案

　　近日，中海金沙里的签约价创下3万元/平方米的新高。该盘位于金沙洲板块里广路，属于佛山项目，与广州项目保利西海岸 相隔几十米。

　　中海金沙里相关负责人介绍，3万元/平方米的物业，是第3座建筑130平方米的07单位。“3座是一线望江楼宇，本来就是‘楼王’定位，是项目的标杆产品，目前这个户型共卖出三套。”

　　事实上，里广路三大佛山楼盘的售价，已经即将追上广州盘的价格。

　　里广路与广州浔峰山路、金沙洲路相连，其间设有很多公交车站以及地铁总站浔峰岗站，这样的地理位置，使得里广路上几个大盘其实和广州盘无缝连接。在里广路上，今年有货在售的佛山盘有中海金沙里、恒大御景湾 和恒大金名都 三个项目，望江单位报价为2.6万—2.8万元/平方米，望园林单位报价为2.2万—2.3万元/平方米。

　　在广州范围内，目前有货在售的主要是御金沙 一盘，产品为园景单位，售楼部报价为2.6万—2.7万元/平方米;旁边的越秀星汇金沙 卖的是别墅尾货，报价超过3.5万元/平方米。

　　里广路楼价半年上涨四五成

　　在广州荔湾区上班的梁先生，上周末到恒大金名都 看楼，谈了大半个小时，还没有决定是否要交诚意金，梁先生说：“真没想到这里都要卖2万多元/平方米了，之前朋友买时才是1万多元/平方米，好像也没过多久。”梁先生看中一套80多平方米的山景小三房，销售人员说折后价约为2.2万元/平方米，如果等到9月份推新货时再买，楼价可能还会继续涨。

　　梁先生的记忆没错，其实在几个月前，这里的楼价确实还不到2万元/平方米。统计数据显示，去年第四季度，上述里广路三个楼盘的售价还是1.6万—1.8万元/平方米，直到今年3月，楼市成交火爆，这里的楼价才顺势突破2万元/平方米大关。如今楼价仍在继续上涨，园景单位售价超过2.2万元/平方米，望江单位售价超过2.6万元/平方米，半年涨幅达四五成。

　　目前在白云区租房住的黄先生，感觉很庆幸。“我们是今年元旦当天买的房，当时选了一套最低层、最便宜的园景单位，折后价为1.66万元/平方米，那时的望江单位售价要1.8万—2万元/平方米，半年多楼价就涨了这么多，幸亏买得早。”

　　业内人士认为，佛山里广路的楼价逼近广州盘的售价，主要有以下的原因：一、广州盘供应量骤减，只有御金沙和越秀星汇金沙 处于尾货销售阶段，可选择的产品不多;二、佛山不限购，房贷有优惠;三、佛山几个项目与广州无缝对接，出行配套越来越完善，吸引了越来越多的广州刚需买家，据介绍，在中海金沙里，广州买家占比高达九成，恒大两个楼盘的广州买家也有七八成。

　　今年下半年大金沙洲板块楼盘主要新货概况

　　万科金域缇香690-1201.6万-2万外围环境及配套有待改善，一线江景宏鼎天御江畔586-1251.4万-1.6万外围环境及配套有待改善，一线江景，门口有大桥连接广州金沙半岛 690-140约1.6万外围环境及配套有待改善，一线江景绿地香树花城 880-130约1.3万规模大，价格较低中信山语湖(楼盘资料)380-300/环境好，社区内有名校，规模大，定位相对高端恒大金名都480-1212.2万-2.3万紧邻广州，社区内外配套完善，规模大恒大御景湾380-892万-2.6万紧邻广州，板块内在售的最小面积的江景小三房中海金沙里1.589-1322.2万-3万紧邻广州，园景单位几乎售完，江景单位价格较高

　　南海区楼市： 今年上半年严重供不应求

　　数说

　　●今年上半年，佛山南海区楼市新增供应面积为183万平方米，成交量多达338万平方米，继续领跑佛山市其余五区。市场出现严重供不应求，主要是因为南海中心片区货量供应不足。成交均价再创新高，达10501元/平方米 。

