珠三角“二孩房型”吃香 未来5-10年大户型需求或更趋明显

　　二孩政策正式开放，不少人打算搭政策“顺风车”生二孩，房地产开发商也紧跟商机。

　　二孩政策正式开放，不少人打算搭政策“顺风车”生二孩，房地产开发商也紧跟商机。据深圳中原研究中心统计，深圳今年上半年推售的一手房四房及以上户型占比高达42%，为近年来的历史高位。广州上半年一手和二手楼中的三房及四房成交宗数同比均有不同程度大涨，尤其是120平米及以上二手房，成交增长约七成。数据显示，刚刚过去的7月份，广州一手房中的四房、五房大户型成交均价要高出一房、二房小户型8000元至1.1万元/平米。

　　开发商力推小四房及大户型

　　去年底，国家全面放开二孩政策，东莞不少开发商就应声推出“二孩概念房”，把原先比较难卖的四房大户型借力“二孩”政策春风销售。记者从东莞多位地产业内人士处了解到，早在“二孩”政策的风声传出后，地产商就已经关注到。经过一年多的产品设计、规划到推出市场，如今东莞也出现了适应于新晋“二孩家庭”的“小四房”户型。这一现象在广州珠海等地也有不少。

　　高房价之下，深圳开发商也是力推大户型适应“二孩时代”市场。今年1月，深圳开发商推出的四房及以上户型，一度占到总供应量的62%。房天下二手房电商商圈经理潘秋玲介绍，今年广州番禺小户型成交量锐减八成以上，大户型房则供不应求。

　　政策初期多城大户型放量增长

　　全面二孩政策放开的最初几个月，珠三角多城的大户型一度成交活跃。合富辉煌统计数据显示，今年2月份，广州121-144平方米区间的一手楼成交占比一度高达12.4%，较去年同期几乎翻番。中原地产广州淘金北分行高级营业经理陈华妹告诉南都记者，二孩政策放开后，广州120平米及以上二手房大户型成交量明显增长，这在成交量最大的三四月份尤为明显。

　　在江门，某楼盘大户型原定价比小户型低约300元/平米，但由于大户型销售火爆，定价出现逆转，120多平方米的三房比90多平方米的单位单价要贵。

　　另据深圳中原研究中心的统计，深圳今年上半年推售的一手四房及以上户型占比高达42%，为近年来的历史高位。广州上半年一手和二手三房及四房成交宗数同比有不同程度大涨。尤其是120平米及以上的二手房，成交宗数增长约七成。

　　不过，受到房价上涨及上调税费等方面的影响，珠三角居民对大户型的消费欲望受到遏制，近几个月成交占比开始走低。

　　也有一些城市在二孩政策放开后，四房以上的改善型产品市场并没有太大改观。比如惠州和佛山，深圳客和广州客分别是购房主力。这部分人往往是刚需客户，他们对大户型的需求不那么迫切。

　　五年后对学位房市场影响或更明显

　　深圳链家研究院研究员廖小敏说，二孩放开，“家长对学位紧张的预期，致最近一年学位房持续火热。”

　　相较于一手商品住宅成交量的连续四个月滑落不同，中山二手房成交量却不断上涨。链家满堂红中山分公司市场研究部经理刘申交说，上涨主要体现在主城区的老城区，老城区是优质教育资源聚集的地方，特别是东区、石岐两个区域，客户基于二孩的教育需求买老城区房，也为以后的学区划片考虑。

　　同时，南都的一项调查显示，惠州市民选择3-5年内生二孩的只占30%，而5年以后生二孩的占比50%以上。就算现在开始准备生二孩，孩子需要独立房间时至少要到4岁，前后加起来接近5年。生二孩换房需求很可能发生在5年后。因此，即便有提前怀孕或提前做准备换房的，需求也并不紧迫，只能是少量人群，短期内不会对楼市需求产生明显的刺激作用。但未来5-10年，这对四房等大户型的供应量和成交量会有促进作用。

　　巡城

　　广州

　　四房及以上二手楼交投量同比增七成

　　随着全面二孩政策的放开，今年广州不少楼盘都打出“二胎户型”噱头，推出四房单位。在房价高企背景下，开发商也设计了不少小面积多房户型。多个大型楼盘都推出85平方米左右的四房复式单位，受到买家关注。

　　克而瑞统计数据显示，今年1-7月，广州复式单位成交套数达1048套，比去年同期495套增长超一倍。此外三房以上户型，今年成交量有快速增长。今年1-7月广州共成交三房户型36472套，四房以上户型8039套，同比分别增加9464套和685套。

　　不过，今年上半年广州大户型成交量大涨，是基于整体成交大涨后的“水涨船高”。如果从成交占比看，在高昂的房价面前，更多购房者依然只能选择中小户型。

　　二手楼方面，南都记者从中原地产、合富置业等地产中介了解到，今年以来，因生二胎而购买120平米及以上大户型二手房的买家明显增多。

　　中原研究部的统计数据显示，今年1-7月份，120平米及以上大户型的成交宗数在二手房成交中的占比达到17%，比去年同期的15%增加了2个百分点。其中，面积在120-144平米的成交宗数同比增长69%，而144平米及以上户型同比增长更多，达到77%。

