以规模抢占“风口” “租房时代”来临？

　　刚刚结束的周末，佛山不少租赁平台都开启了加班模式。

　　这源于周末的前一天，7月21日，佛山正式对外发布加快培育和发展住房租赁市场实施方案。其中，佛山市住建局回应，针对租赁市场，下一步佛山首要目标是扩大国有平台规模，让国有平台引领、带动和规范佛山市住房租赁市场。

　　加之早些时候广州发布“租赁16条”，再到国家9部委联合发文把包括广州、佛山等12座城市选取为首批开展住房租赁试点单位等叠加事件下，培育租赁市场，大力推进租售并举的“风向标”，正让越来越多人把目光投向了国有住房租赁平台。

　　而佛山市建鑫住房租赁有限公司(以下简称“佛山建鑫公司”)正是佛山首个、也是唯一一个国有住房租赁平台。

　　有人把这样的平台称为行业的“X变量”。“国有住房租赁平台的出现，最大目的让住房回归‘住’的属性。”佛山建鑫公司董事、总经理蔡宇说道。

　　实际上，基于房地产庞大的存量市场，早在几年前已有链家等多个知名租赁中介布局该领域，而上个月就在佛山，万科拍到一宗自持70年的地块，也让更多人明了，青年长租市场已逐步成为“群雄逐鹿“之地。

　　那么，同样入场的佛山国有住房租赁平台——佛山建鑫公司到底是怎样的一个平台，又将如何发挥规范房地产市场的引领作用?

　　1 提供低价长租房源的承租商

　　就在坐落于禅城区汾江河畔的富力广场，第一批由佛山建鑫公司推出的83套低价公寓，将在几日后以“摇珠“的方式，决定它们的租客名单。

　　据佛山建鑫公司提供的数据显示，目前这批房源的报名人数与房源数量，是4：1，也就是市场呈现供不应求。

　　据悉，上月初，由佛山建鑫公司正式发布的精装含复式公寓，月租最低的仅需799元，比同地段租金低近40%。且只要是满足大专以上学历、在禅城区无房、同时在佛山工作三大条件的人群即可申请。

　　而且这批房源最短的租赁周期都在两年以内，两年内租金是不变的。相比普通的租赁房源，佛山建鑫公司提供的这批房源，不仅低于市价，且租赁周期也明显长于市场。

　　蔡宇表示，国有住房租赁平台的出现，正是让国有平台引领、带动和规范佛山住房租赁市场，改变购房的消费观。

　　资料显示，去年中，广东省成立首个省级国有住房租赁平台后，各地市相继成立自己的国有住房租赁平台。同年9月，佛山建鑫公司正式成立。这是佛山目前首个，也是唯一一个国有住房租赁平台。

　　对于为何选择这一时间，业内人士认为，这是基于目前国内整个一线城市，包括超一线城市，无论是地价或者房价，都面临越来越高的问题，在高企的房价面前，许多普通老百姓都买不起房。

　　为此，培育住房租赁平台，正是作为国家除行政手段去打压房价过快增长外，另一个市场化的长效机制，也就是用租赁市场来调整房地产。

　　但客观问题是，与国外相比，比如欧美、日本、新加坡等国家，人们在租房和购买的意愿比例上，大概能实现5：5，但在国内，这一比例只能达到1：9。

　　面对这样的情况，要让租赁市场发挥对房地产的调控作用，蔡宇认为，关键是把房子的增值效应，也就是金融属性剥离出来，让房子回归到住的功能。

　　“如何实现，就要看平台能不能推出让市民觉得，租比买更划算的产品。”有业内人士分析道。

　　2 轻资产模式降低房源成本

　　这正是佛山建鑫公司探路的方向。

　　一方面，从市场的现状来看，目前佛山的租赁市场有非常大的空间。

　　佛山建鑫公司曾经委托相关机构进行调研，佛山属于净流入人口城市，每年新增大学生及各类人才约8万人，其中本地户籍人数占比低于1/2，也就是说超过50%的年新增大学生属于外地人口。

