南海区城市更新办法向社会征求意见

　　《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)办法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)日前面向社会征求意见。近4万字的《征求意见稿》是继2015年出台《关于佛山市南海区进一步推进城市更新(三旧改造)工作的实施意见》(南府办【2015】53号文)后，南海对城市更新(“三旧”改造)政策体系的大调整。

　　《征求意见稿》首次将“微更新”纳入了城市更新的范畴;明确旧村改造应遵循“先安置、后拆迁”、“先村民和村集体回迁物业，后开发商可销售物业”的原则;明确混合开发项目“产业为主，住宅为辅”，必须先签产业用地开发协议，才能签居住用地的出让合同。并进一步释放政策红利，对新一轮十大示范片区内城市更新项目土地出让金分配，区进一步让利镇(街)，统筹用于示范片区内的土地整理、动迁补偿、基础设施建设等支出。

　　首次将“微更新”纳入城市更新

　　《征求意见稿》提到，对于具有历史价值的文化街区、旧村居(古村落)、工业遗产以及不适宜全面改造的旧城镇住宅小区等，可在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等方式进行微更新。微更新的改造主体可以由权利人自行改造，也可由区或镇(街道)通过指定部门组织实施，可按规定纳入各镇(街道)城市更新成效统计范围。

　　在奖励政策方面，《征求意见稿》鼓励采取区、镇(街道)财政预算资金、财政奖补以及社区(村)集体、社员(村民)、相关权利人等多方筹集资金模式，加大历史文化遗存的保护性整治力度，消除社区(村)居住安全隐患，完善公共配套设施，提升人居环境质量;鼓励镇(街道)按照乡村振兴战略，加快组织旧村居微更新，建设美丽乡村。

　　《征求意见稿》特别提到，鼓励旧厂房在符合城乡规划和产业提升要求的前提下，经镇政府(街道办)同意，申请人可以申报改建手续，用以发展研发、办公、生产性服务业、总部经济、文化创意产业等，相关部门应给予办理有关手续。

　　南海“三旧”改造项目典范工程之一——大沥广佛智城。

　　明确旧村改造各项标准

　　近日，“佛山首条整村改造村居的设计方案的出炉”的消息出来后，旧村改造引起了各界关注，《征求意见稿》也进一步明确了旧村改造建筑面积认定标准、拆迁补偿标准、回迁安置与分期开发要求等。

　　《征求意见稿》对旧村改造中个人住宅补偿标准进行了规定，合法建筑部分按认定面积的1:1给予补偿。认定的合法建筑面积小于等于320㎡的，全部给予实物补偿;认定的合法建筑面积大于320㎡的，给予320㎡的实物补偿，超出320㎡的部分，给予货币补偿。而合法建筑外的其他土地及地上建筑物，根据“一村一策”的原则，由各村(居)集体经济组织自定补偿标准。

　　旧村居改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”、“先村民和村集体回迁物业，后开发商可销售物业(即融资物业)”的原则。回迁安置物业与可销售物业可以同步建设，但回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收。

　　《征求意见稿》还明确，旧村居改造项目选定市场主体实施改造的，市场主体未能在4年内与90%以上(含90%)被拆迁人签订拆迁补偿协议的，视为根本性违约，出让程序不予启动，市场主体无条件退出项目，已缴纳的拆迁补偿安置保证金不予退回，交由镇(街道)统一处置。

　　混合开发明确“产业为主，住宅为辅”

　　南海是制造业立区的城市，去年就划定了24万亩产业发展保护区，为鼓励“工改工”，保障村民的利益，《征求意见稿》提出，“工改工”项目，采用挂账收储后公开出让的，出让金在扣除“三金”及上缴上级部分后，按公开成交价的60%补偿给村(居)集体经济组织或其他原土地权属人。而“集转国”后的“工改工”项目，村(居)集体经济组织不参与自主改造的，村集体除享受土地出让收益外，还可以要求改造主体无偿返还不高于30%的改造后计容建筑面积的工业厂房给村集体。

　　为支持新产业、新业态发展，提升连片改造地区的产业活力，平衡不同产业开发的总体利益，《征求意见稿》明确提出混个开发模式，所实施的“以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式，其特点是“国有”+“集体”，“住宅”+“产业”，“出让”+“出租”三个层面的“混合”。混合开发项目现状必须为集体土地，可部分或全部转为国有土地，也可部分保留集体土地性质使用。

　　混合开发项目的竞得人或意向受让人，需要与镇(街道)政府签订产业用地开发协议，才能与国土部门签订居住用地的出让合同，与村集体签订产业用地入市合同。

　　土地出让金分配区进一步让利镇(街)

　　“53号文”原来规定，对城市更新项目涉及收回公开出让的，区、镇(街道)、原土地使用权人对该地块土地出让金按20%:30%:50%的比例补偿分配。城市更新项目涉及协议出让和补办出让的，区、镇(街道)对补交的土地出让金按50%:50%的比例分配。

　　而《征求意见稿》则规定，城市更新项目的土地出让金按照规定的比例补偿给原土地权属人后，剩余部分在扣除异地教育配套费、“三金”(农田水利建设资金、地方教育资金、保障性安居工程资金和农业土地开发资金等)，以及上缴上级部分后，区、镇(街道)对余额按40%:60%的比例进行分配。

　　《征求意见稿》还进一步完善了新一轮十大示范片区项目土地出让金分配政策，规定南海区新一轮十大示范片区内城市更新项目涉及收回公开出让作商住、商服用途，且项目用地在2020年12月31日前出让的，其土地出让金在扣除“三金”及上缴上级部分后，区分配部分的50%交由所属镇(街道)统筹用于示范片区内的土地整理、动迁补偿、基础设施建设等支出;而出让后作工业用途或符合国土资源部《产业用地政策实施工作指引》规定的产业用地的，其土地出让金在扣除“三金”及上缴上级部分后，区分配部分全额交由所属镇(街道)统筹用于示范片区内的土地整理、动迁补偿、基础设施建设等支出。