　　●今年3月，南海区楼市成交量最高突破80万平方米，创下新高;上半年整体月均成交量约为56万平方米。

　　●今年5月，南海区整体楼价首次突破1.1万元/平方米，同样创下新高。

　　●今年7月，南海楼市新增供应面积为58万平方米，环比下降16%;成交量为78万平方米，环比增加6%;成交均价约为1.09万元/平方米，环比下降5%。

　　●从2012年至2016年，南海区上半年商品房销售总金额不断增加，分别是：110亿元、172亿元、190亿元、313亿元、422亿元。

　　金沙洲半年楼价上涨近两成

　　金沙洲板块的二手楼价稳中有升

　　二手行情

　　目前，金沙洲板块一手住宅可售货量逐渐减少，二手楼价稳步上涨。链家满堂红的数据显示，今年年初，该板块二手住宅均价约为1.7万元/平方米，如今已经上涨至2万元/平方米。

　　从佛山住建局公布的成交数据来看，今年上半年，南海区和顺德区仍是佛山二手楼市的成交大区，成交宗数分别是8325宗、14569宗，同比增加57%、21%，共占佛山市二手成交的78%。据合富置业储备分区营业经理刘素雯介绍，在南海区，金沙洲里水一带的成交量最为突出，估计占比近半，中海金沙湾、万科四季花城、恒大御景半岛都是比较畅销的二手盘源。买家以湖南、四川、温州、潮州等地的外地客户为主，不少买家在环市西专业市场上班，广州买家约占三成。

　　半年涨幅两成左右

　　刘素雯介绍，最近两三个月金沙洲的二手成交量环比持续增加。“今年年初，中海金沙湾的二手均价约为1.7万元/平方米，现在约为2万元/平方米，涨幅近两成。成交最多的是近百平方米的三房单位，单位总价约为200万元;望江的大户型较受改善型买家追捧，约150平方米的江景四房，总价约为350万元。”

　　据链家满堂红市场研究部研究员刘镜棠介绍，在该行的金沙洲分店里，万科金域蓝湾 是需求较大的楼盘，今年2月，该盘的二手均价约为2.25万元/平方米，如今已经涨到约2.9万元/平方米，涨幅约28%，不过这也和结构性成交有关系，因为该盘户型不同，二手价差较大，如没有景观的一房公寓，均价约为2.3万元/平方米;望江的四房及以上大户型，均价约为3.2万元/平方米。同样比较热门的恒大御景半岛，今年年初的均价约为1.5万元/平方米，现在已涨至1.7万元/平方米。

　　多种利好刺激所致

　　量价齐升的市场行情，和佛山政策环境及金沙洲板块自身不断完善都有关系。刘素雯表示，佛山新政策对楼市是利好，比如第一套房首付降至两成、6月1日起实施购房入户政策等，都对楼市成交有很大的刺激作用。同时，金沙洲板块的配套越来越完善，也是促使买家下定决心出手的主要因素，比如中海金沙湾旁边开了大型购物广场、有万达签约进驻的星港城等;里广路一带即将有广百百货等品牌商家，金沙洲板块的商业氛围越来越旺，因此，业主惜售或者返价的情况经常发生，预计今年下半年二手楼价仍会稳中微升。

　　做“洲民”， 越来越开心啦

　　买家故事

　　买家：林小姐 购房目的：自住

　　记者采访林小姐的时候，她和母亲刚好从外面散步回来。林小姐说，今年开始把父母接过来一起住，每晚都陪他们去散步，有时在小区园林里，更多的是到彩滨北路沿着江边走，江边绿化更好，空间更大，父母都非常喜欢。

　　林小姐是2012年买的房子，当时不想再租房白白给租金，但由于资金限制，便在金沙洲紧邻广州的佛山楼盘里，购买了一套80多平方米的两房，总价约为83万元，比同板块广州盘的售价便宜了两三千元/平方米。