　　合富置业的成交数据也显示，今年1-7月四房及以上二手单位交易占比高达11 .7%，2015年同期占比仅9.9%。今年四房及以上户型市场交投活跃度明显上升，交投量较去年同期大幅上升七成。

　　全面放开二孩政策还让番禺的二手楼市格局发生改变。房天下二手房电商商圈经理潘秋玲称，今年番禺小户型成交量锐减八成以上，大户型房则供不应求。以大户型为主的祈福新邨板块，上半年大户型优势尤为凸显，以月明轩楼盘131平米的大四房为例，2015年初售价210万元，从2015年二孩政策确认到2016年正式实施，一年多涨到280万元，贵了70万元。

　　深圳

　　上半年新房成交主力套均105平方米

　　据深圳中原研究中心的统计，今年上半年，深圳推售的四房及以上户型占比高达42%，环比去年下半年略高2%。其中，四房户型供应占比29%，与去年下半年持平，但相比2014年有明显提升。同时，今年以来推售的四房以上户型占比高达13%，为历史最高位。

　　今年1-7月份新房户型供应套数中，四房及以上户型供应量一度在1月份达到高位，占总供应量的62%。

　　事实上，从供应户型的占比变化也可推测到成交主力面积正在逐年增加。深圳链家研究院统计，上半年新房成交套均主力面积为104.9平方米，高于去年的100 .2平方米与前年的96.2平方米。从各面积区间成交占比来看，上半年90-144平方米的户型成交占比20 .2%，144平方米以上户型成交占比为11.8%。

　　与新房市场相似，新近深圳链家研究院提供的一份二手房源供应户型占比情况统计显示，截至8月22日，今年深圳三房户型供应占比33.5%，是所有户型中的供应主力。四房以上户型占比则为18.6%。其中，面积区间在90平方米以上的二手房放盘占比达36.9%。

　　对于二手房成交占比达7成左右的深圳楼市而言，二手房的变化显然要比新房更加“接地气”。此前深圳链家研究院发布的2016上半年楼市大数据中，今年上半年二手住宅成交套均面积为83.21平方米。值得一提的是，这一面积在近三年呈现持续减少的态势。

　　在“3·25”楼市新政后，二手房评估价普遍有50%-60%的上调，让普通一套房的税费增加10万到20多万元，高端豪宅税费上升更为明显，直接拉高购房成本，这导致中大户型成交占比略有缩减。

　　珠海

　　部分楼盘针对“二孩”设计加房

　　珠海卫计部门的调查显示，该市已生育一孩的妇女超过一半想生二孩，计划三年内生二孩的人占70%，“预测5年内二孩出生在1.6万-3.8万人”。南都记者了解到，去年底全面放开二孩政策后，珠海曾有保利海上五月花、东方墅、格力海岸、金地格林泊乐等品牌楼盘有针对二孩做过广告。业内人士介绍，随着二孩政策来临，楼盘的户型规划也发生了调整，原本打算做98平方米的三房，如今根据市场变化，调整为128平方米的小四房。

　　江门

　　大户型定价高过小户型仍热卖

　　二孩政策的放开，江门居民家庭居住的需求也在变化。合璟华富地产总经理黄锦康表示，由其公司代理的楼盘，近期中大户型产品非常好卖，并且开发商定价思维也出现转变，未来四房单位或逐渐成为主流。黄锦康说，以华茵桂语为例，在项目刚刚入市时，大户型产品定价比小户型要低大约300元/平米。到了后期，定价出现逆转，120多平方米的三房比90多平方米的单位要贵，但走货仍然较火爆。

　　个案

　　900万元提前为二孩买广州复式学位房

　　张先生是生意人，已有个正在读初中的女儿。二孩政策放开后，张先生准备与妻子在明年再生一个孩子。今年他眼见楼市红火，已经提前着手准备换大房。考虑到学位的问题，张先生最先考虑的是到越秀买房，但是越秀的房源普遍楼龄偏老，因此最终他还是把目光放在了天河，并且选中了东方新世界，购入了一套197平米的复式四房单位，成交价900万元。

　　280万元快手换四房，珠海夫妻俩偷着乐

　　今年刚怀孕的张女士成为珠海楼市四房换房大军中未雨绸缪的一员。张女士和丈夫住在珠海市区一套小三房户型，房子属新房，此前买来作为婚房。陈女士怀了第一胎后，情况发生改变：由于是初次怀孕，双方父母都从老家赶来照顾孕妇，原本还算宽敞的三房变得非常拥挤。张女士和丈夫盘算，“以后要是生了两个小孩，家里就更拥挤了。”

　　就在今年7月，珠海拍出19050元/平方米的地王，创下历史新高。看到节节攀升的楼价，张女士和丈夫终于下了决心换房。他们在珠海主城区转了一圈，发现在售楼盘中四房配比普遍不多，且均价大多超过2.8万元，算下来一套全新四房总价分分钟超过300万元。

　　最终，张女士把换房区域选在珠海市区上冲关口附近一品牌楼盘，110平方米的户型能做四房，带装修均价2.5万元/平方米，总价将近280万元。“还好自己上车早，楼价这么涨，再过半年，估计整个珠海主城区再也找不到300万元以下的全新小四房了。”