下半年调控趋严 楼市或量价齐跌

　　上半年龙头房企的业绩报告即将在未来一周迎来披露高峰。日前，相关机构的监测数据，已提前透露龙头企业普遍逆势增长的消息。根据中国指数研究院监测显示，包括碧桂园、恒大、万科等在内的40家龙头房企，上半年合计销售额达21143.56亿元，同比增长54.5%，多家房企完成了年度业绩目标的五成以上。

　　与此同时，已发布2017年中报业绩预告的一批A股房企中，剔除数据不全的企业，31家预告净利润呈现上行趋势，占比超过五成，18家亏损，其中8家是首亏。

　　在楼市调控大概率向严的趋势下，机构普遍预测未来一二线房价下行压力增大。不过，部分机构仍看好房地产龙头股的投资价值。

　　龙头房企上半年业绩普遍逆势飘红

　　上半年，在楼市调控政策持续发酵的情况下，龙头房企业绩却普遍在逆势增长。中国指数研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。从目标完成率来看，大部分房企均已完成50%以上，龙湖、旭辉等企业上半年目标完成率达70%以上，完成全年销售目标已经成为大概率事件。另一方面，上半年房企销售业绩保持快速增长的同时，一线及热点二线城市仍为业绩主要贡献区域。从十大龙头房企的销售份额来看，一、二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%，合计占比73.9%。

　　不过，像万科、恒大等龙头上市公司，近期告知记者其业绩披露期仍要过一段时间。目前在A股上市企业中，已披露上半年业绩预告的多为中小型企业，对整个房地产板块的运营情况还不具代表性，但可从中看出一些当前房地产行业基本面的走势。

　　在已发布2017年中报业绩预告的A股房企中，剔除数据不全的企业，31家预告净利润呈现上行趋势，占比超过五成，18家亏损，其中8家是首亏。18家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比超过三成。此外，区域性龙头房企盈利能力仍较为坚挺。截至目前，2017年上半年有5家上市房企预告净利润超过5亿元。这反映出行业集中度在提升，龙头房企市场占有率继续扩大，中型房企净利增长速度放缓，转型不利的企业亏损较为明显。

　　申万宏源分析师王胜分析称，披露业绩预告的房企中，业绩正增长的房企占比59%。

　　楼市调控加紧下半年或量价齐跌

　　记者从国家统计局发布的上半年全国房地产开发投资和销售数据看到，1—6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1—5月份回落0.3个百分点。尽管今年以来，房地产开发投资增速已连续两个月出现回落。然而，反观土地市场，热度并未下降，房企拿地热情有增无减。

　　面对新一轮的房地产调控。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏此前亦分析称，与以往有所不同的是，这一轮调控采取了分类指导、因城施策的方针，房地产投资增速虽然有所回落，但幅度并不大。他预测，下半年房地产开发投资增速，总体可能是一种缓中趋稳的走势。

　　下半年房地产市场调控政策趋严，目前似乎已成行业共识。近期，各地对土地供应出台的附带条件越来越苛刻。例如，北京所推宅地，除自住房地块外均设有限价，部分宅地还有自持商地比例要求;佛山有宅地既限价又竞自持年限及面积;近日上海还推出两宗“只租不售”宅地。

　　与此相应的是，楼市交易将如何发展?广东中原地产项目部总经理黄韬认为，在资金紧张的压力下，开发商下半年会采取降价的销售策略，降价幅度大概在5%—10%之间，从部分地区延续至整个市场。到一定时候，市场会呈现出价稳量升的行情。以广州为例，目前是量跌价稳，10月之后或将迎来量价齐跌。

　　机构仍看好房地产股

　　那么，在楼市回调、房企增长放缓的情况下，机构对下半年房地产板块股票投资行情有何看法和意见?

　　申万宏源分析师王胜分析称，行业集中度加速提升、业绩走势分化是2017年房地产行业主要趋势，强者愈强。上半年三四线销售持续高增长，尽管未来随着一二线房价下行压力增大，三四线价差缩小可能会对销售有所遏制，但在上半年高基数的情况下依然利好全国化布局的龙头房企。而房地产调控政策下半年继续深化的情况下，龙头房企的品牌、资金等优势会愈加凸显。他重点推荐低估值、具备业绩支撑的绩优地龙头股：招商蛇口、金地集团、万科A、保利地产;三四线土地储备丰富的华夏幸福、绿地控股;以及业绩增长较强、开始全国化布局加速扩张的区域龙头房企蓝光发展、阳光城。

　　而中泰证券分析师戴志锋认为，上半年房地产数据显示销售新开工持续超预期，因而继续看好地产龙头。

　　川财证券分析师宋红欣则提醒，在一线城市房价环比回落，区域楼市分化明显的情况下，应密切关注经济形势和政策变化，建议重点配置龙头股。从企业层面来看，房企拿地热度依然高涨，万科此前以551亿元成功购得广信房产资产，有16宗可开发土地，上半年拿地金额超过碧桂园，成为行业第一，房企拿地热情不减。从销售情况看，上半年碧桂园销售额为2889亿元，同比增长131%;恒大实现销售额2441亿元，同比增长72%;万科实现销售额2772亿元，同比增长46%，龙头房企销售情况超预期。龙头公司凭借融资和投资优势进一步夯实领衔地位，伴随着行业集中度的提升，其价值也有望获得重估。建议投资者关注招商蛇口、保利地产、万科A。