“房价之外”的灰色收费

　　[摘要 ]业内人士提醒要辨明不合理费用.

　　楼市乱象系列调查第一篇

　　电商之乱

　　按楼市去库存大潮涌起，住宅成交供需两旺，市场一片红火。无论是消费者、投资和开发商，都在一路“买买买”。

　　然而，旺市之下不乏重重“套路”，在南都报料热线以及记者现场走访、采访中发现，一二手联动与电商之乱、商业“反租”之乱、房屋质量之忧、土地使用功能与年限不清、规划与影响之谜等等市场乱象，仍旧此起彼伏、不绝于市。在为“爆发式”成交量欢呼的同时，需要更多关注消费者的权益，以及这些犹如被注入“兴奋剂”之后的区域市场，一旦未来高温退去后将何去何从?南都佛山将推出系列楼市乱象调查。

　　三水某楼盘，约半年时间单价已涨2000元，而买房的人大都来自广州，乃至顺德和中山，鲜见本地客户。

　　在前8个月住宅“去库存”之下，原本存量充足的三水、狮山等片区，成交量“爆发式”增长。三水区成交增量比领跑五区，狮山成交套数超过桂城和里水等广佛板块。

　　佛山多个区域成交量“爆发式”增长，业内人士“心知肚明”，这些多为大量一二手联动和所谓“电商”带来的“贡献”。

　　不可忽视的是，对于买房者来说，则承担着诸如“团购费”、“优惠费”等佛山住建局已经明令禁止的“房价之外”费用;而对于刚需客户来说，将承担着动辄被推高的高达四位数的单价，对于一个区域来说，房地产过度的投资行为很可能催大“空城”、“鬼城”等地产泡沫。

　　在为“爆发式”成交量欢呼的同时，谁来关注消费者的权益，以及这些犹如被注入“兴奋剂”之后的区域市场，一旦未来高温退去后将何去何从?

　　地点：三水北江新区某项目销售中心

　　“5万团购费，三水的规矩”

　　周六中午的高温仍未退去，在三水北江新区某项目销售中心内就已经人满为患。销售中心前，停满了来自各地的小车，除了部分粤E车牌之外，更多的是来自广州、中山、顺德、珠海甚至深圳的车牌。

　　尽管烈日当空，不少销售人员还是跑到了路边，手里拿着一叠户型图和楼盘简介卖力招揽，每当有车经过都会上前招呼。见记者在楼盘前减速，五六个销售已经冲了过来。一位姓钟的销售人员马上从车窗塞进了名片和户型图，表示自己是来自某某置业的销售。

　　将记者带入楼盘后，马上又有另外一个楼盘本身的销售过来接手。据了解，该楼盘开盘已有半年多，如今已经卖到15座，接近尾声。除了一些三房的中等户型外，还有部分公寓单位在售。

　　记者表示来自禅城，想买房来投资。而楼盘所属的销售林先生表示，今年开盘时该楼盘均价在5500元/m 2左右，如今涨至7500元/m 2，因此吸引了不少人来投资，其中以广州客为主，此外也有不少中山、顺德客户，禅城的反而少见。另外他介绍，由于楼盘靠近未来的佛山4号线以及首段通车的广佛肇城际轻轨，因此比较受欢迎，目前已经接近沽清。

　　在沙盘另一边，推出了大批“一口价”单位，基本五六十万一个户型，但此时楼盘销售已经离开，那位钟姓销售又跟上介绍。但除了介绍这些“一口价”单位，他还表示在这个价位上再加5万元才是最终定价。

　　这是订金还是楼价的一部分？

　　记者对此提出种种疑问，钟姓销售则表示，无论是公寓还是一般单位，无论是不是“一口价”，都需要在报价基础上另外再加5万元，“必须要在此基础上，额外支付5万的楼盘团购费，参加5万抵15万的团购优惠，这是三水的规矩，全部楼盘都要这样处理。”

　　他解释，此举是为了“避税”，可以把该单位显示的成交总价降低，一方面业主可以少交税费，而开发商本身也可以减少一定的税费开支。该销售人员明确，这5万元是另外开一张发票，和购房发票分开处理。

　　记者表示，如果按此计算，原本按照楼价计算，一个90平米的户型其实总价也就56万左右，如果2成首付大约就10万元，但另外要交这一笔“团购费”，那其实已经变相抬高首付，而且对于优惠的条款解释并不明确。但该销售则表示，无论在三水哪个楼盘，都需要交这一笔费用，只是名目各不相同，“不信你可以去其他地方问问看”。

　　而离该楼盘不远的三水大型商业项目，其上盖也有公寓出售，虽然火爆程度一般，但该楼盘本身所属的销售人员也表示，购房款之外，同样需要另外交3万元的费用。至于这笔费用的名目，对方同样交待不清，只表示这是公司规矩。

　　地点：季华三路中国陶瓷城附近

　　“之前曾发生过报价穿帮”

　　“你们广告上说的，三万抵八万，五万抵十万，是什么意思?”