　　2013年年底，林小姐顺利收楼，至今住了快三年，“越住越开心”，不仅是因为这里的楼价都在涨，自己的房子二手价已经涨到将近2万元/平方米，四年时间几乎翻倍;更因为这里的生活越来越方便。

　　林小姐说，现在住在金沙洲，最大的问题还是交通出行，通往荔湾区、白云区的大路较少。“其实如果不赶时间，这里出行还是挺方便的，像我每天早上7点前出门，到白云区槎头那边的小学上课，就在小区门口坐231路、657路、974路等公交车，然后转830路或424路到学校，大约30分钟吧。如果要坐地铁六号线，在小区门口坐三站公交车，就可以到地铁六号线浔峰岗总站。”

　　“从小区步行十多分钟就有里水农贸市场，父母亲平常去菜市场当作散步。如果不想做饭，就在小区商业街那些餐馆里吃，现在那些餐饮店、便利店几乎都开业了。”

　　“购物现在确实还有点麻烦。一般来说，若是想买衣服，要么在网上淘，要么和同事约着去白云区的大型购物广场逛，有时候去逛购物广场的超市，也会带东西回家。城西花园一带的商业的确很旺，不过那里的商业经营档次不高，比较难买到自己想要的商品，所以我们小区的人都在盼望旁边的广百百货快点开。前不久路过地铁站还看到金沙汇那个商场，定位还不错，也希望它早点开业。”

　　总体来说，林小姐对自己的“洲民”生活还是比较满意的，房价一路上涨，证明自己当初的眼光一点都不差。林小姐说，自己在教育行业工作，了解金沙洲的教育配套并不差，近几年，名校陆续进来开分校，比如广附金沙洲分校等，而且医疗等配套也都在完善中，一旦交通改善，相信这里的生活一定会更加方便。“如果我当时多借点钱买一套面积更大的单位，那就更开心啦。”

　　上沙涌一带也逼近2万元/平方米

　　上沙涌一带的楼盘周末人气不错，当中不乏广州客

　　一座大桥正在兴建，建成后往来广佛将会更加便利

　　在佛山金沙洲板块中，广州买家较多、新货聚集的还有沙涌一带。该路段前些年楼盘并不多，随着2014年金沙半岛推向广州市场，关注度才开始增加。目前上沙涌一带聚集了不少名盘，除了老牌江景盘金沙半岛、近期销售完毕的保利紫山花园外，在售的还有绿地香树花城，全新盘有宏鼎天御江畔、万科金域堤香。

　　众多知名房企聚集，楼价不断上涨，新品也逼近2万元/平方米关口。当然，还有楼盘的售价保持在1.3万—1.5万元/平方米之间，约为金沙洲板块广州楼盘售价的一半。

　　主流售价“万字头”

　　上沙涌一带现有两个新盘：万科金域堤香和宏鼎集团旗下的天御江畔，两者相距约百米，均为江景项目。前者由11栋江景住宅组成，主推90—120平方米的产品;后者总建筑面积多一倍，规划有18栋高层，主推86—125平方米的产品。

　　新盘的报价是市场行情的体现。目前，宏鼎天御江畔还在接受诚意登记，预计本月20日对外发售。上周末，羊城晚报记者在该楼盘看到，虽然下雨，但看楼客、下诚意金的客户仍络绎不绝。销售人员介绍，广州客和佛山本地客的比例大概是6∶4，预计开盘价是1.4万—1.6万元/平方米。旁边的万科金域堤香，近期进行内部选房，有行家告诉记者，大部分是望江单位，报价为1.7万—2万元/平方米，部分望仓库的产品售价稍低，约为1.6万元/平方米，认购数量不少。

　　在售产品方面，金沙半岛正推售90—140平方米的产品，售楼部报价约为1.6万元/平方米，网签数据显示本周两套单位的签约价约为1.2万元/平方米。绿地香树花城推售的是80—130平方米的产品，售楼部报价约为1.3万元/平方米。这些楼盘的售价处于稳步上涨中，数据显示，去年10月，金沙半岛网签均价约为1万元/平方米;绿地香树花城约为1.1万元/平方米。

