社科院：因后续需求不足部分三四线城市房价将下跌

　　6月24日，中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)显示，2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

　　从《报告》整体来看，反映全国24个核心城市总体房价变动的纬房核心指数显示，2019年5月，核心城市住房价格连续4个月上涨，但5月份房价涨速较4月份略有减缓。2019年5月，纬房核心指数为105.92点，与4月的105.43点相比，核心城市房价上涨了0.46%。与2018年1月相比，核心城市房价累计上涨了5.92%。据国家统计局数据，2018年全年全国居民消费价格指数(CPI)上涨2.1%，核心城市房价涨速要高于物价涨速，表明现阶段核心城市房地产仍具备一定的保值性。

　　租房方面，反映全国22个核心城市住房租金总体变化纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在3月、4月调整之后，5月份略有反弹。2019年5月，核心城市住房租金指数为104.16，环比上涨0.19%，同比上涨1.67%。由于一年一度毕业就业季到来，租房需求增加。受季节性因素影响，预计后续几个月核心城市住房租金有望保持稳中有升的态势。

　　从更长时间看，2018年7月前后，受长租公寓企业炒作、毕业季到来、租房市场清理等因素的叠加影响，部分重点城市租金大涨。2018年下半年，在政府整顿市场秩序等诸多因素的综合作用下，租金逐步回落。预计2019年的租金上涨将表现得相对温和，部分经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

　　展望后市，《报告》分析称，继一线城市之后，二线城市严控房价将成为常态。具体来说，一线城市房地产调控历史最长，调控机制相对完备，调控手段最为严厉。相比之下，二线城市房地产调控机制手段还很不成熟，市场波动性也较大。但自2019年4月以来，相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线，已经非常明确。

　　因此，随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期，另一方面将抑制购房需求的集中释放，从而有利于熨平市场短期波动。

　　在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。《报告》强调，由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用，预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄，交易量下降。对于这些城市的非核心板块，当住房投资需求减退时，短期房价还可能面临下跌。