　　“这个你不用管了，这方面的优惠，我们已经算在房价里面了。”

　　“那到底是什么意思呢?”

　　“你不会是中介带过来的吧?”

　　8月21日，季华三路中国陶瓷城附近一在售项目的样板房内，售楼部工作人员盯着记者，很是疑惑。

　　“你没注意到刚才旁边看楼的那个人吧，他旁边站的就是中介”。该工作人员解释，若系中介带来的买房者，三万抵八万，就是说消费者需先交三万元，届时购房付款时可抵八万元，“总价款里面，直接减掉八万”;如果是售楼部人员直接接待，这个优惠已经算在房价内了。

　　该工作人员解释，所谓“三万抵八万”中的三万元，其实并非交给开发商，而是交给中介的佣金。

　　记者现场看到，售楼部工作人员、中介，均白衬衫、黑色西服裤，一眼看去并无不同，前者坐销售大厅的服务台后，后者坐服务台旁边的一张桌子处;两者间的唯一区别是，前者戴有印有楼盘名称、姓名、工号的工牌，而后者并未戴有工牌。

　　记者进一步观察看到，大厅内，与记者对接的，只有工作人员一人;而另外一桌，与购房者对接的，除一名中介外，还有一名戴有工牌的工作人员。工作人员解释，即使是通过中介最终成功交易，那么单子仍算是售楼部的工作人员做的。

　　记者至此才明白，为了防止中介、售楼部工作人员之间，因为交流不畅导致尴尬，记者刚进入售楼部时，工作人员曾反复求证，是哪个人员介绍来此看房的，“男的还是女的，有没有他的电话号码?”

　　“即使你不是中介电话联系后过来看房的，只要进了售楼部，首先找的是桌子边的中介，同样算作中介的单，也要给中介交钱的”，该工作人员称，之前曾发生过“外场”中介和“内场”销售跟客户报价不统一的“穿帮”事件，购房者怒骂开发商恶意欺骗：“因此这儿会特别注意。”

　　地点：南海区狮山镇罗村某项目售楼部

　　“带人看楼和负责谈价分开”

　　而在南海区狮山镇罗村的某本土房企所开发的项目，中介、售楼部工作人员之间演绎的“双簧”，更令购房者防不胜防。

　　距离售楼部50米外的路口，便有两名白衬衫、黑色西裤的中介在此揽生意。记者只是问了中介一声，售楼部如何过去，其中一名男子便形影不离地跟在了记者旁边。

　　“你们是售楼部的工作人员吧?”

　　“是，我们是楼盘售楼部的。”

　　“那大厅一个桌子前，怎么有两名工作人员服务，算谁的单啊?”

　　“哦，我们是负责带着看楼的，他们是负责谈具体价格的。”

　　据该中介介绍，楼盘8月20日开盘推出新一期组团，生意特别火爆。记者前往样板房的路上，确实看到络绎不绝的看房者，但无一人系戴有工牌的工作人员引领。

　　“你们这儿的房子卖得怎么样”，看完样板房后，记者站在一座今年初开盘的大楼前，仔细数一数，安装了空调的房子，仅有三成。

　　“基本上都卖完了，卖得很好。至于为什么不装空调，很多是广州客，买来用作投资的”。

　　最终双方坐在售楼部大厅一桌后，一名佩戴了工牌、同样西装革履的工作人员，很自然地跟着一起坐了下来。

　　“你们都是售楼部的工作人员?”面对记者提问，佩戴工牌的男子同样做了肯定的答复。

　　计算完房款后，双方再次聊到所谓的“3.5万抵8万”的“优惠”。

　　“你如果决定了，除现付定金外，还要交3.5万元的折扣款，其余的正式签合同时一起付。”中介称。

　　“3.5万能不能签合同时，一起计算后交付?”

　　“不行，按照我们公司规定，付定金时要一起付。”中介很肯定地说，一脸真诚，而佩戴工牌的男子则附和着笑一笑。

　　留下中介号码后，记者询问佩戴工牌的男子能否也留个号码，后者立即拒绝。

　　“我是怕这边电话打不通，还有个备选号码可以打，要不你给我留个其他号码”?

　　“不用了，就留我同事号码好了，电话一定打得通的”，佩工牌男子很肯定地说，而旁边的中介也频频点头。

　　为何“场内”销售人员会拒绝给“场外”中介带进来的客户电话?某销售经纪人直言，“那是因为涉及到不同的佣金分成，这是一二手联动的‘规矩’。”

　　临走时，记者特别留意到，与其他项目不同的是，该楼盘售楼部，除服务台边数人无工牌外，甚至服务台后的数人，也无一人佩戴工牌。

　　焦点

　　“团购费”、“折扣款”、“电商费用”……

　　这费那费或是给中介的佣金

　　买房要交“折扣款”才能享受优惠?看楼时要缴纳“电商费用”以登记单位?或者买房子要向二手中介缴纳“团购费”才能签订合同?

