二手楼防坑骗 远离“ABC”单

　　目前，在佛山二手楼市场交易中，不少买家可能遭遇业主反价和“中间人”赚差价等问题。那么，二手买卖双方，如何“跳”过这些坑呢?近日，南海国土城建和水务局提醒购房者要选择合法房产中介机构、要确认卖方业主身份、注意房屋付款和过户细节等。

　　乱象一：“中间人”赚取差价

　　有人一转手房价高五万元

　　去年5月，王先生在中介公司挂牌了一套大沥盐步的住宅。司徒先生通过该中介，以40万元的价格，与王先生达成了协议，并支付了1万元定金。很快，中介公司帮司徒先生找到了下家蓝小姐。蓝小姐愿意用45万元买下该房子，并支付了6万元定金，包括1万元的房屋定金，1万元的中介费，以及给司徒先生的4万元转让费。

　　房屋溢价5万元卖出，王先生心有不甘。司徒先生和中介公司都提出，可取消之前与王先生签订的合同，并重新让蓝小姐与王先生签订一份45万元的买卖合同，但买卖双方不能见面，分别签约，合同还注明，蓝小姐已交付6万元定金。

　　但王先生不能接受这样“吃差价”，最终，王先生提出解除与蓝小姐的合同。经法院审理，由于王先生与蓝小姐签订了合同，并且是真实意思表示，居间合同合法有效。

　　第三只眼：注意签合同和过户的是否同一人

　　因司徒先生的介入，王先生的房子溢价了5万元,还被要求不能与真正买家蓝小姐见面，这就是二手房交易中常见的“ABC”单套路。

　　所谓ABC单，就是卖方和买方之间还存在一个“中间人”，俗称“二房东”，他在原始房价的基础上进行加价，再卖给买方，实现转手获利。在该案例中，并不能算是真正的意义上的ABC单，王先生在多次协商之后还是跟真正的买家蓝小姐签订了合同，但差价还是落入了司徒先生的口袋。

　　作为购房者如何规避“ABC”单呢?如果 “卖方”即中间人没和你签署正式的房地产买卖合同，而是给你一张他作为买方跟另外一人签署的买卖合同，并且在合同备注处标明：卖方同意买方在申请产权转移登记过户时，由买方指定其他姓名的名义过户。这时，你就要留心眼了，要求与业主见面签订合同。如果你是卖方，又该如何保护自己的权益呢?当买方要求在合同备注处标明：卖方同意买方在申请产权转移登记过户时，由买方指定其他姓名的名义过户，所谓的“买方”很有可能只是一个“中间人”。

　　乱象二：业主反价倒打一“耙”

　　业主反悔买家反成被告

　　90后的小蔡，经过中介的推荐，去年9月底看上了刘先生名下罗村的一套约70平方米的住房。双方当时约定，该房屋的成交价是56.5万元。由于该房屋还涉及抵押贷款，需要由刘先生先出资提前还贷，赎回房屋。因此双方协商，定金5万元在签订合同当天由小蔡支付给刘先生。而刘先生需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。小蔡作为买方，在其通过银行贷款审批后七个工作日内，小蔡需与刘先生一起办理交易过产手续。

　　去年10月份，刘先生反悔了，要求在原价上加2万元出售。去年11月份，双方签订了《补充协议》，将房屋的成交价改为了58.5万元。但是，刘先生还是心有不甘，他再一次反悔，不配合小蔡办理按揭贷款手续。

　　小蔡没辙了，只好于12月份提出解除合同以及补充协议。刘先生也同意解除合同，但他表示，小蔡无故解除合同，应承担违约责任，要没收小蔡支付的5万元定金，并将小蔡告上了法庭。经法院审理，小蔡虽未在约定时间内办理住房按揭贷款手续，但责任并不在小蔡，她不应承担违约责任。

　　第三只眼：注意保留证据 提防业主反价

　　面对变化的市场，业主反价也很正常，买方如何保护自己的权利呢?首先，可以用定金来约束业主。如果铁了心要拿下眼前的二手房，不妨约定较高的违约金金额。

　　同时，要注意保留与卖方的沟通证据。有些业主想返反价违约，往往会拖延或者不协助办理交易手续。就如刘先生一样，幸而，在整个过程中，小蔡通过微信、录音等方法，留下证据，所以法院没有采信刘先生的说辞。

　　实际操作中，买家一定把控好交易的流程和进度，当业主说不卖时，要留下业主的书面声明。如果业主不配合，一旦到期不履行的话，买家可以追究其违约责任。

　　部门提醒

　　买二手房注意七点

　　上周末，南海国土城建和水务局针对目前二手房市场出现的情况，发布了关于买卖二手房的重要提示：

　　1.要选择合法房产中介机构。交易中，要注意查验中介机构是否具备“两证”和“一书、一手册”。两证即：工商部门发放的“营业执照”和住建部门发放的“房产中介机构备案证”;一书即：房地产权属人委托中介机构转让房屋的授权委托书(俗称放盘委托书);一手册即：住建部门发放的房地产行业企业《诚信手册》(房产中介机构) 。

　　2.要确认卖方业主身份。签订购房合同或交付定金前，一定要核查所购房屋产权证上的业主信息与卖方身份证明的信息是否完全一致。同时，还要核查所购二手房是否为房改房或保障房，如是则交易前必须取得卖方配偶等隐名共有人的书面同意，并到房改机构等部门办理有关审批手续。

　　3.要核实房屋权属登记信息。签订购房合同或交付定金前，一定要前往不动产登记部门查询交易房屋的权属登记信息，核实房屋的业主、地址房号、土地性质、土地使用权用途和年限，房屋用途和建筑面积，以及是否存在查封、抵押、征收等限制交易的情况。

　　4.要实地查看房屋。看看房屋是否存在违法改建、加建，如属违章建筑，则不能交易过户。另外，要注意房屋是否有人居住。同时还要查看房屋是否拖欠水电气费用和物业服务费。

　　5.要注意房屋付款和过户细节。建议买卖双方一起开设银行共管账户(或联名账户)暂管房款，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

　　6.要核实房屋登记户籍是否已迁出。

　　7.要明确约定中介服务费。建议房产中介服务合同对中介服务的内容和收费做出详细约定。