　　不仅如此，在不少人看来，佛山作为净人口流入城市，随着广佛地铁的连通，会有越来越多的人来到佛山。

　　而租金与房价本身是成正比的。目前佛山与广州交接的地方，一般都会以广州客为主。佛山在租金和租房环境方面实际上比广州有明显的优势。如果推出一大批优质、低于市场价的房源出租，必然可以吸引包括广州租客在内的一大批租客来佛山创业就业。

　　另一方面，在这样的市场现状下，佛山建鑫公司要做的，正是不断打造高性价比的租赁房源。

　　“高性价比”的首要前提，必然在于低成本的房源项目。

　　“基本上周一到周五都在找房源。”蔡宇表示，佛山建鑫公司成立至今，不断寻找低成本的房源项目，成了他最主要的工作。

　　目前包括位于佛山市政府附近的越秀项目，佛山建鑫公司推出的富力项目与越秀项目都是以购买房源后，再进行改造的“重资产”模式。

　　而未来，佛山建鑫公司更希望寻找实现“轻资产”运营的房源项目。这主要有几大方向，包括利用国有建设用地、农村集体用地建设租赁住房试点，还有包括工业用地三旧改造等方式，低成本获取房源或土地。

　　鉴于目前房地产的存量市场还是比较大，特别是在新的“风向标”，国内自上而下地培育租赁市场，推进“租售同权”举措下，就在这两日，蔡宇已经感受到，从过去自己找项目，到现在“有项目找上门”的转变。

　　此外，在降低房源成本上，作为国有企业，佛山建鑫公司还会把一些政策上的优惠也转移为项目的成本优势。比如说有相关的税收优惠制度，佛山建鑫公司就会把优惠的成本转化为房源成本的降低，实现让利。

　　3 年内预计推3000套低价高档公寓

　　如今这个行业里的“X变量”，正计划以规模效应来提速对市场的带动作用。

　　“今年将计划在佛山五区内推广，预计将推出3000套这样的低价高档公寓。”蔡宇透露。

　　实际上，有业内人士指出，目前富力广场项目推出后，周边的个别租赁市场已经感受到了“压力”。

　　相似的地段，如果有大批低价高档的公寓出现，可能会拉低片区的租赁均价，影响未来开发商在周边拿地的经济测算。”该业内人士分析说。

　　在加快布局市场的同时，佛山建鑫公司遇到的同行也正在增多。

　　就在佛山建鑫公司首批项目所在的禅城区，位于祖庙附近的万科泊寓则是另一个瞄准年轻人的长租公寓品牌。这背后，正是基于长租市场已崛起为“新风口”。

　　据链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。

　　盯着房地产存量市场，各种长租公寓品牌在这几年相继出现，从最早期被誉为行业先行者的魔方公寓，到中介巨子链家宣布成立自如事业部，进军公寓市场，紧接着，优客逸家、YOU+相继成立等。

　　这一“风口”也在这几年成为资本追逐的热点。根据克而瑞统计数据显示，截至2016年9月，监测的百余家公寓企业中，相关的投融资事件超过50起，融资总规模约合人民币60亿元。

　　而且这样的租赁项目必然还将更多。就在上个月，佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。

　　这意味着，这期间，万科推出任何产品都只能采取租赁的方式。而这宗拍地，也被业内看作，在未来将触发更多类似拍卖地块的标志性事件。

　　这一切都说明，长租公寓正逐步成为群雄逐鹿之地。

　　在这里，国有住房租赁平台依然保有自己明显的特点，比如略低于市场价的租金，长期稳定的租期，规范有序的管理，市民对于国有平台的信任度也会更高。

　　更重要的是，采用市场化运作的国有住房租赁平台，即使价格低于市价，但由于经营方针是保本微利，能够在最大程度让利于民，“关键是能够把佛山租赁市场带动规范起来，起到引领的作用。”蔡宇说道。