　　和南都记者在楼盘遇到的情况相类似，南都佛山报料中心今年以来接到多宗报料和投诉，投诉者称看楼时缴纳的所谓“电商费用”，在最终没有成交时遭到拒绝退款，且据报料人提供的收据显示，收款方并非开发商，而是“×房网”或者是“房××”等第三方电商机构。

　　正如禅城某楼盘销售人员透露，“诸如消费者提前缴纳的这三万到五万元不等的费用，其实并非交给开发商，而是交给中介的佣金。”

　　而这部分“团购费”、“折扣款”和所谓“电商费用”只是这部分“佣金”不同的称呼。

　　“销售代理一般分为‘前佣’和‘后佣’。目前市场上正规和传统的几大代理行，都是采用‘后佣’。也就是开发商按照成交金额，和一定的点数，支付销售佣金，这是市场正规的操作方式。由开发商支付，消费者购房的房价不变。但是‘前佣’则为消费者提前以各种诸如折扣款等名义，先行支付给二手中介或者电商公司，作为佣金。这部分不在房价里体现。比如原本100万元的房子，经纪人会报价108万，再减去用3万元‘买’来的优惠后，以100万元成交。3万元支付给中介或者电商公司。”据知情人士透露。

　　所以，正如禅城某楼盘销售人员透露，“如果是售楼部直接接待，那么这个优惠已经直接算在房价内。”

　　而知情人士进一步补充，不少楼盘还会采用将“上门客(直接到销售中心买房的客户)”转为二手中介或者电商公司带来的客户，以提高佣金，这也被称为“内转外”。

　　事实上，今年2月2日，佛山市发展和改革局和佛山市住房和城乡建设管理局已经联合发布《关于规范新建商品房销售环节律师服务费和网络营销等收费行为的通知》。其中再度明确提到，根据《明码标价的通知》第十条：“商品房经营者要严格按照明码标价进行销售，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”

　　其中特别明确：商品房销售实行明码标价和一套一价。属于房价外加收项目的一律禁止。

　　而记者调查发现，部分楼盘仍旧对于这部分“团购费”、“折扣款”和“电商费用”的去向没有明确交代，而多数消费者面对这笔费用甚至在缴纳之后，并不清楚具体资金去向。

　　影响

　　楼市“火爆”下的隐忧

　　在诸如三水、狮山等区域部分楼盘宛如兴奋剂下的“火爆”成交，将给市场带来哪些可能存在的问题?

　　房地产泡沫危险

　　据业内人士分析指出，首先是房地产过度的投资行为很可能会带来“空城”等房地产泡沫。据记者调查发现，这类一二手联动销售项目，除了部分中介经纪人会守在楼盘附近，招呼过往车辆前来看楼之外，其余主要客户群体来自于广州，或者珠三角其他城市。以诸如轻轨、高铁站、几分之一价格、升值空间等区域利好，吸引投资客户入市。投资客户购买这类物业的目的，包括升值后转手卖出或者出租，未来并不会在该项目居住。

　　后期管理留隐患

　　其次，不容忽视的是不少销售到尾声的项目，为了追求快速回笼资金而“快销”，甚至有些开发商在该项目之后，逐渐退出房地产市场。对于后期管理和品牌维护存在一定不确定性。

　　“选择一二手联动快速清货的项目有一个共同点，就是需要快速回钱。”有中介经纪人透露。“通常大型品牌房企不会这样做，之前偶尔有品牌房企项目做过，后来因为管理混乱或者纠纷增加，被叫停或者禁止了。”“还有，因为不少中介并非楼盘原有的经过正规培训的销售人员，对于楼盘的情况未必完全掌握，可能存在的不利因素或被隐瞒。甚至不排除出现过度承诺的情况。因为他们卖完这个项目很快就转场了。”该经纪人表示。

　　忽然被推高的房价

　　再次，不容忽视的是，这种快速“洗”盘的情况，也带来了忽然被推高的房价。如三水北江新城项目售价已经从年初的5500元/平方米上涨至7500元/平方米，罗村本次调查的楼盘，对消费者的报价已经达到毛坯价格10000-11000元/平方米。

　　“这个价格对于广州客户来说可能还是便宜的，但是本地有实际居住需求的消费群体面对的却是被投资客户迅速追高的楼价，而非随着城市升级和区域发展而应有的价格涨幅，这种现象值得关注。”有业内人士表示。

　　提醒

　　如何辨明不合理费用？

　　那么，消费者如何辨明这类“房价之外”的不合理费用?

　　据业内人士介绍，首先看该笔费用的开收据方，其次看是否计入房价。正常的认购登记意向金，不论是销售代理公司成交还是开发商的直接销售团队，收据都应该由开发商开具，并且，该金额在成交后转入房价。也就是说，预交了3万元，购买100万元的房子，房价需要再补97万元。反之，如果是其他二手中介机构或者电商公司所开出的收据，并且不能转入房价，那么该费用或就是消费者为成交佣金而“买单”的房价之外费用，为住建局禁止款项。