顺德某小区旧物管逾期两年多不撤场

　　[摘要 ]新物管无法进场曾索赔，业委会无奈之下打官司，顺德法院昨开庭审理.

　　谁都知道，小区业委会与物业服务公司，是主仆的关系。可在顺德乐从旭景豪庭小区，旧的物业服务公司乐从供销集团振豪物业管理有限公司(以下简称“振豪物业”)自2013年12月1日四年服务期限已止，可直到现在仍然不撤场;新中标的物业服务公司广东同信物业管理有限公司(以下简称“同信物业”)一直进不了场。无奈，业委会不得不将振豪物业告上法庭。昨天该案在顺德法院乐从法庭开庭审理。

　　旧物业超合同期限，两年多不撤场

　　旭景豪庭小区位于乐从乐德路与环镇西路之间繁华地段，自2009年交房，大约有1300多户。据业主们介绍，自业主入住，小区的物业服务一直由开发商与振豪物业签订合同。

　　2013年3月15日，小区在热心业主的牵头下，经当地政府备案成立了第一届业委会。这天，也是开发商与振豪物业签订服务合同到期之日。据业委会主任吴先生介绍，当年8月8日，在乐从社区居委会的指导下，业委会召开业主大会，就是否续聘振豪物业进行公开投票。

　　“小区卫生、治安、服务可以说令人很不满意。”根据投票的结果，超过半数的业主不同意续聘振豪物业。业委会执行业主大会的决定，不再与振豪物业续签物业服务合同。

　　2013年11月1日，业委会委托广州群生招标代理公司对外公开招聘新物业公司，振豪物业也参与了投标竞争，但经评标委员会评审，最后同信物业公司中标。11月23日，业委会与同信物业签订了管理服务合同，合同约定从当年12月1日起，由同信物业接管旭景豪庭小区物业管理，服务期限为四年。

　　与此同时，业委会向振豪物业发出通知，要求其于2013年11月30日办理物业管理移交手续。然而振豪物业以各种理由拒绝撤场，同信物业无法进驻，此事一拖就是二年多。

　　新物业无法进场，起诉业委会

　　吴先生介绍，在这两年多的时间里，业委会多次向乐从城市建设和水利局、居委会、上华警务区反映情况，请求政府部门出面催促被告主动撤场，与同信物业办理交接手续，遭到被告拒绝。

　　乐从城市建设和水利局也明确表示，认可解聘振豪物业的手续。同信物业所有续聘、解聘、重新招、投标工作都是在居委会的指导下，依法依规操作，并得到居委会的认可。

　　最令吴先生烦恼的是，旧物业不撤场，而新物业2015年11月4日却一纸诉状将业委会告上法庭。

　　同信物业一位负责人介绍，为取得旭景豪庭小区的物业管理服务资格，他们在人力和物力上花费巨大。但由于业委会对原物业公司的交接工作处理不到位，造成中标后同信物业、业委会双方签署的合同不能履行，给同信物业造成了巨大经济损失。同信物业请求法庭判决业委会赔偿直接经济损失即招标代理服务费40000元及其利息4800元。

　　吴先生说，物业管理合同无法履行，过错方应是振豪物业。“业委会是群众性自治机构，没有任何经济来源，无法赔偿原告损失。”

　　记者从法院了解到，目前该宗服务合同纠纷案已经判决，法院驳回了同信物业的诉讼请求。

　　庭审直击

　　旧物业：业委会未获业主授权

　　今年6月12日，业委会一纸诉状将振豪物业告上了法院，诉请振豪物业立即撤离。昨天该案在乐从法庭开庭审理。

　　被告代理律师答辩称，原告业委会不是本案适格诉讼主体。“作为业委会是小区业主大会执行机构，代表小区在重大决策或代理业主主持重大会议应经业主大会表决授权。”他请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　原告的代理律师回应称，根据《广东省物业管理条例》，业主大会会议可采取集体讨论的形式书面征求意见，本案中业委会通过书面方式表决。原告据此提交了书面表决的业主意见表，用以证明业委会的行为得到了大多数业主的授权同意。

　　那么振豪物业为什么不撤场，它管理小区是否有法律依据呢?这也是开庭争议的焦点之一。原告律师认为，被告的服务合同已经到期，且小区已经通过公开招投标签约了新的物业公司，被告没有理由继续霸占小区，属于强制的、非法经营。而被告律师却认为，业委会解聘他们、签约其他物业公司没有得到业主的授权，程序违法。

　　南都记者从旭景豪庭小区了解到，有部分业主因为物业管理的纠纷拒缴管理费，振豪物业先后向50名业主发了催款的律师函，但有业主认为“振豪物业没有资格收受管理费”。目前，该案经庭审后暂未判决。

　　律师说法

　　旧物业没理由不撤场

　　南都记者从庭上获悉，振豪物业不愿撤场的原因，就是质疑业主投票结果的真实性。对此，广东省邦南律师事务所徐玉发律师认为，《佛山市物业管理办法》规定，业主大会决定有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主，且占总人数过半的业主同意。

　　“该小区投票结果已具备了这两个条件，振豪物业是无权提出质疑的，所以它也没有理由不撤场。”徐玉发认为。

　　徐玉发解释说，地方法规对此有明确的规定。《广东省物业管理条例》规定：“业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期拒不退出的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。”

　　旭景豪庭业委会代理律师称，他们不排除对有关政府部门的行政不作为提出行政诉讼。