　　与广州一江之隔

　　从地理位置来看，上沙涌与老牌社区万科四季花城、越秀星汇金沙一江之隔。从星汇金沙旁边的泌冲收费站上广佛高速，到上沙涌下来，车程为十多分钟，过路费为1元。

　　在宏鼎天御江畔和金沙半岛社区外，一条跨江大桥正在施工，据介绍，这是发展商出资兴建的桥梁，预计今年年底可以通车，届时从楼盘过桥，开车约5分钟可达金沙洲浔峰岗地铁站，出行将会更加方便。

　　相对来说，目前上沙涌一带的整体环境还有待改善，各楼盘仍被工厂、城中村包围，配套尚未完善，但这里的楼盘都沿江而建，沿江一带绿化路的环境更佳。

　　为何楼盘敢涨价?和江景资源有一定关系，也和火爆的大市有关。不少操盘手表示，今年1月，时代地产在金沙洲拍出1.53万元/平方米的“地王”，加上很多楼盘已经无货，涨价是必然的。

　　“大鳄”来了金沙洲商业进入“大时代”

　　金沙洲已有个别购物中心开业

　　从工程进度来看，广百百货开业时间临近

　　金沙洲社区众多，具有很强的消费力

　　又有“大鳄”进入金沙洲商业市场。

　　万科拿下从广州市区进入金沙洲门户位置的一幅商业地块，该地块邻近万科金域蓝湾和地铁6号线沙贝站，建筑面积超过20万平方米，这是一直专注于住宅项目的万科在商业市场上少见的大手笔。

　　打造过“小蛮腰”、海心沙、花城汇的地标专业户——广州城投集团，在金沙洲开发的花城金沙汇近日亮相，项目销售中心同步开放。

　　今年1月15日，星港城宣布，万达集团与广东城际置业集团有限公司举行签约仪式，万达集团正式收购由广东城际置业集团有限公司开发的金沙洲星港城项目商场部分，未来将建成万达广场(楼盘资料) 。

　　万科的大手笔、万达集团的进入、城投集团的亮相，加上开业时间越来越近的永旺梦乐城、广百百货等，金沙洲商业开始从社区商业进入大型SHOPPING MALL的“大时代”。

　　大数据

　　BIGDATA

　　Big

　　BIGDATA

　　Data

　　现状 社区商业进入成熟期

　　谈及金沙洲，广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标表示“很熟悉”。因为有朋友住在金沙洲，陈瑞标经常去串门，金沙洲给他的感觉是“一年一个样”、“越变越好”，居住氛围越来越浓厚，商业氛围也越来越成熟。

　　目前，金沙洲已经开业的大型购物中心有两个：一个是首期规模达二十多万平方米的国昌新城市广场;另一个是6万平方米的金沙湾广场。由于红星美凯龙华南最大规模店进驻，国昌新城市广场的人气很旺。

　　两个大型购物中心的“撑场”，依然盖不住金沙洲社区商业的光芒。在金沙洲，有万科四季花城、万科金域蓝湾、中海金沙湾、保利西子湾、恒大御景半岛、时代糖果 、保利西海岸、御金沙、金名都、星汇金沙、恒大绿洲 、深业江悦湾、金沙洲新社区等二十多个大小社区，其中还有几千户人家的大型社区，例如近五千户的万科四季花城、八千多户的中海金沙湾、四千多户的万科金域蓝湾，这些社区无一例外地配套了规模较大的社区商业。其中，中海金沙湾社区商业面积约有三万平方米，保利西海岸有两万多平方米，金名都约有1.5万平方米，至于几千到上万平方米的社区商业，几乎是每个社区的标配，这些社区商业的总量共有十多万平方米。

　　由于社区人口多，消费能力强，这些社区商业也能吸引众多知名品牌的进驻。金名都1.5万平方米的港式商业“港汇城”，主力商家包括了麦当劳华南旗舰店、华润万家、富隆艺术酒窖等，进驻商家的影响力并不逊色于中心区一些购物中心。

　　金沙洲众多楼盘早已交楼入住，这些社区商业也纷纷营运，在便利业主生活的同时，也提升了整个区域的商业氛围。

　　国昌新城市广场也好，金沙湾广场亦罢，无论其规模是大是小，对很多消费者来说，这些都算不上商业巨头。至于社区商业，虽然引入了不少品牌商家，开发商也是“大鳄”，但其定位只能算是五脏俱全的“麻雀”型商业，金沙洲目前依然停留在商业的“小时代”。

　　消费 目标不限于金沙洲？

　　按照2015年年初的规划，金沙洲居住人口将达到18.3万人。陈瑞标表示，在金沙洲板块内，还云集了众多佛山大型楼盘，整个金沙洲全部的居住人口加起来，将会在广州的基础上翻番，预计有三四十万人。特别是佛山楼盘，基本是改善型买家，具有很强的购买力。

　　以进驻金沙洲的“商业大鳄”的影响力，他们的目标不仅仅是金沙洲，还包括了周边的消费人群。陈瑞标说，最近五年金沙洲的饮食、娱乐等行业发展迅猛，金沙洲本身消费力强，加上辐射人群的消费力，足以支撑未来众多大型商业开业后的需求。

　　因为曾经对金沙洲商业做过深入的调研，克而瑞信息集团广州研究咨询总监曾英杰对金沙洲商业市场非常熟悉。在他看来，金沙洲商业更类似于番禺，而不同于天河路、珠江新城商圈。金沙洲商业未来也是辐射本区域及周边，属于区域级别的商圈，其辐射能力虽然可以超出金沙洲，但辐射范围不会太广。因此，当金沙洲众多购物中心开业之后，将会有激烈的竞争，可能有些购物中心的日子会好过，有些日子会难过。

　　未来 商业规模全面升级

　　这种时代即将过去，2016年，可以看作是金沙洲商业进入“大时代”的开始。

　　永旺集团旗下的永旺梦乐城已经进驻金沙洲。从永旺梦乐城(中国)官网可以看到，该购物中心的建筑面积达18.76万平方米，商业面积9.3万平方米，计划在2018年开业，届时将成为永旺梦乐城在广东的第三个购物中心。

　　如果说2018年开业的时间太远，那么广百百货新店的开业时间可能会更早，从现场施工进度来看，该商场有望在今年年底开业，商业面积达7万平方米。星港城原先的商业部分也计划在今年内开业，在万达集团收购之后，估计开业时间会有所延后，不过以万达的速度，估计也不会拖太久。至于花城金沙汇，目前正在推售小面积商铺。

　　无论这些购物中心什么时候开业，单纯是它们的进驻，已经足以给人完全不同的感觉。万达广场、永旺梦乐城、广百百货这些商业大鳄的进驻，将会改变金沙洲社区商业一统天下的局面，提升整个区域的商业形象与辐射力。

　　金沙洲PK科学城

　　谁的前景更灿烂？

　　地铁6号线二期预计今年年底开通，在这条地铁线的东和西，有两个正在高速发展的商业板块——科学城和金沙洲。这两个板块未来都将有众多大体量的商业体入市，规模均可媲美天河路。

　　目前来看，科学城开业的购物中心有高德汇、萝岗万达广场 ，不过社区商业不够成熟。金沙洲开业的购物中心影响力较小，不过社区商业非常成熟。

　　未来，随着众多大型购物中心的开业，谁能率先突围，谁的前景更加灿烂?

　　陈瑞标更加看好金沙洲。理由是进驻金沙洲的大部分是家庭型买家，这部分消费者购买力强。而进驻科学城的多数是高科技行业的“单身狗”，这部分人更习惯网购，在商场消费的能力不太强。

　　曾英杰则更看好科学城。他认为金沙洲现在的房价虽然比较高，但早期的买家大部分是刚需客，实际购买力有限。与之相反，科学城楼盘的买家有很多是高科技行业的精英，他们的收入水平高，足以支撑购物中心的消费需求。